Árfolyamok és kockázatok

A kormány állami támogatással a devizaadósok veszteségeit csökkentheti, és a szociális szempontok figyelembevételével az árverezést a kijelölt lakásoknál megakadályozhatja. A támogatás állami költségvetési tétel, s mint ilyen, nem könnyen vállalható…

A lakáshitelpiacra bevezetett devizaalapú hitelezés eredete ismert. A svájcifrank-alapú hitelezés a Svájchoz közeli régióban kezdődött. Azok az osztrák lakosok, akik Svájcban dolgoztak és bérüket svájci frankban kapták, az eurónál alacsonyabb kamatozású svájcifrank-hitelt kockázatok nélkül vállalhatták. Később a kamatkülönbözetből eredő előnyt azok a banki ügyfelek is igényelték, akiknek bére nem svájci frank, hanem „csak” euró volt, de ők ezzel árfolyamkockázatot is vállaltak.
A magyar devizahitelezési gyakorlat kialakulását és elterjedését elsősorban a kamatkülönbözetek létével és mértékével magyarázhatjuk. Ha a forint/euró és a forint/svájci frank kamatszintkülönbségnél a jóval kisebb mértékű euró/svájci frank kamatszinteltérés az osztrák devizahitelezés elterjedéséhez már elegendő volt, akkor a jelentősebb magyarországi kamatkülönbözet hasonló hatásán sem csodálkozhatunk (2003-ban az irányadó kamat Svájcban márciustól 0,75 százalék, az Európai Központi Banknál márciustól 2 százalék, Magyarországon az év közepén 6,5 százalék, ami az év végére 12,5 százalékra emelkedett).
A hiteligénylő dönthetett a forint- és a devizahitel, azon belül az euró és a svájci frank között. Ha a devizahitelt választotta, akkor jelzáloggal fedezett hitelnél az ingatlan hivatalos becsült értéke alapján a bank meghatározta a maximálisan nyújtható hitel összegét forintban. Az igényelt forintösszeget az aktuális forint/euró vagy forint/svájci frank árfolyamon átszámítva adódik az euróban vagy svájci frankban kifejezett kölcsön összege. Az adós ügyfélszámláját euróban vagy svájci frankban vezetik, azt folyósításkor a kölcsön euró vagy svájci frank összegével megterhelik. A folyósítás forintban történik, a bank az ügyfél forintszámláján jóváírja azt a forintösszeget, ami a folyósítási díjjal (1,5 százalékkal) csökkentett euró vagy svájci frank kölcsönösszeg és az aktuális banki vételi árfolyam szorzataként adódik. Az ügyfél a tőketörlesztést, a kamatot és a kezelési díjat forintban fizeti.
Hitelfelvételkor az adós költsége – ami egyben a bank bevétele – az egyszeri, a folyósítás előtt fizetett folyósítási díj, a havonta esedékes kamat és a kezelési díj, továbbá devizahitel esetén a folyósításkori vételi és a törlesztéskori eladási árfolyam közötti marzs (rés). A kölcsönszerződés az árfolyamkockázatot kizárólag az adósra hárítja. Ha a folyósításkori aktuális árfolyam megváltozik, mégpedig a törlesztés és kamatfizetés napján más, mint folyósításkor, a változásból eredő veszteséget és nyereséget az adós viseli. Ha a kormány nem avatkozik be, a devizaadósok viselik a forint/euró és a forint/svájci frank árfolyamváltozásból eredő tőketörlesztési és kamatköltség-változást. Az euró bevezetésekor az euró/forint árfolyamkockázat megszűnik, az euró/svájci frank árfolyamkockázat a futamidő végéig fennmarad.
A devizaadósok az árfolyamkockázatot kormányzati beavatkozás nélkül is kizárhatják, ha a banknál a devizaadósságot forintadósságra átváltják. Az átváltás a bankok aktuális árfolyam- és forintkamat-kondíciói alapján a devizaadósoknak nem lehet előnyös. A gyengébb forint miatt az adósságállomány, a törlesztőrészlet a forintleértékelődés és az új forintkamat arányában megemelkedik. Külön veszteséget okozna a vételi és az eladási árfolyam különbsége, mivel a bank vételi árfolyamon folyósította a devizaalapú forinthitelt, és eladási árfolyamon váltaná át a devizaadósságot forintadósságra. Emellett nem hagyható figyelmen kívül a forintkamat-kockázat, továbbá az euró bevezetésekor érvényes átváltási árfolyamkockázat sem.
Ha a kormány be kíván avatkozni, állami támogatással a devizaadósok veszteségeit csökkentheti, és a szociális szempontok figyelembevételével az árverezést a kijelölt lakásoknál megakadályozhatja. A támogatás egyrészt állami költségvetési tétel, s mint ilyen, nem könnyen vállalható, másrészt igazságtalan a forintadósokkal szemben. Az árverezés rövid időszakra még megtiltható, hosszabb távon csak az állami kivásárlás lehet megoldás.
A kormány államibérlakás-programjába illeszthető a rossz hitelek mögötti jelzáloggal terhelt lakáscélú ingatlanok állami kivásárlása. Erre külön pénzügyi alapot kell létrehozni. Az állami lakásvételi alap az árverésre ítélt lakásokat a lakástulajdonos igénylése alapján a hitelező banktól diszkont áron megvásárolja. A diszkont példaként lehet 30 százalék, így a vételi ár a banki követelés 70 százaléka. A volt lakástulajdonos bérlő lesz, a kölcsön folyósításakor vállalt önrész (ami lehetett a vételár 30-40 százaléka) és az azt követően törlesztett forintösszeg (a kamatot és a kezelési díjat figyelmen kívül hagyva) a bérleti díjba beszámítva lelakható. Célszerű lenne az eredeti bérlőnek a visszavásárlási lehetőséget biztosítani. Míg a devizaadósok teljes körének a támogatása vitatható lenne, addig a szabályozással elérhető könnyítés indokolt, célszerű és társadalmi méretekben is elfogadható.
Javaslatom szerint a devizaadósok szabad döntésük alapján választhatnák a hitel futamidejének annyi évvel történő meghosszabbítását, mint amennyi az euró előre bejelentett bevezetéséig még hátralévő évek száma. Ha a bejelentés egy legkorábbi és egy későbbi időpont közötti időtartam lenne, akkor feltétlenül a későbbit kell választani, hisz ebben az esetben a korábban megvalósított euróbevezetés sem a devizaadósokat, sem a hitelező bankokat kockázati többlettel nem terhelné. Azok a devizaadósok, akik a futamidő meghosszabbítását elfogadják, az euró bevezetéséig türelmi időt nyernek, azaz tőkét nem törlesztenek, csak kamatot és kezelési díjat fizetnek. A türelmi idő hossza egyenlő a futamidő meghosszabbításával. Ha például az euróbevezetés bejelentett dátuma 2016, akkor 2011-től számítva a türelmi idő öt év, így a futamidő is öt évvel hosszabb lesz. 2011-től 2016-ig a devizaadósok csak kamatot és kezelési díjat fizetnek, majd 2016-tól a tőketörlesztés is folytatódik. A futamidő meghosszabbításával együtt járó türelmi idő megengedése feltételezi, hogy a hitelező banknak nem kell kockázaticéltartalék-többletet képeznie. A futamidő meghosszabbítása önmagában a meglévő kockázatokat nem növeli, azonban a jelenlegi bankicéltartalék-képzési szabályozás módosítása szükséges lehet. A futamidő meghosszabbítása szokatlan mértékű futamidőt sem okozna, hisz az átlagos (12-15 éves) futamidő nemzetközi összehasonlításban nem magas.
A bankok a devizaadósok veszteségeit (költségeit) csökkenthetnék, ha a vételi és az eladási árfolyam-különbözetről lemondva, a tőketörlesztést, a kamatot és a kezelési díjat ugyancsak a vételi árfolyamon számítanák át, mint ahogy a folyósításkor tették. Néha vádolják a bankokat, hogy a havi törlesztés, kamat és kezelési díj forintosításakor a banki érdek irányába alig észrevehetően befolyásolják a piaci árfolyamot. A feltételezést ki lehetne zárni, ha az adott hónapban használt árfolyamot az előző hónap napi átlagához igazítanák. Végül érdemes megemlíteni, ha a türelmi idő alatt a devizaadósok csak kamatot és kezelési díjat fizetnek, az elhalasztott tőketörlesztések összege részben (feltételezhetően nagyobb részben) a lakossági összkeresletet növeli, ami a recesszió mértékét és időtartamát csökkentheti.

A szerző tanszékvezető egyetemi tanár