– Hogyan értékeli a KSH által publikált legfrissebb építőipari és lakásépítésiadatokat? Tényleg nem értünk még a gödör aljára?
– Soha nem volt még ilyen mélyponton a szektor, de a számok alapján úgy tűnik, még mindig nem értünk a válság végére. Jelenleg évente kevesebb mint 20 ezer új lakást építenek, ami a rendszerváltás idején volt ilyen alacsony, de a kiadott építési engedélyek alapján további visszaesés várható. Látjuk azt is, hogy akiknek elkezdett építkezésük van, azt is időlegesen felfüggesztették. Sajnos egyelőre az állam sem tud beavatkozni. Úgy gondolom, hogy ennél nagyon lejjebb nem mehet a szektor teljesítménye, amit a GKI-val közösen végzett felmérésünkis alátámaszt. Sajnos nem szabad kizárni azt a lehetőséget sem, hogy a válság tovább tart és akkor a mostani kilátások ismételten erősen negatív irányba fordulhatnak.
– Nem lát ellentmondást a KSH által publikált adatok és a GKI felmérése között, amely már nem számít további jelentős zuhanásra?
– Emögött egyrészt a magyar emberek optimizmusa áll, mivel nem szeretnék, hogy a válság tovább mélyüljön. Ez alapvetően egy várakozási és nem tényindex, amely mögött nemcsak a gazdasági racionalitás áll, hanem természetesen pszichológiai tényezők is befolyásolják.
– Mi lesz a sorsa a vélhetően piacra kerülő elárverezendő lakásoknak, hogyan lehetne meggátolni az esetleges sokkot?
– Egyelőre még nem tudjuk, hogy milyen kormányzati döntés születik ez ügyben, ezért csak találgatásokra építhetünk. Különböző hírek keringenek, amelyek folyamatosan finomodnak, de biztosat nem tudunk mondani. Egyrészről az állam arra próbálja szorítani az adósokat, hogy adják el az ingatlanjukat, amelyet ők természetesen 100 százalékos áron próbálnak meg, ami nem fog menni. Ha ez nem sikerül, akkor következik az árverés, ahol a bank először 75, majd 50 százalékos áron próbálja értékesíteni az ingatlant. Erre van az a bizonyos kvóta, hogy negyedévente 5-10 százalékban maximálnák a piacra kerülő ingatlanok arányát, és természetesen ezt területileg is szabályoznák. Emellett egy értékhatárt is megszabnának, ami fölött már nem érvényesülne ez a kvóta. Fontos leszögezni, hogy ezek csak tervek. Ebben az esetben ez nem olyan durva, mintha minden lakást egyszerre eresztenének a piacra, és a bankok számára is kedvezőbb ez a megoldás. Ugyanakkor egy lakás forgási sebessége nem negyedévben mérhető, és így az ingatlanok egy része természetesen a piacon maradhat, tehát mindenképpen nőni fog a kínálat. Ez még abban az esetben is fennállhat, ha az állam valamilyen támogatással próbálja segíteni a keresleti oldalt.
– Rendelkeznek-e adatokkal arról, hogy hány lakást érinthet az elárverezés?
– Durván 100 ezer körül van a nem fizető hitelesek lakásszáma. Ennek nagyjából a 20-30 százaléka az, amelyik valóban nagyon nehéz helyzetben van, míg 70 százalékra tehető az, aki azért nem fizet, mert fönnáll a moratórium. Ha a korábban elmondottak szerint alakul a szabályozás, akkor negyedévente a 25-30 ezer lakás 5 százaléka kerülhet a piacra, mivel a moratórium megszűntével a fizetési hajlandóság is nőni fog. Ez láthatóan nem olyan sok, ha a területi eloszlást is figyelembe vesszük, akkor pedig egyáltalán nem kell számítani sokkszerű hatásokra. Nagyon nagy kérdés az, hogy mi lesz azokkal az ingatlanokkal, amelyek nem kerülnek ki rögtön a piacra a szabályozás következtében, mert elképzelhető, hogy azokat a hiteleket adott esetben a következő tíz évben sem fogják fizetni. A szabályozásnak ezt a részét is át kellene gondolni.
– Milyen intézkedéssel lehetne felszámolni a nem fizetést azon személyek esetében, akik a moratórium miatt nem teszik ezt?
– Úgy gondolom, a feloldást követően ők fizetni fognak a kilakoltatás réme miatt. Nyilván nem kis terhet róna a bankokra az, ha ezekben az esetekben teljes vizsgálatot tartanának, de a hivatalos jövedelmi viszonyok áttekintésén kívül mást nem tehetnek.
– Helyes döntésnek tartaná a svájci frank árfolyamának rögzítését?
– Borzasztó nehéz megállapítani, hogy hová lője be a jogszabály az árfolyamot, ezért nem is vállalták ezt még el. Nem gondoltuk azt 8-10 évvel ezelőtt, hogy a frank árfolyama ennyire megerősödik. Nyilván az, amit az MNB most javasolt, ami egyfajta finomítás lenne ez ügyben és nem az árfolyamban, hanem a törlesztésben, mindenképpen megfontolandó. Az árfolyam rögzítése természetesen nem egyszerre lesz jó a banknak és a hitelesnek. Itt igazából nem lenne szerepe az államnak, mivel ez egy magánjogi szerződés, de az állampolgárokról ilyen helyzetekben illik gondoskodnia.
– A rendszerváltás óta nem volt ilyen mély válságban ez a szektor, ezért milyen intézkedésekkel lehetne elmozdulni erről a holtpontról?
– Alapvetően két dolgot látok és gondolok. Jó lenne, ha végre születne egy átfogó és hosszan tartó otthonteremtési program. A Fidesz volt az egyetlen a rendszerváltozás óta, amelyik 2000–2001-ben megpróbált elindítani egy ilyent, amely különféle okok miatt később megállt, de legalább át volt gondolva és valamilyen rendszer szerint szerettek volna előbbre jutni. Azóta nincs ilyen és úgy fest, hogy a kormányzat egy évvel ezelőtti hatalomra kerülése óta sem fogalmazódott meg még ilyen terv. Vannak műhelyek, amelyek dolgoznak rajta, de nagyon nehéz a mostani válsághelyzetben egy előre mutató tervet az asztalra tenni. Most benne van a rendszerben a lakástakarék támogatása és egy 3,5 milliárdos keret bérlakás-építési programra. Ezt nem nevezném komplex tervnek, ezek a mostani adottságok, amit a költségvetés jelenlegi helyzete alapján teljesen meg lehet érteni. Nagyon fontosnak tartom a bérlakás-építési program elindítását, amelyet már 8-10 éve szorgalmazok. Ha akkor ez elkezdődött volna, biztosan nem itt tartanánk.
Rengeteg kényszertulajdonos van Magyarországon a korábbi támogatási rendszer miatt, ezért ha a bérlakásokat támogatták volna, rengetegen nem kerültek volna ilyen rossz helyzetbe. Jelenleg csupán az ingatlanok 8 százaléka tartozik a bérlakások kategóriájába. Fontosnak tartanám egy bérlakás-építési alap létrehozását, ennek lehet az első eleme egy eszközkezelő. Ez az alap vásárolhatna és építhetne bérlakásokat. Az államnak egy dolgot kellene tennie, mégpedig lakbértámogatást adnia, ami szintén nem kevés persze, de ezzel el kellene indulni.
A másik fontos lépés az áfacsökkentés lenne az új- és bérlakásépítések esetében, amelyre az unió lehetőséget is ad. Ez óriási lökést adna a piacnak. Egy új kamattámogatási politika is szükséges lenne. Nem a tulajdonhoz, hanem a lakhatáshoz jutást kellene támogatni. Egy felmérés alapján az emberek 25 százaléka hajlandó lenne bérleménybe költözni, ami szintén segítené ezt a váltást.
A bérlakás teremtésének együtt kellene járnia a munkaerő-piaci változásokkal. A válság azt hozhatja magával, hogy a vándorlás elindul a kevésbé fejlett területekről. Erre jó példa, hogy az osztrák és a német munkaerőpiac megnyitása jelentős elvándorlást hozhat hazánkban. Amíg a magyarok életük során csupán átlagosan három lakásban élnek, addig nyugaton ez a szám öt-hat. Abban az esetben, ha a hiteleseknél is kilakoltatásokra kerül sor, az szintén megindíthatja a mobilitást.
– A kormányzat egyelőre az épületenergetikai programok felfuttatásával kívánja élénkíteni az építőipart, ez elegendő lehet?
– Ez már egy többéves program, amely már a 2000-es évek elejétől megy kisebb-nagyobb összegekkel. A mostani tervek kétféle szempontból jók. Egyrészt munkát adnak az építőiparnak, másrészt az elmaradt felújítások pótlására mindenképpen szükség van. Jelenleg körülbelül 1000 milliárdos felújításra lenne szükség, amellyel egyik kormány sem tud egyszerre mit kezdeni, csak fokozatosan lehet ezt a problémát orvosolni. Ezt az utat továbbra is járni kell, más kérdés, hogy mennyit tud a kormány erre adni, de szerencsére a szén-dioxid-kvóták értékesítéséből befolyó összeget is erre a területre lehet csoportosítani.
– Ha sikerülne legalább a 2006–2007-es szintet elérnie az építőiparnak, körülbelül mennyi új munkahely jöhetne létre?
– A válság révén megtörtént egy szelekció az ágazaton belül, amely arra jó volt, hogy a majdnem 80-90 ezerre tehető építőipari vállalkozások számát egyharmaddal csökkentette, más kérdés, hogy a bejelentett foglalkoztatást mennyivel kurtította. Nem kevesen arra használták ezt, hogy megszüntették a veszteséges cégüket, és újat indítottak, de nem ez volt a jellemző.
– Milyennek kellene lennie egy koherens otthonteremtési programnak?
– Mindenképpen késésben vagyunk ennek a stratégiának a megalkotásával. Attól, hogy még válság van, lehetett volna egy olyan tervet elkészíteni, amelyikből kiderül, hogy hova lehetne eljutni. Hosszú távon mindenképpen egyensúlyt kell teremteni a saját tulajdonú és a bérlakások között, azért, hogy ne kerüljünk még egyszer ilyen helyzetbe, ami mára kialakult. A felújítás szintén stratégiai kérdés, az, hogy ezt milyen ütemezésben tudjuk végrehajtani, természetesen nagyon nehezen megjósolható.
Alapvetően minőségi lakásproblémát látok Magyarországon és nem mennyiségit, mivel körülbelül félmillió, lakhatásra alkalmatlan ingatlan van hazánkban. A cél az évi teljes lakásállomány egy százalékának a megújítása lehet; ez esetünkben körülbelül 40 ezer lakóingatlan építését jelentheti, ami együtt kell, hogy járjon a lakhatásra alkalmatlan ingatlanok felszámolásával, vagyis a strukturális átalakítással. Ha ebben az ütemben haladnánk, 10-12 év alatt végre lehetne hajtani ezt az átalakítást.
Meg kellene azt is határozni, hogy a költségvetés hány százalékát fordítjuk lakhatási támogatásokra. Jelenleg ez egy százalék alatt van, de voltunk már 1,5 százalék fölött is. Tény, hogy ma a korábbiaknál lényegesen szolidabb költségvetési források állnak rendelkezésre. A Fidesz programjában előkelő helyen szerepelt az otthonteremtés, aminek megvalósítása sajnos egyelőre nem látszik. Ennek lehetnek objektív okai, de hosszú távon jó lenne látni, hogy merre akar menni az állam. Pozitívum, hogy a lakhatáshoz való jog bekerült az új alkotmányba, pici baj, hogy még csak megengedő formában, vagyis az állam csupán törekszik a lakhatáshoz való jog feltételeinek megteremtésére.
– Mik voltak a legutóbbi lakásvásár főbb tanulságai?
– Immár 18. alkalommal került sor a lakásvásárra március elején, amelynek a neve most már Fundamenta lakásvásár. Ez alapvetően jó lakmuszpapírja az ingatlanpiaci helyzetnek, ezért is volt meglepő, hogy a válság három éve óta nem volt ilyen sok kiállító a vásáron. A látogatók száma is kezd visszatérni a 8-10 ezres átlaghoz. Ennek az oka, hogy főképp kínálati oldalról növekedett a résztvevők száma, mivel sokaknak minél gyorsabban el kell adniuk az ingatlanjukat. Az a hatás is megfigyelhető, hogy nagyon sokat lehetett alkudni az eredeti árakból, mivel rengetegen vannak kényszerhelyzetben. Ráadásul van még egy réteg, amely rendelkezik annyi tőkével, hogy most ilyen alacsony árak mellett tud ingatlant vásárolni. Összességében ez okozhatta a korábbinál nagyobb érdeklődést.
– Milyen stratégiát javasolna azoknak, akik most kívánnak eladni vagy vásárolni a piacon?
– Az eladási oldal viszonylag egyszerű, mert sokan kényszerhelyzetben vannak, és a fizetőképes kereslet hiánya miatt eredeti árakon szinte lehetetlen értékesíteni. A vásárlást tekintve nagyon csábítók az alacsony árak, de nagyon meg kell nézni a lakások minőségét, állapotát. A vásárlói részről most érdemes kihasználni a helyzetet, mert őszre már akár valamelyest emelkedhetnek is az árak.
rendőrkapitány
Kóros elmeállapotú nő akart bírót és rendőrkapitányt ölni
A hivatalokat is megfenyegette.
