Panellakása van? Ha eladja, családi házat vehet az árából

A fővárosban már nem csak a társasházi otthonok fajlagos ára magasabb a családi házakénál.

Jelentősen csökkent tavaly a családi házak népszerűsége: míg 2008-ban és 2009-ben még minden második eladott lakóingatlan ilyen típus volt, addig 2015-ben már csak 42 százalékot tett ki ezek aránya. A panelek részesedése 12 százalékos volt, míg a téglalakásoké 46 százalékos. Budapesten az eladott családi házak aránya jóval alacsonyabb az országos átlagnál: itt ezek az ingatlanpiaci forgalomnak mindössze 13 százalékát teszik ki – derül abból az elemzésből, amelyet a Balla Ingatlanirodák készített a Központi Statisztikai Hivatal legfrissebb lakásvásárlási statisztikái alapján.

Balla Ákos ügyvezető-tulajdonos a KSH a piaci átrendeződéssel kapcsolatban felhívta a figyelmet arra is, hogy Budapesten most már nemcsak a társasházi lakások négyzetméterára haladja meg jelentősen a családi házakét, hanem a panellakások is felzárkóztak ehhez, és elérték a családi házak árszintjét. Egyes lakótelepeken már egyáltalán nem nehéz olyan panellakásba botlani, amelyet a tulajdonosok 30 millió forintnál drágábban árulnak. A folyamat hasonló a megyeszékhelyeken is, így jól látszik, hogy a válság utáni időszakban a nagyvárosok társasházi és lakótelepi lakásai erősen felértékelődtek. Ezzel párhuzamosan érkezett nemrég Lázár János ötlete, mely szerint időszerű volna, ha a családok kiköltöznének a korszerűtlen panelekből.

Ami a tavalyi év ingatlanpiaci forgalmát és árváltozásait illeti, messze az utolsó három hónap volt a leggyengébb: a KSH adatai szerint míg az első három negyedévben 18 százalékkal nőtt az eladások száma, addig a negyedik negyedévben ennek a növekedésnek a mértéke 2 százalékosra mérséklődött. Ugyanígy az árak emelkedése is lassult: a harmadik negyedévhez képest az árindex már csak 0,3 százalékkal növekedett.

A tavalyi utolsó negyedévben a legnagyobb visszaesés karácsony környékén mutatkozott, tulajdonképpen ez húzta le a negyedéves eredményeket. Balla szerint ennek a mélypontnak több oka is volt: az ünnepek okozta forgalomcsökkenés nem meglepő, ezzel minden évben számolni kell, viszont a piacra tavaly a támogatásváltozással kapcsolatos kivárás is rányomta bélyegét. A decemberi csok-bejelentés hatása érezhető maradt januárban és februárban is, így az első negyedéves számok sem lesznek túl jók.

Az utolsó negyedéves lassulás ellenére a 2015 még így is erős lett: az adásvételek száma 15 százalékkal nőtt, míg a használt lakások árai éves szinten 11,8 százalékkal emelkedtek. Utóbbi a tiszta árindexet jelenti, vagyis ennyivel kerülnének többe a lakások, ha ebben az évben is ugyanazokat adták volna el, mint tavaly. Ha az értékesített otthonok minőségét is figyelembe vesszük, akkor a ténylegesen drágulás csak 9,9 százalékot tesz ki. Az így kialakult árszint egyébként 4,9 százalékkal magasabb a 2010 évinél, ugyanakkor a válság előtti, 2008-as szintet még nem sikerült elérni, attól 3,1 százalékkal elmarad.

Ennek következtében a használt lakások átlagára elérte a 11,3 millió forintot, vagyis 1 millió forinttal magasabb, mint volt 2014-ben. A legnagyobb emelkedés Budapesten történt, ahol az átlagár már elérte a 16,9 millió forintot, ami 2,4 millió forinttal magasabb az egy évvel korábbi átlagárnál. Négyzetméterárakban kifejezve ez azt jelenti, hogy az átlagár 240 ezerről 286 ezerre nőtt.

Ezzel az árszinttel Budapesten már meghaladják a válság előtti értéket az árak, de ez igaz a megyeszékhelyekre is. Viszont a kisebb településeken még a 2010-es szintet sem sikerült megütni: az átlagos lakásár ott 10,2, a városokban 9,4, míg a községekben 6,2 millió forint volt. Ez azt jelenti, hogy mindenhol meghaladják ugyan az egy évvel korábbi szintet az eladási árak, azonban ahogy haladunk a kisebb településméretek irányába, úgy csökken az áremelkedés mértéke. Vannak olyan elmaradottabb területek is, ahonnan lassan már mindenki elköltözik.

Érdemes az új építésű lakások piacára is egy pillantást vetni, mivel idén a csok miatt már nagyobb lesz a szerepük. Ezek fejlesztése már tavaly beindult, ám ekkor még nagyon lehangoló képet mutatott ez a szegmens: éves szinten mindössze 2700 ilyen ingatlant sikerült eladni, ami a teljes tranzakciószámnak mindössze 2 százaléka. Ebben az évben egyébként 3146 darab lakás épült értékesítési céllal, ami újabb mélypontot jelent 2013 után.

Az árak is bizonytalankodtak, hiszen míg az első három negyedévet emelkedés jellemezte, addig a negyedik negyedévben 1,8 százalékos esés következett be. Így a teljes évet tekintve az árnövekedés elmaradt a használt lakásokétól, és csak 6,7 százalékot tett ki. Persze így is elérték az új lakások árai a 2008-as, válság előtti szintet.

Balla Ákos úgy véli, hogy az új építésű otthonok négyzetméterára 450-500 ezer forintos szint környékén állapodik meg a jobb helyszíneken, így a használt lakások árai ugyanezeken a területeken nem valószínű, hogy megmaradnak akár a 350 ezer forintos szint környékén. Ugyan arra van esély, hogy az új építésű ingatlanok áremelkedése magával húzza ezek árát is, valószínűbb, hogy a kereslet inkább az újak irányába tolódik, a használtak iránt pedig kevesebben fognak érdeklődni. Emiatt ezek ára 10-20 százalékkal is csökkenhet. Ez az áresés először azokon a területeken jelentkezik, amelyeknek közvetlen közelében felbukkannak új építésű projektek, azonban a hatás várhatóan továbbgyűrűzik majd a teljes ingatlanpiacra.