Jogászunk válaszol

Az elbirtoklás kapcsán korábban ismertettük, hogy elbirtokolni csak akkor lehet valamit, ha azt sajátunkként, szakadatlanul birtokoljuk tíz (ingatlan esetében tizenöt) éven át. E feltételeknek együttesen kell teljesülniük, bármelyik hiánya kizárja az elbirtoklást. Megemlítettük továbbá, van azért akadálya annak is, hogy az említett feltételek bekövetkezése esetén mindenképpen bekövetkezzen az elbirtoklás. Példánk: személyi oldalról nézve sem a magyar állam, sem az önkormányzat, sem az erdőbirtokossági és legelőbirtokossági társulat, valamint – a közalapítvány kivételével – külföldi magán- és jogi személy elbirtoklás útján nem szerezheti meg a termőföld tulajdonjogát.
A személyi oldalról a másik korlát, hogy jó- vagy rosszhiszemű vagyok-e az elbirtoklás szempontjából, azaz tudom-e azt, hogy amit birtoklok, másé, vagy tudom-e, hogy az elődöm jó- vagy rosszhiszeműen birtokolt. Az elbirtoklás kizárt, ha erőszakkal, alattomos módon vagy bűncselekménnyel történik.
Azt is tisztáztuk, hogy az új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely elődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült. Itt meg kell vizsgálni, hogy az elődöm hogyan vélekedett a birtokában tartott dologról, valamint azt, hogy hány év telt el időközben.
Jogos a kérdés: mi a helyzet akkor, ha az ingatlannak van tulajdonosa, aki azonban nem tudja érvényesíteni jogait: vagy mert fizikailag valamilyen menthető okból képtelen, vagy pedig mert nem tud arról, hogy tulajdonos?
A törvény szerint, ha a tulajdonos menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhassa, az akadály megszűnésétől számított egy évig az elbirtoklás akkor sem következik be, ha egyébként az elbirtoklási idő már eltelt, vagy ha egy évnél kevesebb van hátra belőle. Az elbirtoklási idő nyugvásának e törvényi szabálya jogi védelmet nyújt annak a tulajdonosnak, aki a jogosítványait menthető okból nem képes a dolog felett gyakorolni. Ilyen ok lehet például az olyan jellegű távollét, amely miatt a tulajdonosi jogok gyakorlására nincs lehetőség, vagy például cselekvőképtelen tulajdonos esetében a törvényes képviselet hiánya.
A másik jellemző általános kérdés: ha elkezdődött az elbirtoklási idő számolása, akkor az már meg sem szakadhat? Természetesen megszakadhat több okból is. Az elbirtoklás megszakad, ha a tulajdonos a birtokost a dolog kiadására írásban felszólítja, vagy ez ügyben bírósághoz fordul; ha a tulajdonos a dologgal rendelkezik, megterheli, kölcsönadja, eladja; továbbá, ha a birtokos a birtokot akaratán kívül elveszti, és egy éven belül nem szerzi vissza, illetőleg egy éven belül nem kéri a bíróságnál, hogy az új birtokos a dolgot adja vissza.
A fenti szabály értelmében kétféle oka lehet annak, ha az elbirtoklási idő megszakad. Vagy a tulajdonos él tulajdonosi jogosítványaival, azaz valamit tesz a dologgal, vagy az elbirtokló valamilyen oknál fogva kiesik a birtoklásból, pontosabban fogalmazva: a dolog (mindegy, milyen okból) kikerül a birtokából.
A tulajdonos magatartása folytán szakad meg az elbirtoklás, ha a birtok visszaszerzéséért fellép a tulajdonos. A dolog kiadására (ingatlan esetén annak birtokba adására) történő szóbeli felhívás az elbirtoklási idő folyását nem érinti. A bírói gyakorlat az elbirtoklást megszakító ilyen igény érvényesítésének ismeri el a keresetindítást meghaladóan azt is, ha a tulajdonos birtokvédelemért a jegyzőhöz fordult, azaz birtokvédelmi eljárást indít. Megszakad az elbirtoklás akkor is, ha a tulajdondos a dologgal rendelkezik, azaz a tulajdonosi részjogosítványát gyakorolja.
Nem szakítja meg az elbirtoklást osztatlan közös tulajdon esetén az sem, ha a tulajdonostárs a belső közösségre tartozó kérdésben nyilatkozatot tesz, amely azonban a tulajdoni, birtoklási helyzetet nem érinti (például hozzájárul a tulajdonostársak tervezett építkezéséhez).
A tulajdonos halála folytán bekövetkező jogutódlás az elbirtoklást nem érinti. Ha azonban a tulajdonos végrendeletet alkot, amelyben rendelkezik az elbirtoklással érintett ingatlana (ingósága) örökléséről, ezt olyan tulajdonosi rendelkezésnek kell elismerni, amely az elbirtoklás megszakadását eredményezi. A birtok elvesztése csak akkor jár az elbirtoklást megszakító eredménnyel, ha a birtokos egy éven belül nem szerzi vissza, vagy ennek szándékával nem fordul a bírósághoz. Ha az elbirtoklás megszakad, a birtoklásnak az addig eltelt ideje nem vehető figyelembe, és az elbirtoklás a megszakadást okozó körülmény elmúltával újból kezdődik.
Az olvasói kérdésre válaszolva: a tulajdonos akkor tud az elbirtoklás ellen védekezni, ha jó gazda módjára törődik a tulajdonával, figyeli a vele kapcsolatos eseményeket, és ha szükséges, azonnal gyakorolja tulajdonosi jogait.
Hogyha nem maga munkálja meg például a tulajdonában levő földet, hanem kiadja másnak, akkor a szerződés bizonyítja a tulajdonosi rendelkezést, ennek megfelelően az elbirtoklás nem jöhet szóba. A bérleti szerződés, haszonbérleti szerződés és egyéb megállapodás esetén a bérlő oldalán nem beszélhetünk arról, hogy az ingatlant sajátjaként birtokolja, hiszen ezért kötött megállapodást a tulajdonossal.
A leírtakból következően elég nehéz a javakat mástól elbirtokolni, mert a tulajdonosnak alig is kell valamit tennie a védelmére. Már az is elég, ha a tulajdonos ismeri tulajdonát, időnként megtekinti, hogy minden rendben van-e, és ha kell, megteszi a szükséges intézkedéseket. Ha valamilyen oknál fogva mégsem tudott tulajdonosi jogaival élni, és igazolni is tudja, hogy menthető oka van rá, akkor a tudomásszerzéstől vagy az akadály elhárulásától számítva egy éven belül akkor is élhet tulajdonosi jogaival, ha az elbirtoklási idő már letelt, vagy ha kevesebb mint egy év van hátra belőle.