Egészségesebb lehet az ingatlanpiac

Minden eddiginél izgalmasabb albérletszezonnak nézhetünk elébe a lapunknak nyilatkozó szakértő szerint, most a keresleti oldal kerülhet kedvező pozícióba.

A vidéki nagyvárosokban is a budapestihez hasonló a trend Fotó: Sipeki Péter / Kelet-Magyarország

Megnőtt a kereslet a második negyedévben a nagyobb, 4-5 szobás lakások iránt. Az ingatlanpiaci szakértők ebből az aprónak tűnő mozzanatból nagyon komoly piaci átrendeződésre következtetnek. Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője lapunk megkeresésére arról számolt be, a keresletnövekedést főként az új építésű lakások piacán mérték. 

Fotó: Rákóczy Ádám

Az ok kettős. Az egyik, hogy a befektetők eddig a kisebb lakásokat keresték, a másik pedig a saját célra vásárlók térnyerése. Ebben nyilvánvalóan szerepe van, hogy a legtöbben, akik tehetik, szívesen költöznek nagyobba, például csok plusz segítségével, illetve sokan albérlet helyett saját lakás vásárlása mellett döntenek. 

Az újlakás-trend, ha nem is erőteljesen, de érinti a használtlakás-piacot is. 

Az Otthon startban elérhető házak értékhatára megemelkedett. Ez pedig hatással van a használt ingatlanok kínálatára is. Balogh László rámutatott, az új értékhatárral akár ikerházak is beleférhetnek a keretbe, ami azt jelenti, hogy eddig az Ingatlan.comon elérhető száznegyvenezer hirdetés kétharmada, most viszont háromnegyede felel meg az új feltételeknek. Ez ugyan mellékszál, de a piaci folyamatok átalakulásának egyik fontos eleme. 

Balogh László ismertette, általában a lakáskínálat július végén ugrik meg, amikor a felvételi ponthatárokat kihirdetik. Jellemzően augusztus–szeptemberben járnak le az előző albérleti szerződések, vagyis már júliusban kiderül, hogy mennyi kiadható lakás kerül a piacra, mennyien (befektetőkről beszélünk) szeretnék értékesíteni a lakásukat és mennyinél marad folytatólagos az előző szerződés – akár új feltételekkel. 

Ebbe az általános körforgásba szól most bele az Otthon start. 

Az új, háromszázalékos támogatott konstrukciónak ötvenmillió forinttal és huszonöt év futamidővel számolva 237 ezer forint a havi törlesztőrészlete, ez magasabb például a szegedi átlagos albérletáraknál (160 ezer forint), de alacsonyabb a debrecenieknél (negyedmillió) és a budapesti átlagnál (270 ezer forint) is. Helység- és ingatlantípus függvénye tehát, hogy a bérlés vagy a vásárlás a kifizetődőbb, és a bérlők szívesen számolgatnak, csakúgy, mint a befektetők – mutatott rá a szakértő. (Pluszinformáció, hogy a jelenlegi albérletkínálat magasabb az ilyenkor szokásosnál.)

Érdemes megnézni a helyzetet befektetői oldalról is. A mostani kereslet-kínálati szint mellett az látszik, hogy csökken a lakáskiadás négy és fél (új építésűek esetén), négyszázalékos hozama. 

(Érdekesség, hogy tíz évvel ezelőtt az akkori átlagos bérleti díjak és lakásárak mellett az ingatlankiadás magasabb, 7-8 százalékos bruttó hozamot is kínált.) 

Tehát, ha az eddigi bérlők a háromszázalékos kamatozású hitel felvétele mellett sajátlakás-vásárlás mellett döntenek, hirtelen sok lesz a kiadó lakás, és a bérlőkért versenyezni kell. Logikusan ettől csökkenhetnek az albérletárak, ami még lejjebb szorítja a befektetők kiadásából származó hozamait. Ez csökkenti a befektetői kedvet, vagyis elállnak egy újabb lakás vásárlásától, magyarán kiszállnak a keresleti oldalról. 

Ez pedig a lakások drágulási ütemét lassítja.

A szakértő rámutatott, mindig van egyfajta piaci ciklikusság, az ingatlan pedig elsősorban hosszú távra szól, 10-15 év alatt értékelődik fel a vásárláskori értékhez képest, míg rövid távon egyes állampapírfajták jobban megtérülést kínálnak. A viszonylag nagy, 4-5 szobás lakások iránti kereslet megugrása tehát most nem az átlag feletti méretek árnövekedését vetíti előre, hanem épp ellenkező trendet rajzol. A befektetők számának csökkenésével egészségesebb piaci tendenciák bontakozhatnak ki.