Jó is lehet a válságban

Az amerikai jelzálogpiaci válság negatív hatásait a finanszírozók projektcégekben vállalt tulajdonrésze csillapíthatja – állapítja meg a Hypo-Alpe-Adria Leasing elemzése. A felmérés szerint a leglátványosabb fejlődés az irodapiacon várható, annak kiszámíthatósága és mérhetősége miatt.

Egyáltalán nem ritka, hogy a nagyobb ingatlanfinanszírozók szerződött hitelállománya ma már több száz millió eurót tesz ki, azaz a teljes piac mostanra világviszonylatban több milliárd eurós nagyságrendet ért el. A magyarországi ingatlanszektor fejletté válása és töretlen lendülete egyre több hazai és külföldi pénzintézetet késztetett arra, hogy belépjen a piacra, és nagy fejlesztéseket finanszírozzon – állapította meg a Hypo-Alpe-Adria Leasing piacelemzése. Eszerint az ingatlanfejlesztők jellemző módon minden egyes fejlesztés megvalósítására külön projektcéget hoznak létre, és a pénzintézetek döntő többségében ezeket finanszírozzák, miközben meglehetősen ritka, amikor egy bank egy vállalatnak ad hitelt.
Az utóbbi években az ingatlanpiacon gyors, nagyon dinamikus növekedés, és ezzel párhuzamosan meredek hozamnövekedés – azaz felértékelődés – volt megfigyelhető, ennek következtében a finanszírozók is bátrabbá váltak, ami elsősorban a magas tőkeáttétel biztosításában nyilvánult meg. Az USA-ban kialakult másodlagos hitelpiaci válság azonban –mutat rá Hypo-Alpe-Adria – kihat a hazai piacra is: a bankok óvatosabbak lettek, a korábban alkalmazott magas, gyakran nyolcvan-kilencven százalékot is elérő finanszírozási arány átlagosan tíz-húsz százalékkal csökkent. Sok fejlesztő nem rendelkezik a korábban elvárt magas, olykor negyvenszázalékos önerővel, ám erre a helyzetre megoldás lehet a már a hazai piacon is terjedőben lévő gyakorlat, hogy a finanszírozó a projektcégben tulajdonostársként biztosítja a hitelhez szükséges önerőt. Mint azt Kiss Zoltán, a felmérést készítő vállalkozás vezérigazgatója kiemelte, ez a megoldás mindkét fél számára jelentős előnyöket biztosít: a befektető rugalmasabb pénzügyi háttérrel és magas szakmai támogatással tudja megvalósítani projektjét, míg a pénzintézet nagyobb kontrollal rendelkezik, így a tőkekihelyezés kisebb kockázatot jelent számára.
A hitelt biztosító intézetek ugyanakkor saját ingatlanfejlesztő céget is alapíthatnak, amelyek teljesen önálló beruházásokban vehetnek részt az „anyabank” forrásait felhasználva – hangsúlyozta Kiss Zoltán, aki megjegyezte: a finanszírozók többsége nem fedi le az ingatlanpiac teljes spektrumát. Az elemzés szerint hazánkban a kereskedelmi bankok szinte kivétel nélkül finanszíroznak lakóingatlan-fejlesztéseket, jellemzően rövidebb távú, 2-3 éves futamidejű hitellel, a nagy nemzetközi szereplők ugyanakkor nem vesznek részt ebben a szegmensben. Ennek oka, hogy ezek természetükből adódóan általában kisebb beruházást igényelnek, mint a nagy hozamtermelő ingatlanok (irodaházak, bevásárlóközpontok, logisztikai parkok), másrészt pedig jóval több időt igényelnek. A legtöbb nem kereskedelmi célú ingatlanfinanszírozó elsősorban irodaházakkal foglalkozik, mivel a szegmens egyértelműen a legjobban mérhető, ráadásul a legdinamikusabban növekvő piac is.