Jogászunk válaszol

Egy manapság gyakori és kényes problémáról szeretnék szót ejteni. A lakásvásárlás körében felmerülő és ép ésszel fel nem fogható banki eljárásmódra hívom fel az olvasók figyelmét. Teszem ezt azért is, mert a pénzintézeti ügyintézés kihatással van az okiratot szerkesztő ügyvéd munkájára, valamint a szerződő felek között létrejött kapcsolatra is.
Normális esetben az ingatlan adásvételi szerződés igen logikusan felépített. Készpénzes vásárlás esetén, amikor a vevőnek megvan a saját tőkéje a vásárláshoz, nem szokott különösebb probléma felmerülni. A gondok akkor kezdődnek, amikor nem áll rendelkezésre a teljes vételár. Ez kétféle utat jelent a későbbiek során. Az első esetben a vevő egy bizonyos idő elteltével nagy valószínűséggel ki tudja fizetni önerőből a teljes vételárat. Ezt egy foglalóval szokta biztosítani.
A nehezebbik, második esetben viszont a vevő már eleve tudja, hogy nincs elegendő pénze és kölcsönt fog fölvenni valamelyik banktól. Ebben az esetben is elkészül az adásvételi szerződés, amiben szintén foglalót adnak át. Ezt a szerződést kéri be a bank. Ezt követően szokott elindulni a lavina. A bank ugyanis a szerződés aláírásakor még nem tudja, hogy fog-e kölcsönt nyújtani a vevőnek. Ez rendszerint a vevő személyes és anyagi körülményeitől függ.
Minél jobb háttérrel rendelkezik, annál nagyobb az esélye, hogy megkapja a kért kölcsönt. (A bankok szívesen vesznek bármilyen jelzálogjoggal megterhelhető ingatlant.) Ha a kölcsönkérőnek nincs ingatlana, akkor egy másik nehézség keletkezik, mert akkor a gyakorlatilag már megvásárolt ingatlant kell megterhelni. Megterhelni valamit pedig csak akkor lehet valaki nevében, ha az illető annak a tulajdonában van, vagy ha a tulajdonos hozzájárul, hogy fedezetként szolgáljon az ingatlan.
Visszatérve a probléma lényegéhez: az általam – mint vevő által – aláírt szerződésben vállalom, hogy bizonyos idő elteltével a vételárhátralékot megfizetem az eladónak. Ezt a nyilatkozatot és egyben kötelezvényt, mint már említettem, úgy tettem, hogy nem tudom, ad-e majd kölcsönt a bank.
Nehézséget okoz ilyenkor a foglaló, az abból fakadó jogok és kötelezettségek megítélése is. A szerződésben ugyanis előre ki kell találni, hogy mi lesz akkor, ha a bank nem fog kölcsönt nyújtani, és ezáltal nem fogom tudni kifizetni a vételárból fennmaradó részt. Ez azért gond, mert a foglaló, amit a szerződés biztosítására adok, a jogszabály szerint elvész abban az esetben, ha nekem felróható okból a szerződés nem jön létre.
Ha a bank nem fizet, akkor egy erkölcsi és egy jogi megítélés találkozik. A jogi megítélés szerint az én érdekkörömben felmerülő szerződést meghiúsító hiba, hogy a bank nem nyújt nekem kölcsönt. Ebben az esetben, viszont elvesztem a foglalót.
Erkölcsi értelemben véve viszont nem nekem róható fel az, hogy a bank nem fizet. Éppen ezért a foglaló emiatti elvesztése méltánytalan velem szemben, főleg azért is, mert az eladót gyakorlatilag semmilyen kár nem éri, hiszen megmaradt az ingatlan a tulajdonában.
A foglalóból eredő probléma feloldására gyakorlatilag csak egy megoldás van, amikor is a felek előre megállapodnak abban, hogy – térítés nélkül vagy térítés ellenében – az eladó lemond a foglalóról a bank nem teljesítése esetén.
A másik kellemetlen és egyben érthetetlen banki feltétele a kölcsön nyújtásának az, amikor bizonyos bankok azt kérik, hogy az eladó – még mielőtt a teljes vételárat megkapná – előzetesen járuljon hozzá a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez, vagy ahhoz, hogy az ingatlant a bank megterhelje.
A bejegyzési engedély a részletekben történő ingatlanvásárlás esetén az egyik legfontosabb eladói nyilatkozatok egyike. Ugyanis ezzel az eladó hozzájárul az új tulajdonosok ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez. Még egyszerűbben ez azt jelenti, hogy a vevő mellett az eladó is szorult helyzetbe kerül, mert eladta – ezzel a nyilatkozattal – az ingatlanát úgy, hogy nem kapta meg a teljes vételárat.
Ezt is ki lehet küszöbölni azzal, hogy a bankoktól kell kérni egy előzetes ígérvényt, melyben kötelezik magukat arra, hogy bizonyos még szükséges okiratok – így többek között a bejegyzési engedély – benyújtása esetén a bank mindenféleképpen teljesíteni fog, azaz a kölcsönt kifizeti az eladónak.
Másik megoldás, amikor ügyvédi letétbe helyezi az eladó a bejegyzési engedélyt azzal a feltétellel, hogy az csak abban az esetben adható ki, használható fel, ha a bank az ígérvényt az eladónak átadja és erről igazolást ad a letétet kezelő ügyvédnek. (Rendszerint bonyolult eljárás az ilyen szerződés, mert a kölcsön felvevőjének nem kevés pénzébe kerül a hitelbírálat és bank által megkívánt feltételek teljesítése.)
Az adásvételi szerződést legjobb esetben nem kell módosítani, mert a felek által meghatározott idő – legtöbb esetben két-három hónap – elegendő a banknak. De számtalan esetben előfordult már, hogy a pénzintézet nem csak az idő meghosszabbítását kérte – volt eset, amikor már négy hónap is eltelt a banki ügyintézéssel –, hanem ha több eladó van, olyan nyilatkozatok beszerzését is, hogy milyen arányban kapják meg a folyósított vételárat. (Ez olyan esetben fordult elő, amikor az eladók családtagok voltak.)
Ezért javaslom az idő, pénz pocsékolása és a felesleges idegeskedés elkerülése végett, hogy a visszafizetendő hitelkamatok mellett olyan dolgok megtudakolására is fordítsunk időt, miszerint a bank mondja meg, vagy írásban nyilatkozzon, hogy mi kell szerepeljen az adásvételi szerződésben, vagy hogy milyen okiratok beszerzésére lesz szükség.