Hiába csökkennek az árak, „depressziósak” a fiatalok

Megoszlanak a vélemények, hogy milyen ingatlanokba érdemes napjainkban Magyarországon befektetni.

Lesz-e még euró 2014-ben? – hangzott a kérdés a Property Investment Forum 2011 konferencián csütörtökön.

A résztvevők 84 százaléka bizakodóan nyomta meg a szavazógépet, ami Barcza György szerint arra bizonyíték, hogy a vendégek bíznak benne: hazánk nem jut majd Görögország vagy Olaszország sorsára. A K&H Bank elemzési igazgatója elmondta: a jelenlegi gazdasági modell átalakítására van szükség. Az európai bankok jelen pillanatban nagyjából 100 milliárd eurós feltőkésítésre tartanak igényt – hívta fel a figyelmet. „Most jutottunk el arra a szintre, hogy nem dobálózunk olyan mondatokkal, mint »fejlődési pályára állás«. Lassan a bankok is elfogadták, hogy csökkenteni kell a kiadásokat” – tette hozzá a szakember.

A magyar gazdaság kilátásai felől a meghívottak többsége úgy vélekedett, hogy stagnálás várható. De Tardos Gergely, az OTP Bank vezető elemzője és Barcza ezzel szemben enyhe recesszióra számít 2012-ben. Hozzátették, a válságból való kilábalásban komolyan segítene, ha élénkülne a hitelezési aktivitás.

Az optimizmus nem hajlandó beférkőzni a terembe

„Az optimizmus nem hajlandó beférkőzni a terembe” – jegyezte meg némi éllel Bán Zoltán, a NET Média Zrt. vezérigazgatója a kivetítőre pillantva. Arra a kérdésre ugyanis, mely azt feszegette, mikor éri el a mélypontot az építőipar válsága, a válaszadók legnagyobb hányada 2012-t jelölte meg.

Érdekesség, hogy a legtöbben prémium bevásárlóközpontot és irodaházat építenének ma Magyarországon, míg lakóházat és hotelt szinte senki. Kevésbé volt meghökkentő, hogy a többség az IT-szektorba küldené pályaválasztás előtt álló csemetéjét, az ingatan- és a bankpiac kevéssé volt vonzó.

A ’30-as évek óta nem volt ilyen

Harmati László, az FHB Jelzálogbank üzleti vezérigazgatója a 2011-es lakáspiaci helyzetképet tárta fel: 2005 óta a lakások reálértéke 25 százalékkal csökkent; a tavalyi mélyponthoz képest (84 ezer új lakás) pedig további csökkenés várható 2011-re. A háztartások legnagyobb része 2 éve nettó hitel-visszafizető, árnyalta a képet az igazgató.

„Egy korábbi felszólaló lelőtte a poénomat, ami ettől még ül: a ’30-as évek óta nem adtak el olyan kevés lakást, mint az utóbbi években. Úgy gondolom, hogy ha idén sikerül eladni 12 ezer új lakást, akkor már teljesül az elvárható penzum” – tette hozzá Harmati.

A teljes piaci hangulatot alapvetően befolyásolja az első ingatlanukat vásárlók magatartása, akik leginkább a jó tömegközlekedéssel rendelkező, kisebb alapterületű társasházi lakásokat keresik – hívta fel a figyelmet a vezérigazgató. Az FHB felméréséből kiderült: a 2011-ben átlagosan 10,1 millió forintból vettek maguknak ingatlant a fent említett szegmens szereplői.

Nagy befolyással bírnak a lakástámogatások

Nagyban befolyásolta az utóbbi évek vásárlásait, hogy korábban a lakástámogatások teljes összege elérte az ár 40 százalékát, addig most ez a szám mindössze 5 százalék. Így pedig hiába jobbak a hitelfelvételi lehetőségek és a lakásárak, mint 2001-ben, a fiatalok közül kevesebben vesznek lakóingatlant napjainkban.

Depressziósak a fiatalok?

„Lakáspiaci várakozások szempontjából a nyugat-európaiak 70 százaléka elégedett a lehetőségekkel, míg a magyarok körében ez a szám 20 százalék, ami megdöbbentő. Ennél is elkeserítőbb, hogy az egyes szegmensek javulása sem hozza el a hangulat pozitívba fordulását” – mondta el Csűrös Csanád.

A Portfolio.hu vezetője azt a kérdést szegezte a jelenlévőknek, hogy mit várnak a jövő évtől – növekedést, recessziót vagy stagnálást. A közönség több mint harmada recesszióra számított. Az asztalnál ülő szakemberek közül Rudolf Riedl, a Raiffeisen Evolution projektcég ügyvezető igazgatója, Laskai Ildikó, a KÉSZ Ingatlan Kft. ügyvezető igazgatója és Jellinek Dániel, az Indotek Group ügyvezető partnere tekintett pesszimistán a jövőbe. Velük ellentétben Harmati László, az FHB Jelzálogbank üzleti vezérigazgatója már „csak” stagnálást vár a jövő évi ingatlanfejlesztési piactól.

Befagyott fejlesztések

Arra a kérdésre, hogy milyen fejlesztésekbe fognának a jövő évben, meghökkentő válasz érkezett: a jelenlévők 47 százaléka semmilyen innovációt nem eszközölne. Rudolf Riedl felhívta rá a figyelmet, hogy a szegmensben négy-öt évvel előre kell tervezni. Riedl szerint érdemes fejlesztéseket megvalósítani: a megfelelő terméket megfelelő időben a megfelelő helyen. „De ezt nagyon nehéz megvalósítani” – tette hozzá.

Harmati elmondta, hogy a fiatalok első lakásukhoz kamattámogatott hitelt fognak kapni – erről döntés már van, s jelenleg az EU válaszát várja a kormány. Ugyanakkor a lakáspiac mélyponton van, s adott esetben a lakóingatlanok állapota sem megfelelő. „A kereslet lassan fog felépülni, így aki ezt hamarabb tudja kiszolgálni, az nyerő helyzetben lesz. A lakóingatlanok felé érdemes lehet orientálódni” – emelte ki.

Ugyanakkor Jellinek szerint kiszámíthatatlan a kormány lakáspolitikája, ugyanúgy, ahogy a makrohelyzet is. A kecskeméti Mercedes-gyárral kapcsolatban Laskai elmondta, hogy állami támogatások nélkül ingatlanfejlesztések jelenleg nem valósulhatnak meg. „Elhúzódik a válság, lassabb a kilábalás, mint azt korábban az előrejelzések indukálták volna” – tette hozzá. Szerinte olyan beruházásokat, fejlesztéseket érdemes véghez vinni, melyek termelő célúak, mert ezeknek munkahelyteremtő hatása van.

A legtöbben Lengyelországban fektetnének be

A közönség nagyjából fele, ha tehetné, jelenleg Lengyelországban indítana ingatlanpiaci fejlesztéseket. A lengyeleket a sorban Oroszország, Magyarország, végül Románia követte. Riedl ezt azzal indokolta, hogy „Lengyelországban alacsonyabb a kockázat, míg a hozamok magasak”. Szerinte Oroszország jelentős kihívás, a jó piaci konjunktúra mellett nagy kockázatot is rejt magában, továbbá bürokratikus problémák is akadnak. „Jó kapcsolatban kell lenni a hatóságokkal, hogy minden szükséges papír időben meglegyen” – tette hozzá. Jellinek Romániát jelölte meg, mert szerinte komoly lehetőségek rejlenek az ottani ingatlanpiacban.