A földtörvény-módosítás margójára

A csatlakozási szerződés szerint 2004. május 1-jétől biztosítanunk kell a termőföldtulajdon megszerzését annak az uniós gazdának, aki legalább 3 éve jogszerűen itt lakik és önálló agrárvállalkozó. Ehhez a földtörvény (1994. LV. törvény, a továbbiakban: FTV) kiegészítése és módosítása szükséges. Akkor is, ha a változtatási igények közt talán nem ez a legfontosabb. Súlyát tekintve lényegesebb a földhasználók hátrányos megkülönböztetésének kötelező megszüntetése a földhaszonbérletnél, hiszen a közösségi jog tagságunktól kezdve nem tűri, hogy a gazdasági társaságok és a szövetkezetek térmértéki kiváltságokat élvezzenek a magánszemély földhaszonbérlőkkel szemben. (Lásd az utóbbiak 300 hektár maximumát és az előbbiek 2500 hektárt is túllépő bérleti jogcímeit.) A nagybirtokrendszer földforrásainak ilyen – még a közösségi jog szerint is kötelező – korlátozása azonban a legkevésbé sürgős a kormány számára. Ellenben a külföldi földszükségletek kiszolgálása a jogalkotásban is feltétlen elsőbbséget élvez.
A törvénytervezet jól-rosszul teljesíti a kötelező penzumot. Így – a csatlakozási szerződéstől és a közösségi jog normáitól eltérően – elvtelen engedménnyel siet a külföldi vállalkozó gáláns segítésére. Bár a nemzetközi jog csak a letelepedett gazda földszerzésének támogatását követeli meg a befogadó tagállamtól, a tervezet a mi esetünkben beéri a jogosult szándéknyilatkozatával, miszerint „Magyarországon életvitelszerűen kíván letelepedni”. Emellett a javaslat indokolása alaptalanul állítja, hogy az FTV „a csatlakozástól számított hét éven keresztül fenntarthatja” a jogi személyek és a külföldiek földtulajdon-szerzési tilalmát. Valójában erre a magyar államnak nincs alanyi joga (ami feltétlen érvényű és kikényszeríthető lenne), hanem az átmenet időtartamáról a tanács dönthet, saját mérlegelési szempontjai szerint. 2007-ben e tárgyban általános felülvizsgálatot kell tartani, amikor a bizottság jelentése alapján a tanács egyhangú döntéssel lerövidítheti, 2007 végétől akár meg is szüntetheti az átmenet idejét. A védzáradékban – további három év meghosszabbítás – a bizonyítási teher ránk hárul: a bizottság ezt csak akkor engedélyezi, ha a bizonyítékok mérlegelésével indokoltnak tartja a tilalom fenntartását. (Így komoly földpiaci zavar, annak veszélye vagy tartós árdiszparitás címén.)
A tervezet külön rendelkezik az EU – vagyis az európai gazdasági térség – állampolgárainak magyarországi ingatlanszerzéséről. Ennek tárgya a termőföldnek nem minősülő ingatlan (nem védett természeti terület, lakás, üdülő, tanya, egyéb építmény). Csatlakozásunktól fogva az FTV az uniós állampolgároknak korlátlan, állami beavatkozástól mentes ingatlanpiacot nyit, két lépcsőben. 2004. május 1-jétől eltörli az uniós külföldiek ingatlanszerzésének engedélyezési rendszerét. Öt év múlva pedig teljes nemzeti elbánást szavatol számukra. Az engedélymentes tulajdonszerzés feltételeit kormányrendelet fogja rögzíteni. A jövőbeli szabályozás viszont nem követheti a külföldiek ingatlanszerzéséről szóló, ma hatályos 7/1996. (I. 18.) kormányrendeletet, mert ennek egész rendszere az engedélyezési elvre épül.
Mi a hazai ingatlanpiac uniós tagságunk utáni szabályozásának a lényege? A jogalkotó ugyanazt az önfeladást kívánja megismételni, amit – szakmai, jogi indokok nélkül és létérdekeinkkel ellentéten – 1992-től a külföldiek magyarországi termőföld-haszonbérletének rendezésével véghezvitt. Akkor a törvényhozó elmulasztotta az unióval kötött társulási szerződés 44. (8) cikkének a földtörvénybe beiktatását, bár az kizárta volna a jogellenes és nyerészkedő külföldi földspekulációt, törvényt kijátszó zsebszerződéseket. A szerződés ugyanis – a római szerződés (EUSZ) 43–44. cikkeit teljesítve – a külföldiek itteni földbérletét letelepedéshez, cégük mezőgazdasági alaptevékenységéhez, ennek földszükségletéhez kötötte, és csak egyetlen jogcímen, földhaszonbérlettel biztosította. E törvényi szigorral ellentétben a külföldiekre az FTV liberális 23. szakasza lett irányadó, ami azóta is megengedi az akár külföldről irányítható nagybirtoküzem fenntartását.
A jogszabály most hasonló érdekalávetésre és a joggal való visszaélésre készül, amikor ingatlanpiacunkat a globális tőkének kívánja kiszolgáltatni. A tervezet – miközben nem létezőnek tekinti az uniós jog tagállami érdekvédő szabályait – merőben téves és hamis előfeltevésre épül. Eszerint a közösségi jogban a nemzeti elbánás kötelezettsége egyértelmű a külföldi ingatlanszerzés korlátlan kielégítésével, a kínálat szabad biztosításával, az ingatlanforgalomnak pusztán a piaci mechanizmusokra alapozásával, ahol az állam közérdekű beavatkozásának, az ellenőrzésnek és hatósági engedélyezésnek nincs helye. E jogalkotási diktátum hazánkban egyedül a tőke szabad áramoltatása által uralt, államtalanított ingatlanpiacot kíván teremteni, hogy a külföldi tőkeerő bárhol, kötöttségek nélkül, tetszőleges számban jusson lakás- és más ingatlanvagyonhoz. Csakhogy e tőkeuralmi képlettől a tagállami ingatlanpiac és a közösségi jog szabályozó szerepe döntően különbözik. Az ingatlanpiac elsősorban a tagállam polgárainak szükségleteit, a területfelhasználás és a telekgazdálkodás közérdekét elégíti ki, amelyekkel a közigazgatásnak kell egyeztetnie az uniós külföldiek ingatlanigényeit. Ez biztosítja, hogy a nemzeti elbánás megadása sem szoríthatja háttérbe az állampolgári és közszükségleteket. A nemzeti jogok a nyerészkedési célú külföldi telekspekulációt és a közérdekbe ütköző ingatlanszerzésüket az engedélyezés feltételeivel zárják ki. Főszabályként csak az az uniós külföldi vehet ingatlant, aki a fogadó állam területén állandó jelleggel letelepedett, ha pedig ott vállalkozásba kezdett, cégének székhelye (fióktelepe stb.) a fogadó államban van.
A tagállamok a nemzeti önvédelemnek ezen eszközeit a közösségi jogba is átíratták. Ezt fejezi ki, hogy az EU nem avatkozhat be a tagállam tulajdonviszonyaiba (EUSZ 295. cikke), az alkotmánytervezet szerint pedig „az alkotmány nem sértheti a tagállamokban fennálló tulajdoni rendet.” (III. 331. cikk) Az uniós polgárok más tagállamban való ingatlanszerzésének jogalapját az EUSZ letelepedési jogról és vállalkozási szabadságról szóló 43– 44. cikkei adják. Eszerint a külföldi tulajdonszerzés előfeltétele a jogosult letelepedettsége a fogadó állam területén. Ha ez fennáll, a jogosultat nemzeti elbánás illeti meg: nemzeti alapú hátrányos megkülönböztetéssel tilos kizárni vagy nehezíteni tulajdonszerzését. Letelepedése nélkül viszont fel sem merülhet tulajdonszerzési igénye, azt a tanács és a bizottság jogi aktusai sem támogathatják. Ezt a közösségi vívmányt az EU alkotmánytervezete a letelepedés szabadsága körében változatlanul átvette. (III. 22–27. cikkek) Tartalmilag a letelepedettség fejezi ki, hogy az ingatlanszerzés csak személyes szükségletek kielégítésére, nem pedig nyerészkedő spekulációra szolgálhat. E követelményt a közigazgatási hatóság eszköztára (nyilvántartás, ellenőrzés, szankciók stb.) kényszeríti ki, amelynek alapintézménye az engedélyezési rendszer.
A fenti uniós jogi rendezés alkotmányos erejű és végrehajtható: a legmagasabb jogforrások garantálják, így ezt meghaladó szigor a tagállam terhére nem érvényesíthető. Eszerint Magyarország is csak annak az uniós állampolgárnak köteles nemzeti elbánást adni ingatlanszerzéséhez, amely hazánkban letelepedett. Ennek törvényi ismérveit, a szabályozás részleteit pedig saját joghatóságunkon belül vagyunk jogosultak meghatározni.
2003-tól az ingatlanokat és a természeti erőforrásokat érintő adásvételi és ügynöki tevékenységre – a társulási szerződés alapján – nemzeti elbánást nyújtunk az uniós állampolgárok és cégek számára. A hazai tőkehiány miatt ingatlanpiacunk irányítása, működtetése ezzel törvényesen a külföldi tőkeérdekeltségek kezébe kerül. A drasztikus költségvetési és egyéb megszorítások (a lakástámogatás leépítése, a restriktív hitel- és kamatpolitika, az állam kivonulása a lakásgazdálkodásból stb.) a fiatalok otthonteremtését kilátástalanná teszik, míg a nyugdíjasok a növekvő terhek miatt képtelenek lakásuk fenntartására. A lakhatás elemi létfeltétel, amelynél azonban társadalmunk zömének életesélyei mind inkább beszűkülnek. Ha e folyamatot az állam és a közérdek kiiktatásával a korlátlan tőkehasznosulás ingatlanpiaci érdekei vezérlik, úgy pár éven belül a szükségletkielégítés végleg elszakad a társadalmi igényektől. A Világbank előrejelzése, a magyar népességszám hétmillióra zuhanása pedig már 2040 előtt bekövetkezhet.
Talán épp a törvényjavaslat készítői ne tudnák, hogy a közösségi jog és alkotmány a tagállami jog felett áll? A külföldiek letelepedési jogára és ingatlanszerzésére is érvényes alaptétel, hogy „az EU alkotmánya és intézményei által a hatáskörükben alkotott jog a tagállamok jogával szemben elsőbbséget élvez”. (Alkotmánytervezet 10. cikke.) Egy európai mintájú ingatlanpiac kialakításához fogódzót kínál a kötelező közösségi jog, ami ezúttal nem alávetésünkre, hanem hatékony érdekvédelmünkre szolgálhat. A külföldi ingatlanszerzés engedélyezési rendszerének (sem mai, sem későbbi) megszüntetésére nincs valós jogalap, és e lépés alapérdekeinket számolná fel. Ehelyett – a vadprivatizáció módszereit kiiktatva – a hazai jognak azt kell kimunkálnia, hogy milyen feltételek esetén valósulhat meg az uniós állampolgárok és cégek magyarországi letelepedése, ami ingatlanszerzésüknél megalapozza a nemzeti elbánást, míg a törvényt kijátszó spekulációt a hatósági eszközök gátolják és büntetik. A földtörvény ilyen tartalmú módosításának nincs szakmai és jogi akadálya. E lépésre azonban csak akkor kerülhet sor, ha jogalkotásunk az ingatlanügyben nem a nemzetek feletti tőke profitérdekeit képviseli.

A szerző az MTA doktora, tanszékvezető egyetemi docens