Kikerült közvetítők

Az ingatlanpiacon újfajta értékesítési módszer ütötte fel a fejét: fixdíjas hirdetési kampányért cserébe megúszható a közvetítői jutalék. S a módszer terjed. Úgy tűnik, a válság miatt az eladók inkább fizetnek egy kisebb összeget a bizonytalanra, mint egy nagyobbat a biztosabbra.

Leginkább abban rejlik a két szolgáltatás közti különbség, hogy míg az ingatlanközvetítőnek előre nem kell fizetni, és utólag is csak akkor, ha az ingatlant sikeresen eladják, addig a tulajdonosokat toborzó irodáknak a hirdetési kampányért előre le kell róni akár több mint 200 ezer forintnyi megbízási díjat. A maximum befizetendő összeg jellemzően bruttó 250 ezer forint – ebből fizetik a hirdetések díját, garancia viszont nincs arra, hogy az ingatlan el is kel. Vannak persze cégek, amelyek értékesítési garanciát is adnak, azaz visszafizetik a megbízási díjat, ha nem érkezik vevő. Ennek azonban feltételei vannak: az eladónak például el kell fogadni a hirdető cég által meghatározott kínálati árat, sikertelen eladás esetén pedig bizonyos időközönként csökkenteni is kell ezt az összeget.
Nem fordulhat elő az sem, hogy az eladó ingatlan tulajdonosa időközben árat emel, ahogyan az sem, hogy visszalép – ez esetben az eladó gyakorlatilag bukja a megbízási díjat. Ebből az is következik, hogy a szerződésben rögzített öszszeget mindenképpen ki kell fizetni – más kérdés, hogy a kampánydíj úgymond örök időre szól. Némelyik cég szolgáltatásai között szerepel a molinó gyártása, az ingatlan fotózása, videózása. Van olyan rendszer is, amelynél a magánszemélynek egy százalékos fix díjat kell lerónia a szolgáltatásért – ez már kicsit hasonlít az ingatlanközvetítők sikerdíjas rendszeréhez, leszámítva, hogy a cégek konkrét ingatlanközvetítői tevékenységet ez esetben sem végeznek, a legtöbb esetben pedig irodájuk sincs. Ebből adódik a rendszer hátránya is: a cégek általában nem tesznek mást, mint az értékesítést segítő információs anyaggal látják el a tulajdonost, a hirdetéseket pedig felteszik különböző internetes oldalakra – természetesen az eladó elérhetőségével. Az érdeklődők így már közvetlenül a tulajdonossal egyeztetnek, azaz nincs ingatlanos, aki előzetesen meg tudná szűrni őket.
Az eladókat toborzó cégek hirdetései egyre gyakrabban tűnnek fel az online hirdetési portálokon is. – Tudunk a jelenségről, az egyik ügyfelünk hívta fel a figyelmünket rá, mert zavarta az eltérő, magánhirdetőket toborzó értékesítési stratégia – mondja Török Zombor, az Ingatlan.com termékmenedzsere. – Ezek a cégek, szemben a klasszikus értelemben vett ingatlanközvetítést végző, 3–5 százalékos sikerdíjért dolgozó ingatlanirodákkal, fix, rendszerint 50–250 ezer forintos díjért szerveznek hirdetési kampányt magánszemélyeknek. Nagyjából tehát úgy működnek, mint egy reklámügynökség. Nálunk ingatlanirodaként regisztrálják magukat, és mivel szerepel is az ingatlanközvetítői tevékenység a tevékenységi köreik között – kiszűrni sem tudjuk őket. A cégek ugyanakkor magánhirdetéseket tesznek fel az oldalra, tehát úgymond „viszonteladóként” lépnek fel a piacon, ami azt eredményezi, hogy a magánszemélyek nem közvetlenül nálunk hirdetnek. Ez számunkra még nem is jelentene nagy bevételkiesést, és érdemben amúgy sem tudunk védekezni ellene, a nálunk hirdető ingatlanirodák viszont rossz szemmel nézik a magánhirdetőket toborzó cégeket. Kezdetben ezért megpróbáltuk kizárni az ilyen vállalkozásokat a portálról, de azt láttuk, pillanatok alatt újra regisztráltak más névvel.
A válság beköszönte óta egyre jobban terjedő rendszert az ingatlanközvetítői szakma nem tartja szerencsésnek. – Ez a rendszer olyasmi, mint amilyen anno a címkiadás volt. Nem is értem, miért fizetnek a magánhirdetők ekkora összeget azért, hogy egy cég föltegye a hirdetésüket különböző oldalakra – vélekedik Beák Attila, a Beák és Társa ingatlaniroda vezetője.
Hasonló véleményen van Bartucz Tamás, a Magyar Ingatlanszövetség közvetítői bizottságának elnöke. – A válság miatt az ingatlanos szakma visszatért arra a szintre, amelyen 2001–2002-ben volt: a kollégák fele a piac visszaesése miatt föladta a harcot, köztük sok jó szakember is. Ráadásul az idén, ha beindul a piac, az ingatlanközvetítés megint „divatos” lesz, a szakma tovább hígul. Szakmai körökben a másik legnagyobb problémának azt tartjuk, hogy az ingatlanhirdetési oldalak engedik, hogy azonosítatlan piaci szereplők, így például magánszemélyek, illetve az őket toborzó cégek hirdessenek a felületeiken. Hogy ez miért gond? Például azért, mert néhány éve Miskolc környékén működött egy olyan cég, amelyik megbízásokat gyűjtött, ugyanakkor semmilyen szolgáltatást nem végzett. A szerződésében viszont volt egy paszszus, amely szerint a tulajdonosnak mindenképpen fizetnie kell, ha egy éven belül eladja az ingatlanját. A forgatókönyv tehát az volt, hogy miután a tulajdonos megunta, hogy a megbízott cég nem tesz semmit az eladás érdekében, maga kezdte el hirdetni az ingatlanját. Amikor az adásvétel megtörtént, a cég egyszerűen kopogtatott az eladónál, és kérte a szerződés szerint neki járó összeget.
Másképp látja a helyzetet Velencei Zoltán, egy magánhirdetőket toborzó oldal működtetője. – Én magam is közvetítő voltam, ezt soha nem titkoltam: a Duna House-nál dolgoztam, ott voltam már a hálózat születésekor. Ugyanakkor azt láttam, hogy a közvetítéssel problémák vannak, amelyek akkor kezdődnek, amikor ki kell fizetni a jutalékot. Jómagam az V. kerületben tevékenykedtem, ahol nem ritka a harmincmillió forintos ingatlan adásvétele sem – ilyen esetben a közvetítői jutalék áfával együtt akár 1,8 millió forintra is rúghat. Tény az is, hogy amióta piac a piac, a tulajdonosok kétféleképpen adják el a lakásaikat: vagy ingatlanirodán keresztül, vagy a saját szakállukra. Más megoldás eddig nem volt – most, hogy megjelent egy harmadik alternatíva, érthető a közvetítők reakciója, hiszen ez is egyfajta konkurencia. Ennek jeleként citromdíjat is kaptam a Magyar Ingatlanközvetítők és Értékbecslők Szakmai Szervezetétől – ez elvileg egy negatív elismerés, de én büszke vagyok rá – szögezi le Velencei Zoltán.
Az online ingatlanportálokat böngészve valóban azt látjuk, hogy a magánhirdetők száma szaporodik, függetlenül attól, hogy ennek az ingatlanközvetítői szakma nem örül. Tény azonban, amellett, hogy az új értékesítési stratégia valóban sérti a közvetítők érdekeiket, egyéb hátránya is van. Ilyen például az, hogy a tulajdonos védtelenné válik azáltal, hogy a hirdetésben saját elérhetősége jelenik meg. Emiatt nemcsak a potenciális lakásvásárlók jelenhetnek meg az ingatlanban, hanem az előzetesen nem ellenőrzött, így esetleg hitelképtelen nézelődők, rosszabb esetben pedig a terepszemlét tartó betörők is.