Új szelek fújnak az irodapiacon

Kettősséget mutat az irodapiac Európában és Amerikában is: míg a régi elavult tornyok, a brutalista építészet emlékművei konganak az ürességtől, addig prémiumkategóriás bérlők tülekednek a korszerű irodákért.

Illusztráció Fotó: NurPhoto via AFP

Négy éve üresen áll az a 19 emeletes irodatorony Frankfurt üzleti negyedében, mely egykor a DZ Bank Union Investmentnek adott otthont. A brutalista stílusú épület 1977-ben nyitotta meg a kapuit, s a pandémiás lezárásoknak esett áldozatul. A korszak reprezentatív épületeit sorra hagyják el a bérlők Európa pénzügyi központjában – írja a Világgazdaság.

A prémiumkategóriás bérlők egyre gyakrabban választják az új építésű tereket, ezért Frankfurt korosabb toronyépületei nem tudják kihasználni a cégek visszatérését az irodákba. 

A Cushman & Wakefield ingatlanbróker decemberi jelentése szerint Frankfurtban az üresedési ráta a tavalyi harmadik negyedévben meghaladta a 10 százalékot, miközben a járvány előtti utolsó évben, 2019-ben 7 százalékos volt. A cég szerint a város irodatornyaiban ez a mutató 2028-ra akár a 20 százalékot is elérheti. Annál is inkább, mert a régi bérlők – bankok és ügyvédi irodák – is hajlamosak átköltözni az újabb és korszerűbb ingatlanokba.

A Covid utáni trend – a németországi gazdasági lassulás és az otthonról dolgozók számának növekedése mellett – azt eredményezi, hogy a vállalatok kisebb és modernebb irodákat keresnek, már egyáltalán nem vonzóak klasszikus nagy termek, amelyek sok esetben költséges felújításra szorulnak. 

Nem riasztja a bérlőket a prémium irodák magasabb díja, mert jelentősen csökkentik a bérelt területet

– mondta Tina Reuter, a Cushman németországi vezetője, aki hozzátette: az irodatornyok tulajdonosai nem vették komolyan az ESG-követelményeket és elhanyagolták a felújításokat.  

Az építési hatóságok is nyomást gyakorolnak a toronyépületek tulajdonosaira. Ahogy Marcus Gwechenberger, a frankfurti építési és tervezési osztály vezetője fogalmazott: az első emeleti holtzónák helyén nyitott közösségi tereket akar látni a városvezetés. Nem könnyű megfelelni a kihívásoknak, hiszen a német statisztikai hivatal szerint az elmúlt öt évben 50 százalékkal emelkedtek az irodafelújítások költségei. – A bérlők kiköltözése a legrosszabb forgatókönyv, mert akkor nincs többé fedezet az adósságtörlesztésnek – mondta mondta Jan Duedden, a frankfurti Arcida Advisors ingatlanbefektetési tanácsadó cég ügyvezető partnere.

Tavaly a frankfurti Trianon-torony koreai tulajdonosai is fizetésképtelenné váltak, amikor a 45 emeletes épületben 20 emeletet bérlő DekaBank Deutsche Girozentrale áthelyezte székhelyét az újonnan épült Four magasházba, alig egy háztömbnyire a régi bérleménytől. 

A múlt év elején az Európai Központi Bank bankfelügyeleti részlege jelezte, hogy 2025 végére, amikor a bérleti szerződés lejár, áthelyezi székhelyét a hetvenes években épült frankfurti Eurotowerből a Gallileo toronyba, amely az ezredforduló táján épült, s ahol 180 millió eurós felújítás zajlik.

A tengerentúlon is egy túlépített, fölös kapacitásoktól terhelt ingatlanpiacot tarolt le a világjárvány.  Évekig tartó pangás következett, a virágzó távmunka idején kongtak az ürességtől az irodatornyok. Látszólag jól jön az ágazatnak, hogy a technológiai cégek, a közlekedési vállalatok és a pénzügyi szektor is heti öt napra berendeli a dolgozókat az irodákba. Egy a bökkenő, hogy a nagy bérlők általában Amerikában is ugyanazt akarják:

• korszerű épületeket a közlekedési csomópontok közelében
• elit éttermekkel,
• divatos fitneszközpontokkal, 
• szabadtéri lehetőségekkel. 

Bármily hihetetlen, de például New Yorkban a Park Avenue-n, Miamiban a Brickell kerületben vagy Los Angelesben a Century City környékén nyugodtan kitehetnék a „Megtelt” táblát. Ezért az iroda-bérbeadó cégek fejlesztési területeket vásárolnak. Arra készülnek, amit évek óta hanyagoltak: új irodaházakat építenek, hogy lépést tartsanak a modern tornyok iránti kereslettel.