Bérlakásokat szerte a világban két célcsoport számára építenek. Egyrészt a rászorulóknak, akiknek elérhetetlen a saját lakás vásárlása vagy építése. Másrészt azoknak, akik mobilitásuk megőrzése miatt nem kötelezik el magukat az önálló lakástulajdon mellett, hanem mindig ott bérelnek lakást, ahol a munkahelyük vagy életmódjuk alapján legcélszerűbbnek tűnik.
Magyarországon a szocializmus alatt a magántulajdon egy nem kívánatos, büntetendő és visszaszorítandó tulajdoni forma volt, így az emberek bérlakásokba kényszerültek. Úgy, ahogy sok más tekintetben is a kilencvenes évek elején átestünk a ló túloldalára, hiszen még az uniós országok zömében a bérlakások aránya a lakásállományon belül 30-40 százalékos, addig a mai Magyarországon mindössze 7-8 százalékra tehető. Mindemellett az emberek önálló, saját tulajdonú lakást szeretnének, s kevesen vágynak csak bérlakásba. A Társaság a Lakásépítésért nevű civil szervezet szociológiai tanulmánya szerint azonban a lakosság 17 százaléka, míg a költözést tervezők 29 százaléka tudná elképzelni, hogy bérlakásban éljen.
Igény tehát – még ha korlátozottan is – lenne. A kérdés csupán az, hogy van-e kínálat a kereslettel szemben. A polgári kormány a rendszerváltás óta először elindított egy bérlakás-építési programot. A Széchenyi-terv részeként 2000-ben beindított pályázat az önkormányzatoknak és az egyházaknak nyújtott segítő jobbot. A szociális bérlakásépítés révén vállalta mind az idősek, nyugdíjasok, mind a pályakezdő fiatalok lakhatási helyzetének javítását az úgynevezett fecskeházak építésével.
Az Orbán-kormány alatt döntés született közel tízezer (pontosan 9582) bérlakás építéséről, amelyet aztán az azóta eltelt idő alatt a Medgyessy-kormány csak 3132-vel egészített ki. A Draskovics-csomag a 2004-es évben lényegében elvette az öszszes megmaradt pénzügyi keretet. Ezek után fel lehetne írni a bérlakásépítés fejfájára, hogy „Élt: 2000–2003”. Pedig ígéretek itt is voltak bőven. Lamperth Mónika, az illetékes elvtárs(nő) még évi 8 ezer bérlakást ígért, de szinte minden valamirevaló szocialista politikustól találhatunk olyan nyilatkozatot, amely az állami bérlakásépítés növelését hirdette meg. A Medgyessy-féle kormányprogram pedig deklarálta: „Négy év alatt 150-180 ezer lakás épül, ebből legalább 25 ezer állami támogatással készülő, önkormányzati bérlakás lesz.” A szocialisták sajnos ezen ígéretükkel is kudarcot vallottak. Valódi intézkedés helyett mézesmadzagot húznak el a várakozók előtt az úgynevezett vállalkozói bérlakásépítés erőltetésével.
Ez a terv lényegében egy lassan már közismertté váló fogalom, a PPP, azaz az „állam–magán- együttműködés” egy új fajtája, ahol a vállalkozó az államilag fontosnak tartott beruházást saját tőkéből oldja meg, s ennek fejében ezért a későbbiekben valamilyen garantált állami támogatást, finanszírozást kap. Ilyen formában épült meg az elhíresült M5-ös autópálya, s ennek számos pozitív, de még több negatív példáját látjuk szerte a fejlett világban.
Hogyan válik elérhetővé egy mai szegény család számára a bérlakás? Egyszersmind milyen feltételek mellett éri meg ma egy vállalkozónak több száz milliót befektetni egy társasház építésébe úgy, hogy az annak beruházási és fenntartási költségei mellett a lakbér a költségeken túl még némi nyereséget is jelentsen számára? Mindemellett milyen módon tudom érdekeltté tenni az építési vállalkozót, hogy tizenöt-húsz évre lekösse a pénzét? Nos, mindezen kérdések megválaszolásával birkózik a szocialista kormány olyan helyzetben, amikor már tönkretette a régit, és egyúttal nem alkotta meg még az újat.
A kormány itt sem képes kiszámítható, tervezhető jövőt biztosítani. A nemzeti lakásprogram megalkotása leállt, az év elejére ígért lakbér-támogatási rendelet pedig a januári bevezetés helyett most áprilisban sincs még meg. Nem is véletlenül, hiszen ez a lakbérrendelet kellene, hogy választ adjon az elöljáróban feltett kérdésekre.
Ám ezekre a kérdésekre a jelen körülmények között nincs válasz. Először is az jelent áthidalhatatlannak tűnő problémát, hogy mivel a megtérüléshez legalább tizenöt-húsz év üzemeltetési időhossz kell, így egy bérlakásépítő vállalkozónak ezen rendkívül hosszú távú időtartamra is garanciát kell tudni adni a stabil támogatási feltételekre! Gondoljunk bele, hogy akkor, amikor néhány hétre sem lehet előre látni ma a szocialista kormányzás cselekedeteit, s valutaválságról valutaválságra döcög az ország, miközben csak az otthonteremtési támogatásoknál már legalább négyszer forgatták fel a polgári modell főbb kereteit: no, így nem lehet semmit sem évtizedekre garantálni. Egy bérlakásépítő akár négy kormányváltást is megszenvedhet azért, hogy biztonságban tudja a pénzét. Másrészt ahhoz, hogy egyáltalán egy vállalkozó szóba álljon a kormánnyal, minimum négyzetméterenként ezerhétszáz, de egyes számítások szerint kétezer forint állami támogatás szükségeltetik. Márpedig egy sikeres forgatókönyv esetén akár több százezer jogosult, azaz bérlő olyan egyre gyarapodó támogatási lavinát indítana el, amelyet az államháztartás rossz állapota valószínűleg nem tudna elviselni. Különösen egy csökkenő adószint mellett. A polgári kamattámogatási modellnél, amelynél az infláció csökkenése lényegében elolvasztja a költségvetés kamattámogatási tételét. (Normális esetben fokozatosan csökkenő infláció mellett ez következett volna be, hiszen 2-3 százalékos pénzromlás során már nincs létjogosultsága a lakáshitelek kamattámogatásának.) Ilyen drasztikusan növekvő államadósság mellett egy új, hatásaiban végig nem gondolt támogatási rendszert elindítani: nos, ez újabb komoly szakmai hiba lenne a szocialisták részéről.
A mintegy ezer lakást felépítő cég, a Quadrat Kft. kiszámolta, hogy mi éri meg egy profitorientált cégnek és az államháztartásnak: értékesítésre építeni lakást, vagy pedig hosszú távra bérlakásnak, s azt üzemeltetni. Az eredmény brutálisan világos. Mind a vállalkozónak, mind az államnak sokszorosan inkább megéri új lakásokat építeni. Hiszen ha a vállalkozó kétévenként újra beforgatja a pénzét az értékesítést követően, akkor nyolcszor annyi lakást tud építeni, s egyúttal kisebb állami támogatást vesz igénybe, mint egy 16 évig működtetett bérház esetén. Ott ugyanis az államnak az építésből az új lakások árának mintegy 40 százaléka visszafolyik valamilyen csatornán a büdzsébe, míg a másik oldalon a lakbéreket 16 évig folyamatosan támogatni kell.
Szintén kezelhetetlen problémának tűnik az a gond, hogy amíg a bérlőkijelölési jog az önkormányzatot illeti, viszont üres lakás esetén a költségek a bérház tulajdonosát terhelik, addig a hasznosítás tekintetében, s így a bevételek vonatkozásában sem lát garanciát a vállalkozó. Most ott tartunk, hogy nem véletlen a késedelem. Nem véletlen, hogy a próbamodellt, a kísérletet sem lehetett még elindítani, annyi a tisztázatlan kérdés. Eközben a ígéretekben oly bőkezű Csabai Lászlóné kormánymegbízott már négyezer vállalkozói bérlakást odaígért erre az évre a rászorulóknak.
A régi, polgári modellt tönkretették, az új csak a vágyálmokban él. Jelenleg nagyon úgy tűnik, hogy a rendszerváltás után elindított bérlakásépítés tiszavirág-életű lesz. Ami biztos, az a bizonytalanság.
A szerző a Fidesz Otthonteremtési Műhelyének vezetője
origo.hu
Meghalt Jelenits István
