Valóban elengedhetetlenül fontos az öngondoskodás. Hajlamosak vagyunk elhanyagolni a választ arra a kérdésre, hogy miből élünk majd nyugdíjasként, pedig aligha van értelme viszonylagos anyagi biztonságban végigküzdeni egy életet, ha nyugdíjas éveinkben nélkülöznünk kell. Van már néhány megoldás arra, hogy biztonságosabb öregkort biztosítsunk magunknak, de nem árt óvatosan bánni a 10–20 évre szóló kötelezettségvállalással!
Az aláírásra kínált szerződés, de különösen az ügyfél-tájékoztatás sokat elárul arról, hogy mennyire keveredik a tisztesség a piaci érdekekkel. Példaként íme az ország egyik legnagyobb biztosítójának válasza egy viszonylag egyértelmű kérdésre: mekkora lesz a biztosítási összeg (becsült) értéke lejáratkor (2025)? Jól értem, hogy egy–két millió közötti összeg lesz az, amelyet kézhez kapok, ha lejár az életbiztosításom?
Válasz: „A biztosítás befektetési és baleseti haláleseti kiegészítő biztosítással jött létre. Szerződése az ajánlattal megegyezően jött létre s van érvényben. A biztosítás lejáratakor az aktuális pénzalap értéket fizetjük ki. Befektetéstechnikai kiegészítő biztosítás esetén a szerződő az ajánlat aláírásával vállalja a választott befektetési kombináció kockázatait. A biztosítás nem hasonlítható össze a bankbetétekkel, ugyanis a szerződés megkötésével ön egy biztosítást vásárolt, a díjjal fedezett tartamra a kötvényben és a szabályzatban vállaltak szerint kockázatviselésünk fennáll. A szerződéssel kapcsolatban előrejelzésre nem vállalkozhatunk. A pénzügyi intézmények legfeljebb a befektetési hozamok rövid távú prognózisát készítik el a befektetési hozamok alakulását befolyásoló gazdasági folyamatok bizonytalansága miatt.”
Szakmai blabla, válaszelkerülés. Ügyfél legyen a talpán, aki a fentiekből megtudja, mennyit is ér majd a biztosítása húsz év múlva. Az ügyfél-tájékoztatásnál használt szak- és idegen szavak száma fordítottan arányos a biztosító tisztességmutatójával, bár ezt sem a fogyasztóvédelem, sem a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) nem osztályozza. Nincs is ilyen mutató. Pedig a baleset- és életbiztosítás az egyik legbiztosabb lehetősége az öngondoskodásnak, a szolgáltatás maga pedig évszázados múlttal rendelkezik. Ha a biztosítási piacon ez a helyzet, akkor vajon mennyivel jobb vagy más a helyzet a lakóingatlan-piacon? Amikor a saját lakással rendelkező idős tulajdonos úgy dönt, hogy eltartási szerződés vagy havi részletekben fizetendő életjáradékért adja el lakását, sokszor egyetlen vagyonát, ami szintén jó megoldásnak tűnik arra, hogy állandó nyugdíj-kiegészítéshez jusson?
Az eltartási szerződés nem kizárólag anyagi tranzakció, hanem szolgáltatás, napi kapcsolat a szerződő felek között, ápolással, gondozással társul. Az eltartási szerződés földhivatalhoz történő benyújtásakor, bár az ingatlan tulajdonjoga azonnal átszáll az eltartóra, az ingatlan-nyilvántartásba bekerül a tartási kötelezettség is. Tulajdonképpen ez nyújt biztonságot az idős és sokszor beteg eltartottnak. Ha az eltartó, legtöbbször rokon, nem tud eleget tenni kötelezettségeinek, akkor a szerződésbe foglalt eltartási szolgáltatást átruházhatja egy úgynevezett teljesítési segédnek, de csak akkor, ha ezzel a gondozott is egyetért. Előfordulhat az is, hogy az eltartott nem fogadja el gondozójának az örököst, ekkor az eltartási szerződést életjáradéki szerződéssé lehet alakítani, amelynek értelmében a jogosult nem ápolást, hanem havi meghatározott öszszeget kap.
Életjáradékért általában azok a család nélküli, egyedülálló nyugdíjasok értékesítik lakásukat, akik nem szorulnak ugyan állandó beteggondozásra, de lakásukat nem tudják önerőből fenntartani, esetleg éppen egy ilyen megoldással akarnak állandó segítséget nyújtani örököseiknek. De minél hátrányosabb a szociális helyzete az ilyen nyugdíjasnak, annál kiszolgáltatottabb, s ezt a haszonlesők, a lakásmaffia is tudja. Kényszerhelyzetben egyre többen folyamodnak hasonló megoldáshoz azok közül is, akik nem tudják törleszteni felvett hiteleiket.
A Sors-Társak Egyesület nyilvántartásában hemzsegnek az eltartási vagy életjáradéki szerződések kisemmizett feleinek panaszai. Az ilyen magánszerződéseknél úgy jön létre a csalás, hogy ügyvédi segédlettel tévedésbe ejtik a lakástulajdonost: jóllehet megállapodnak a részletekről, például az egy összegben fizetendő előlegről, illetve a havi juttatásról, de a teljesítés körülményeit nem foglalják írásba. A csalók pedig akár két-három tanút is visznek az ügyvédi szerződéskötésre, a lakástulajdonos magára marad állításával, hogy márpedig az előleg átadására nem került sor az ügyvéd előtt, az csupán bekerült a szerződésbe. Az idős tulajdonos tehát nem kap semmit, s hiába keresi igazát peres úton, a bíróságok a szerződés és a tanúk egybehangzó nyilatkozatai alapján kénytelenek teljes értékűeknek elismerni a szerződéseket, tehát a tulajdonjog marad a rosszhiszemű félnél. Bár Török-Szabó Erzsébet, az egyesület vezetőjének véleménye alapján szinte név szerint azonosíthatók azok, akik részt vesznek a kétes ügyletekben, neveket, konkrét eseteket nem osztott meg velünk.
Az életjáradékot lakásért típusú magánszerződéseknek tehát vannak kockázataik. Egy kisebb, életjáradék-szerződések közvetítésével is foglalkozó cég, a nagykanizsai Computeria vezetője mondta el: ők igyekeznek megkerülni az ügyvédi közreműködést, inkább közjegyzőt ajánlanak, bár nem jelentős az érdeklődés az életjáradék-szerződések iránt. Nagy még a bizalmatlanság, de a lakásfenntartás költségeinek várható növekedése biztosan kedvez majd ennek a piacnak. Jövőre jósolja az áttörést.
Jelen vannak viszont az életjáradék-termék piacán a „nagyok” is, de csak hárman. Az FHB Életjáradék Zrt. a legújabb szereplője a piacnak, augusztus 16-án jegyezte be a cégbíróság. Az OTP cégcsoport tagja, az OTP Életjáradék Zrt. is fiatal vállalkozás, 2005 végétől működik, és kifejezetten az ilyen ingatlanpiaci termék forgalmazására jött létre. A harmadik, életjáradék-szerződésekben szintén érdekelt cég, az Örökjáradék Ingatlanbefektető Zrt. pedig 2005 őszén alakult, többnyire Hild néven kínálja szolgáltatásait – kiváltva ezzel Hild Imre, az OTP Életjáradék Zrt. vezérigazgatójának nemtetszését, aki jogtalan névbitorlásnak tartja a Hild név használatát. Igaz lehet, hogy a lakást életjáradékért ingatlanpiaci termék magyar találmány, de a jelek szerint a kisebb káosz is, amely a két legnagyobb piaci szereplő kapcsolatát jellemzi.
Ilyen típusú életjáradék-szerződés az OTP Életjáradék Zrt. vezérigazgatója szerint külföldön nincs. Van, aki ezt a terméket összekeveri a reverse mortgage (fordított jelzálog) konstrukcióval. A nagy különbség az, hogy az szakaszosan folyósított hitel, amelynek van felső határa (bár van ettől eltérő, egyenlő részletekben törleszthető, úgynevezett annuitásos formája is). Abban a konstrukcióban a folyósító hitelező, az életjáradék-szerződés esetén viszont tulajdonos.
Nem ismeretlen a magyar törvényhozás számára az életjáradéki magánszerződések fogalma. Az akkori tulajdonviszonyoknak megfelelően az 1959/IV. számú törvény foglalkozik a kérdéskörrel. Jóval később, 1998 elején az életjáradék lakásért program kormányszinten is megfogalmazódott. Az akkori kormányzat szándékát igazolja, hogy az állami tulajdonú Magyar Fejlesztési Bank és a Magyar Követeléskezelő Rt. tanulmánykészítéssel bízta meg a Városkutató Kft.-t. Ez el is készült 1998 áprilisában. Más kérdés, hogy miért akadt el a program. Feltehetően a májusi kormányváltásnak is köze van ehhez.
– Én találtam ki az üzleti alapú, ingatlanfedezetű lakásért életjáradék konstrukciót. Akik jelenleg azt állítják, hogy ilyen külföldön is létezik, tőlem tanulták a szakmát, most pedig arcátlan piárral próbálják külföldinek beállítani a terméket. Tehetik, mert sajnos itthon még mindig hitelesebb az, ami külföldi – állítja Hild Imre, az OTP Életjáradék Zrt. vezérigazgatója. – Az Örökjáradék Zrt. (Hild-csoport – Sz. Sz. L.) alapítói soha nem hallottak az életjáradékról, mielőtt én megismertettem őket ezzel a termékkel, hiszen külföldön nem létezik, ők pedig csak 2003-tól vannak jelen Magyarországon. Jelenleg perben állunk a névhasználat miatt, a versenyhivatalnál pedig augusztusban eljárás indult az Örökjáradék Zrt. ellen a fogyasztók megtévesztésére irányuló magatartás miatt, hiszen nekik érdekük, hogy a Hild nevet az OTP Életjáradék Zrt. vezetőjének nevével azonosítsák.
Földeák Gábor, az Örökjáradék Zrt. marketingigazgatója így foglalja össze álláspontját a névhasználatról:
– 2004 óta használjuk hivatalosan bejegyzett nevünket jogszerűen, amit az Akadémia állásfoglalása is megerősít. Külföldön is létezik hasonló szolgáltatás, nagy népszerűségnek örvend például az angolszász országokban. És fontosnak tartom kiemelni, hogy a Hild-csoport felső vezetése, illetve több mint 40 munkatársa is magyar. Furcsállom, hogy az OTP Életjáradék Zrt.-nél csak egyetlen ember képes nyilatkozni, aki a névrokonságot kihasználva igyekszik zavart kelteni az érdeklődők fejében. A versenyhivatal pedig köteles minden beérkezett panaszt megvizsgálni, így a Hild Imre ellenünk benyújtott panaszával is ezt teszi.
A névhasználat jogosságának megítélésében, ha vannak is különbségek, az életjáradéki szerződéseket illetően szinte azonosak a feltételek. Kivételt talán az egy összegben adható kifizetés értéke jelent, az Örökjáradék Zrt. és az OTP Életjáradék Zrt. esetében ez az ingatlan forgalmi értékének 20 százaléka, míg az önkormányzatoknál általában 10 százalék, de kevesebb egymillió forintnál.
Az Örökjáradék Zrt. által kínált életjáradéki megállapodáshoz minimum 65 év, ötmillió forint értékű saját tulajdonú budapesti, Pest megyei, győri vagy fehérvári lakóingatlan a szerződési feltétel. Ennek fejében a szerződést kötő megkaphatja az ingatlan vételárának maximum 20 százalékát egy összegben, valamint inflációkövető havi járadékot. Az Örökjáradék Zrt. fizeti még a közös költséget, lakáskarbantartást, valamint az állagmegőrző karbantartási munkálatokat. A cég ügyfelei számára elérhető szociális program is, amelynek keretében kedvezményesen megoldható az otthoni ápolás, illetve a hét minden munkanapján ingyenes közösségi programokban részesülhetnek a nyugdíjasok.
Az Örökjáradék Zrt. együttműködői partnerei az Országos Rendőr-főkapitányság bűnmegelőzési osztálya, a Budapest Bank, az Országos Mentőszolgálat, a Nyugdíjasok Budapesti Szövetsége (Nyubusz), valamint minden Örökjáradék zrt.-s életjáradék-szerződést száz százalékban a Deutsche Bank finanszíroz.
Az OTP Életjáradék Zrt. esetében szintén minimum 65 éves korhatár, százszázalékos ingatlantulajdon, vidéken minimum öt-, Budapesten hatmillió forintos ingatlanérték kell a szerződéshez. A szerződő fél az ingatlan értékének maximum 20 százalékát kaphatja meg egy összegben. Házaspárokat is elfogadnak, egy járadékot kap a házaspár, egyikük halála esetén a hátramaradó ügyfél tovább kapja a teljes járadékot. Nincs orvosi vizsgálat, és tiltott még az erre vonatkozó kérdés is. Az ügyintézéshez arról akarnak megbizonyosodni, hogy tényleg az ügyféllel szerződnek-e, hogy az ingatlan per- és tehermentes-e, és hogy nincsenek egyéb terhek (például közüzemi tartozások) az ingatlanon. Ha vannak ilyenek, akkor azt az előlegből rendezik. Teljesen díjmentes a jelentkezés, ha az utolsó pillanatban visszalép az ügyfél, akkor sem kell kifizetnie a felmerült költségeket. A Szociális Innovációs Alappal kötött szerződés értelmében az ügyfelek házi gondozást és ápolást kaphatnak. Az ország több pontján vásárolnak férőhelyet nyugdíjas létesítményekben. Egyeztetés után akár euróban is folyósítják a járadékot.
Önkormányzatok is kínálnak lakásért életjáradéki szerződést, bár a feltételeik kedvezőtlenebbek, mint a nagy ingatlanpiaci szereplőké. A XVI. kerületi önkormányzat feltételei között szintén szerepel a 65 éves korhatár. Harminc négyzetméternél nagyobb lakás szükséges, és egy összegben csak a lakás forgalmi értékének 10 százalékát, de legfeljebb egymillió forintot fizetnek a szerződő félnek (az ingatlanok forgalmi értéke kevesebb, mint a piaci eladási érték). A lakás üzemeltetési díja (közös költség, belső karbantartás) a nyugdíjast terheli, valamint a lakás biztosításának díja is, amelyet viszont az életjáradék éves díjából tartanak vissza. A külső, szerkezeti karbantartás az önkormányzat költsége. A havi életjáradék összege függ az ingatlan értékétől, a kérelmező életkorától, nemétől, és évente növekszik az inflációval arányosan. Minél magasabb értékű a lakás, és minél idősebb a szerződő, annál magasabb a havi járandóság. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint a fővárosban egy 65 éves férfi várható élettartama 13, egy nőé 16 év. Az életjáradék kiszámításánál a figyelembe vehető legrövidebb élettartam nyolc év.
Egy 70 éves asszony 15 millió forintos lakása után 90 ezer forint bruttó életjáradékot kaphat havonta az önkormányzattól, s ha még tíz évig él, mintegy 11 millió forintot vehet fel. A havi járadék kiszámítása kissé bonyolult, leegyszerűsítve: a lakás forgalmi értékéből (fenti példánk esetén 15 millió) levonnak 10 százalékot kockázati és kezelési költség címén (1,5 millió) és az egy összegben adott kifizetést (szintén 10 százalék, maximum egymillió forint). A fennmaradó 12,5 milliót elosztják a várható élettartam évszámával (esetünkben 10 év), az így kapott 1,25 milliós értékből visszatartják a közös költség és a biztosítás éves díját (170 ezer), amit ugyan az önkormányzat fizet ki, de a lakót terheli. Évi 1,08 millió forint marad életjáradékra. Ezt az összeget osztják a hónapok számával, azaz tizenkettővel, a havi bruttó életjáradék összege így lesz 90 ezer forint.
Az életjáradékért lakást ingatlanpiaci szolgáltatásnak három változata van a járadékfizető kilététől függően: magán, önkormányzati és intézményi. A magánszerződések személyes szimpátia alapján születnek, de a hosszú távú megbízhatóság kérdéses. És tisztázni kell minden esetben, hogy a havi járadék követi-e az inflációt, illetve mi történik akkor, ha egyszerűen elmarad a járadékfizetés. Arról nem is beszélve, hogy ki viseli az ingatlan állagmegőrzésének, a közös költség vagy a biztosítási kiadások terheit.
Az önkormányzati konstrukció elterjedtebb, de akik ezt választják, a szűkös forráshiány miatt hosszabb várakozási időre számíthatnak, önkormányzatonként kevés szerződés születhet évente. Hátránya a 10 millió fölötti ingatlan értékétől független egy összegű előleg mértéke is, hiszen 20 milliós ingatlanra is legfeljebb egymillió forintot kaphat a szerződő fél. Az önkormányzati szerződéseknél a lakáseladót terheli az ingatlan biztosítási díja, a közös költség és a karbantartási munkálatok anyagi terhe is.
A nagy, stabil pénzügyi hátérrel rendelkező szereplők (Örökjáradék Zrt., OTP Életjáradék Zrt.) egy összegben kifizetik az ingatlan becsült értékének 20 százalékát, nincsen felső határ. A járadék mellett fizetik a közös költséget, az állagmegőrző munkálatokat, valamint a lakásbiztosítást. De a nagyok esetében is jó tisztázni, mi történik nemfizetés esetén: a tulajdonjog bírósági eljárás nélkül kerül-e vissza a volt tulajdonoshoz? Vissza kell-e fizetni a hosszú évek alatt folyósított járadékot ahhoz, hogy ismét tulajdonos legyen valaki? Figyelni kell a kis betűs részekre, mint ahogy arra is, milyen cég végzi el a lakás forgalmiérték-becslését és milyen kritériumok alapján. A forgalmi érték ugyanis nem piacit jelent, akár milliókkal is kevesebb lehet egy lakás életjáradék-alapot jelentő értéke, mint amennyit közvetlen eladásából nyerhet a tulajdonos.
Az életjáradéki szerződéseket aggályosnak tartja a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete, a PSZÁF felügyeleti tanácsának elnöke, Farkas István és az állampolgári jogok országgyűlési biztosa, Lenkovics Barnabás is. Egymástól függetlenül fogalmazták meg, hogy a jelenlegi jogszabályi környezet alapján nem állapítható meg egyértelműen, hogy életjáradéki vagy biztosítási szerződésnek minősülnek-e az ilyen megállapodások. 2006 áprilisában a PSZÁF jogszabály-alkotási javaslatot is megfogalmazott a lakásért életjáradékot kínáló cégek, intézmények működésére. Az állampolgári jogok biztosának állásfoglalása szerint pedig meg kell követelni, hogy csak tőkeerős, megfelelő személyi és tárgyi feltételekkel rendelkező cégek foglalkozhassanak ilyen tevékenységgel. Arra kérte az igazságügy-minisztert, vizsgálja meg, milyen módon lehet garantálni a jogbiztonságot az életjáradéki szerződések esetében. De a megfogalmazott aggályok ellenére jogszabály még nem született.
Magyarországon a nyugdíjkorú lakosság mintegy kilenc százalékának nincs kire hagynia a tulajdonában lévő lakását. Ez körülbelül 150 ezer lakóingatlant jelent. Ha ebből levonjuk a bérlakások számát, illetve azokét, akik nem akarnak életjáradékra szerződni, akkor is mintegy százezer ingatlanról van szó. Országos viszonylatban eddig alig ezer életjáradéki szerződést kötöttek, az érdeklődők száma pedig ennek a dupláját sem éri el. Nagy még a bizalmatlanság, a tájékozatlanság, sok a félreértés a szabályozatlan jogi környezet miatt, amelyen talán a most készülő, erre vonatkozó törvénytervezet változtathat. Mégis érdemes számolni az öngondoskodásnak ezzel a formájával. Az ingatlanpiac nagy szereplői már számolnak vele.
origo.hu
Menczer Tamás keményen beleállt Brüsszel Péterbe
