Elindult az újabb kiköltözési hullám

A jelek szerint elindulhatott egy újabb kiköltözési hullám a saját célra vásárlók körében.

Fotó: Képertnyőkép/Ingatlan.com Forrás: Fotó: Képertnyőkép/Ingatlan.com

Először a pandémia első két hulláma alatt indult el nagyobb kiköltözési hullám a főváros agglomerációjába, ahol nagyobb alapterületű ingatlanhoz és zöldfelülethez juthatott a vásárló. Ezt követően az orosz–ukrán háború hatása megállította a folyamatot, csökkent a kereslet és a kínálat is. Tavaly azonban Budapesten mutatkoztak először a fellendülés jelei, egy év alatt átlagosan 17 százalékkal drágultak az ingatlanok – mondta lapunknak Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Hozzátette, havi szinten is jelentős, négyszázalékos drágulás volt mérhető január és február között, ugyanez az agglomerációban „csak” 2,4 százalék volt. 

Fotó: Kallus György

A kiköltözési hullám egy újabb reális forgatókönyv, derül ki a szakértő szavaiból. Összevetésül elmondta, egy budapesti használt társasházi lakás átlagos négyzetméterára 1,16 millió forint, míg Pest megye családi, iker- és sorházainál az átlagárszint csak 714 ezer forint négyzetméterenként. Bár a tendencia az, hogy hogy egy hatvan négyzetméteres lakás árából száz négyzetméteres házat lehetne kapni Budapest vonzáskörzetében, Balogh László figyelmeztetett, a fővárossal összeépült településeken, például Dunakeszin, Budaörsön vagy Nagykovácsiban senki nem fog tudni házat venni egy csepeli lakás árából, fővárosiak az árszintek, sőt akár valamivel magasabbak is lehetnek.

Ugyanakkor a tizenöt legnagyobb ingatlankínálatú településből mindössze négy olyan volt, ahol egy év alatt több mint tíz százalékkal mentek fel az árak.

A szakértő aláhúzta, mindig is volt árkülönbözet a budapesti és az agglomerációs települések között, a mértéke folyamatosan változik. Most nagyobbra nyílt az olló, láthatóan megfizethetőbb a lakhatás, várhatóan rövid távon növekszik is a kiköltözők száma a saját célra vásárlók körében, így az agglomerációs települések lakosságszáma is növekszik. Érdekesség, hogy Mogyoród például majdnem 3 százalékos, 236 fős növekedést könyvelhetett el, így már több mint 8400-an laknak a településen, de az ország megyeszékhelyeit vizsgálva is az látszik, hogy néhány tized százalékot csökkent a lélekszámuk.

A szakértő kitért rá, hogy a fokozott keresletet nem csak a befektetők igyekeznek kihasználni, ám akár olyasvalaki is ebbe a vevőkörbe sorolható, aki a most még kamasz gyerekének vásárol ingatlant, hitelből. Akik pedig az állampapírok után választják ismét az ingatlanokat, azoknak nem biztos, hogy az ingatlan garantálja a jobb hozamot, hiszen a kereslet a jelen várakozások szerint az év második felében alábbhagyhat. 

Igaz, az árak sem térnek vissza, ám nem növekednek már a mostani mértékben, kisebb a felértékelődés. 

A kiköltözési hullám szempontjából ez azt jelenti, hogy összébb zárul az olló, a befektetői jelenlét pedig az albérletpiaci kínálatot formálja. Ahol már most is jelentős a kínálat és Budapesten szinte nem is drágultak a kiadó lakások – míg jelenleg az eladó ingatlanok kínálata nem tart lépést a kereslet növekedésével.

Amennyiben tovább növekszik a kiadó lakások száma, és a bérlők fizetőképessége is elért egy határt, egyfajta piacrendeződést hoz, a szakértő szerint számítani lehet arra is, hogy a nyár végi roham is visszafogottabb lesz, azaz a fokozott kereslet esetén is marad elegendő kiadó lakás és szoba. És bár meglepőnek tűnhet, pont a bérbeadók számítanak kompromisszumkészebbnek. 

Már csak azért is, mert a kiadatlan vagy kiadhatatlan lakás fenntartása pluszköltséget jelent, a rezsijét fizetni kell. A befektetői vásárlások az eladó ingatlanok piacán keresletnövelőek, az albérletkínálat bővülhet, az ingatlanok ára a kereslet lecsengésével kisebb ütemben növekszik, fenntartva a kiköltözési hullám kapcsán említett ciklikusságot.