Mik mozgatják most az ingatlanárakat?

Egyszerre mondható repülőrajtnak és pünkösdi királyságnak az ingatlanpiac jelenlegi helyzete. Fékezőerőként hat az Airbnb-moratórium, valamint a települések önazonosságáról szóló törvény is csak ősztől alakíthat a piacon. Az albérletek pedig a jelentős kínálat miatt nem drágulnak számottevően.

illusztráció Fotó: Kállai Márton/Szabad Föld Forrás: Kállai Márton/Szabad Föld

Lassult Budapesten a drágulás üteme az ingatlanpiacon. Amíg februárban havonta négy és fél százalékot emelkedtek az ingatlanárak, addig hó/hó alapon májusban már csak 1,2 százalékot – mondta el lapunk megkeresésére Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője az ingatlanpiacot formáló, alakító tényezők kapcsán. Kiemelte, a kulcs mint mindig, a kereslet és a kínálat viszonya. A kereslet ugyanis most nem növekszik tovább, az év elején pedig olyan saját célra vásárlók is piacra léptek, akik féltek attól, hogy nem jut nekik megfelelő ingatlan. Ugyanakkor a piac rendeződése nem hoz árcsökkentést, inkább csak stagnálást – vetette közbe a szakértő.

Több tényező együttesen mozgatja az ingatlanárakat. Fotó: Magyar Nemzet

Fékező erőként jelölte meg az Airbnb betiltását is, hiszen használt lakást ilyen célra már nem érdemes venni a fővárosban. Enélkül ugyanis még nagyobb ütemű drágulás mehetett volna végbe a 19 százalékos éves helyett, elérhette volna a 20-25 százalékot is.

A korlátozás miatt inkább az új építésű ingatlanok felé fordultak a befektetési céllal vásárlók, ez egyébként háromszázmilliárd forintot hozott az ingatlanpiacra.

Aki most döntene az eladás mellett abban a reményben, hogy magasabb áron talál vevőt, már többet kell rá várnia.

Ugyanakkor nehezebb időkben is láthattuk, hogy mindig vannak, akiknek az élethelyzete indokolja a költözést.

A megfizethetőség a nagyvárosi agglomerációk felé tereli a vásárlókat, az év elején el is indult egy nagyobb kiköltözési hullám, ennek bizonyítéka az is, hogy jelenleg Pest vármegye jobban drágul, mint a főváros.

Szintén egyfajta szabályzóként itt lépne be a települések önazonosságáról szóló törvény, ami július elsejétől hatályos, és többféle eszközt ad az önkormányzatok kezébe. Többek között pont a népszerű települések élhetnek vele. Az egyik eszköz a betelepülési adóként emlegetett helyi adó, ami visszatarthatja akár a vevőket, de pluszbevételt is jelenthet az érintett településnek, amelyet többek között az infrastruktúra fejlesztésére fordíthat. Viszont kicsi a valószínűsége, hogy a helyi adók mértékének változtatásáról az őszi ülésszak előtt bármiféle döntés szülessen. Ráadásul az önkormányzatok képviselő-testületeinek is fel kell készülnie a változtatásokra; amelyik önkormányzat alkalmazná ezt az eszközt, az sem azonnal veti be, és saját érdeke, hogy ne cselekedjen az ott élők érdekei ellen.

A másik két lehetséges eszköz a lakcímbejelentés feltételekhez kötése, illetve a kiterjesztett elővásárlási jog. Amíg az előbbi inkább adminisztratív, és a helyi adóhoz képest nem juttatja előnyhöz a települést, addig az elővásárlási jog is inkább csak lassító tényező lehet. Az kevésbé valószínű, hogy az adott települések a telkek, házak felvásárlásával vennék elejét a lakosságszám-bővülésnek.

A szakértő kiemelte, aki állami támogatás igénybevétele mellett vásárol ingatlant, arra mindez nem vonatkozik, emellett van számos más kitétel is, amelyek lényege valamiféle helyi kötődés akár munkavállalás, akár rokoni szálak miatt. Mivel a lakáspiac a tőzsdéhez képest meglehetősen lomha, az önazonossági törvény nem azonnal fejti ki a hatását. Persze van olyan település, amelyik máris üdvözölte a döntést, például Alsóörs.

A második félévben a már említett stagnálás, visszafogottabb áremelkedés miatt a saját célra vásárlók kerülhetnek előtérbe, a nyár viszont az albérletpiac szempontjából érdekes, a kínálat ugyancsak hatással van az árakra.

Az Ingatlan.com-on több mint tizenhatezer kiadó ingatlan szerepel, a kínálat az ilyenkor megszokotthoz képest nagyobb, emiatt az árak növekedése kisebb. Sőt a fővárosban nagyon enyhe csökkenést mértek. A befektetői jelenlét itt is érdekes, hiszen a kínálatnak lehet utánpótlása: azok a lakások is megjelenhetnek a piacon, amelyeket csak ezután adnak át. A választékot pedig a lakáspiaci tőkeprogram növelheti, ez pedig az áremelkedés ütemét fogja vissza.

A nyaralópiac a jó időre várt

A nyaralópiacot érdemes különválasztani abban az esetben, ha az ingatlanpiaci ármozgató tényezőket vizsgáljuk – mondta Balogh László. A nyaralópiac ugyanis mindenekelőtt szezonális. A májusi változékony időjárás miatt később is kezdődött a szezonja, ami általában szeptember végéig tart, ráadásul nagyon heterogén. A távmunka, illetve a hibrid munkarend ebben a szegmensben hatással van a keresletre abból a szempontból, hogy aki irodán kívül is dolgozhat, akár állandó lakhelyül is választhat egy egész évben lakható nyaralót. Ugyanakkor a legtöbben másodlagos, harmadlagos ingatlanként veszik, a hitelezhetőség és a kamatkörnyezet is kevésbé meghatározó tényezők.

Amiért heterogén a piac, az maga a fogalom, hiszen amíg egy panellakás vagy egy új építésű lakás bizonyos lakás- és épületfajtákat takar, addig nyaraló lehet egy vízparti apartman (ami társasházi lakásként működik), a klasszikus fűtetlen nyaralóépületek, faházak vagy egy üres telken felállított lakókocsi is. Ráadásul a jogi kategória is eltérhet a köznapi értelmezéstől.

További sajátosság, hogy néhány perc autóút akár milliós árelőnyt is érhet, hiszen a Balaton esetében fokozottan igaz, hogy annál olcsóbban találhatunk házat, minél kevésbé ragaszkodunk a közvetlen vízparthoz. A Tisza-tó átlagos árszintje a harmada a balatoninak, a magyar tenger árfekvése viszont mára már elmarad a budapestitől.