Párhuzamos valóságok: vajon miért drága a magyar lakáshitel?

Megpróbáltunk utánajárni, hogy sokba kerülnek-e a magyar lakáshitelek. És ha igen, akkor annak mi az oka.

Az olvasók számára talán már nem is számít meglepetésnek az, ha még egy terméktípusról kiderül, hogy európai összehasonlításban idehaza kaphatjuk meg legmagasabb áron, így járunk a lakáshitelekkel is. 2017-re a magyar piacon elérhetővé váltak a 2-3 százalék között futó hitelek, de a lakáshitelkamatok átlagait tekintve ezek még mindig magasnak számítanak Európában.

Kétségtelen, külföldi adatokból dolgozva magas átlagárakat találunk. Az Európai Jelzálogszövetség (European Mortgage Federation) 1967 óta képviseli a jelzáloghitel-piac szereplőit Európa-szerte, a szervezet negyedéves jelentéseivel összehasonlíthatóak az uniós országok lakáshitelpiacai.

Amint láthatjuk, a súlyozott átlagokat tekintve Magyarországon az eurózónához képest kétszeres árakkal számolhatunk. Természetesen, ha kicsit is igazságosak szeretnénk lenni, akkor a minket körülvevő országok piacaira kell egy pillantást vetnünk. A jegybank munkatársai a Portfólió.hu-n, a Drágák vagy nagyon drágák a lakáshitelek Magyarországon? című cikkben mutatták be a környező országok kamatfelárait. Ebben az elemzésben még nagyobb különbségeket találhatunk, a velünk nagyjából azonos gazdasági teljesítményű és nagyságú országokhoz képest.

Megkérdeztük a Bankszövetség főtitkárát, Kovács Leventét, és szerinte nem. Mivel például Csehország egy nagyjából hasonló méretű ország, de az átlagjövedelmek sokkal magasabbak, mint nálunk, így nem tudjuk magunkat összevetni velük. Ráadásul kevesebb bank osztozik a sokkal gazdagabb piacon. Ha Lengyelországot nézzük, akkor egy négyszer ekkora országban hasonló számú bank található – magyarázza a főtitkár. Kovács Levente szerint Romániával érdemes összehasonlítani magunkat: „ami nagyobb piac ugyan, és ők még egy kicsikét alatta vannak a magyar számoknak, de az egy jó mérőszám, ha velük vetjük össze a magyar bankrendszert.”

Hogy sok bankfiók van-e az országban vagy éppen kevés, arról nincs egyetértés a két szereplő között. Sőt, a jegybank sem tűnik teljesen magabiztosnak abban, hogy tudja a választ erre a kérdésre. Amikor a bankrendszer hatékonyságát firtató kérdést tettem fel az MNB-nek, azt a választ kaptam, hogy a hazai bankrendszert jelenleg „túlfiókosodás” jellemzi. A 100 ezer lakosra jutó bankfiókok számát alapul véve a hazai bankok fiókhálózatának nagysága 20-30 százalékkal haladja meg a szlovák és cseh bankrendszer hasonló mutatóit.

Azonban egy, a jegybank által olvasásra ajánlott tanulmányában a munkatársak a következőket írják: „a bankfiókok eloszlásáról gyakorlatilag semmilyen információ nem áll rendelkezésre nemzetközi szinten.” Vagyis a jegybank hivatkozási alapjául szolgáló tanulmánynak nincs mihez viszonyítania a magyar adatokat, de az MNB ki meri jelenteni, hogy az országot túlfiókosodás jellemzi. AZ MNB szerzői továbbá azt írják, hogy a „keresleti modellünk tanulságai szerint az ügyfelek egyrészt földrajzi korlátokkal szembesülnek, mivel Magyarországon sok járásban csak egy nagyon szűk banki kör van jelen, és az ügyfelek jellemzően a könnyen elérhető bankok közül választanak, ami tompítja a bankok közötti versenyt.” Erről is kikértük a Bankszövetség véleményét, a főtitkár elmondta, hogy sok járásban nemhogy bankfiók nincs, de posta és már kocsma sem. A bankfiókok jellemzően a városokba összpontosulnak, ahova a lakosság a belső migráció révén koncentrálódik, de 10-20 kilométeren belül bárki elérheti a szolgáltatásokat.

Talán nem is nagy ellentmondás, amit a jegybank próbál kommunikálni. Például míg a Széll Kálmán téren szinte az összes nagybank képviselteti magát, addig lehetnek olyan kistérségek, amelyekben csak egy takarékszövetkezet van jelen. Mint tudjuk, a bankok máshogy árazzák a hiteleket ott, ahol pörög az ingatlanpiac és máshogy ott, ahol az ingatlant nem nagyon lehet értékesíteni. Ráadásul az alacsony összegű hiteleket drágább folyósítani, így egyes térségekben minden negatív tényező összeállhat arra, hogy a lehető legkedvezőtlenebb körülmények között kapjuk meg a hitelünket. Egyébként a Bankszövetség szerint a Visegrádi Együttműködés országai közül nálunk a legmagasabb a költségesebb folyósítású alacsony összegű hitelek aránya, szerintük ez is magyarázat lehet arra, hogy nemzetközi összehasonlításban magas számok jönnek ki.

Egyébként a magyar lakáshitelkamatok átlagát az 1–5 évig rögzített kamatozású hitelek nyomják fel, az egy éven belül változó kamatozású hitelek már megközelítik a régiós szintet, viszont a magyar piacon annak ellenére magas a fix hitelek aránya, hogy azok ára sokkal magasabb.

A jegybank legnagyobb vesszőparipája a magyar bankrendszer hatékonytalanságát bizonyító elemzések. Tavasszal Nagy Márton MNB-alelnök olyan számokat mutatott, amelyek szerint a magyar a legkevésbé hatékony bankrendszer egész Európában. A hatékonytalanságot pedig magas kamatfelárakkal kompenzálja, vagyis a fogyasztókra terheli. Kovács Levente szerint olyan elemzést közreadni, amelyben banki kiadásokba számítják a tranzakciós illetéket és a bankadót, ez a lehető legerkölcstelenebb dolog a világon. Ezek a tételek a kiadási oldalon szerepelnek, szóval nem a működési költségekre fordítódnak, hanem a költségvetést gyarapítják. Így tényleg a legdrágább bankszektor a magyar, és hatékonyságán van mit javítani. Ha ezeket a helyén kezeljük, akkor pedig úgy néz ki, hogy a magyar bankszektor Európa egyik leghatékonyabban működő bankszektora.

Megkérdeztem a jegybankot, mit gondolnak a Bankszövetség álláspontjáról, miszerint az adók miatt lehetnek magasak a kamatok. Válaszukban kifejtették, hogy ez nem lehet helytálló, mert „már a bankadó bevezetése előtt is magas volt a lakáscélú hitelek átlagos kamatfelára régiós összehasonlításban, ráadásul egy, az MNB-ben végzett korábbi kutatás alapján az új hitelek átlagos kamatszintje nem mutatott szoros összefüggést a bankadó nagyságával. Ezt az is megerősíti, hogy az utóbbi másfél évben – mióta a bankadó nagysága jelentősen csökkent – sem tapasztaltuk a lakáshitel-felárak látványos mérséklődését”.

Hogy mit értünk pontosan a hatékonyság alatt, arról megint a jegybankot kérdeztem: a bankrendszer alacsony hatékonysága röviden azt jelenti, hogy a bankok a kihelyezett eszközök (pl. hitelek) állományához, illetve az azok által megtermelt bevételekhez képest túlságosan nagy költségbázissal, infrastruktúrával (túl sok fiók, túlságosan nagy személyi és anyagjellegű költségek stb.) működnek. Az alacsony hatékonyság jele lehet az is, hogy az ügyfelek kiszolgálása sok esetben vontatottan, az elavult banki rendszerek miatt csak hosszabb átfutási idővel történik.

A digitalizáció terjedése – amennyiben a bankok élnek ezzel a lehetőséggel – elősegítheti, hogy a bankrendszer a jövőben sokkal hatékonyabb és különösen költséghatékonyabb módon szolgálja ki ügyfeleit. A banki folyamatok nagymértékben gyorsíthatóak a digitalizáció által. Érdekes példa erre a jelenleg lassú és költséges hitelbírálat, mely – szlovák példa alapján – egy központi jövedelemregiszterrel javítható lenne. A regiszteren keresztül a hiteligénylő jövedelmének ellenőrzése alig 40 másodpercet vesz így igénybe, ami jelentős mennyiségű megspórolt időt és papírmunkát jelentene a banknak és az ügyfélnek egyaránt.

Egyébként azok a magyarok, akik huzamosabb ideig éltek külföldön és más országokban is bankoltak, úgyszintén hatalmas papírhegyekre, lassúságra és túlbürokratizáltságra panaszkodnak. Például egy, a ’80-as években az Egyesült Államokban dolgozó közgazdász szerint már akkor az amerikai bankok képesek voltak egy óra alatt az ügyfél rendelkezésére bocsájtani a számlához tartozó bankkártyát, miközben a magyar bankoknak még mindig hetekre van szükségük ehhez.

Mind a két szereplőt, a jegybankot és Bankszövetséget is kérdeztem, hogy esetleg rendelkeznek-e európai bankadó-összehasonlító elemzéssel – mivel a Bankszövetség szerint csak a bankadó csökkent, a tranzakciós díj nem –, de egyértelmű választ egyik szereplőtől sem kaptam. A jegybank hatékonysági tanulmányát firtató elemzést is csak a Portfólió.hu-n lehet találni, akik korrigált adatokkal arra jutottak, hogy hatékonyságban Romániát és Bulgáriát előzzük meg. Ami azért lehet hihető, mert az utóbbi másfél évtizedben Magyarország ennek a két országnak a színvonalára csúszott le szinte minden gazdasági és társadalmi mutató tekintetében. Láthatjuk, hogy a bankszektor sem a saját számok kutatásba foglalásában, sem az érvek artikulálásában nem jeleskedik, így nehéz vitatkozni a jegybank magas kamatfelárakat és hatékonytalanságot bizonyító jelentéseivel.

A Bankszövetség titkára egyébként nem is sokallja az árakat, a magyar piacon ma kiszámítható feltételek mellett vehetik fel a hiteleket az ügyfelek, ha 2-3 százalék (ezek a legolcsóbb hitelek, nem az átlag) között tudnak hiteleket felvenni, akkor ez igazán kiváló feltételeket jelent.

Független kutatót azért nem tudtunk megszólaltatni, mert nincs. Az egyik tanulmány társszerzője annyit elárult, hogy a bankszektor, az állam és a külföld elszívja a szakembereket az akadémiai szférától, ezért egyetemi szinten ezzel a kérdéssel nem foglalkozik senki.

Egy dolog biztos: a rendszerváltás óta kialakult magyar piacgazdaság viszonyai között mindig is drágábbak voltak a lakáshitelek kamatfelárai, mint az általunk normálisnak tartott országokban. Ezért vezette be az első Orbán-kormány a kamattámogatott lakáshiteleket, majd az ezt követő időszakban ezért szorgalmazták a devizahitelek felvételét. Most hiába vezette be a kormány az otthonteremtési kedvezményt, az egyszerű magyar állampolgár, piaci feltételek között magasabb kamatfelárral kaphatja meg a hitelét, mint a nyugat-európai vagy közép-európai társai. Hogy ez miért van így, arról – ahogy a cikkből kiviláglik – a feleknek homlokegyenest más véleményük van.