Cseles szerződés, buknak a károsultak?

Új lakások vevőin akar a bank olyan tartozást bevasalni, amelyet az ingatlan beruházói halmoztak fel.

Több társasházat épített fel Szegeden és Makón projekthitel segítségével ugyanaz a két vállalkozó, ám a banktól kapott kölcsönt nem fizette vissza. A laikus számára első olvasatra csalásnak tűnő eset miatt azonban a bank nem a vállalkozókon, hanem a lakások tulajdonosain veri el a port. Otthonukat készpénzért vásárolták, vagy másik ingatlanra cserélték, pénzintézettel nem szerződtek, hitelt nem vettek fel, mégis úgy tűnik, a banké lesz a lakásuk. A több éve zajló perre már házasságok mentek rá, családok tucatjai veszthetik el lakhatásukat.

A Solymosi házaspár például egy Szeged melletti településről költözött be a városba, mert bezárták az iskolát, ahol az asszony dolgozott, és a megyeszékhelyen talált magának új munkát. Házukat társasházi lakásra cserélték, azért is, mert azt fenntartani is olcsóbb. Az adásvételi szerződés első oldalán az áll, hogy a lakás per-, teher- és illetékmentesen az övéké, és csak az utolsó pontok egyikében található elrejtve, hogy az épület úgynevezett projekthitelből épült. Ezzel az első látásra ártalmatlan kitétellel azonban akkor nem foglalkoztak, hiszen ők bankkal szerződést nem kötöttek, hitelt nem vettek fel.

Solymosi Lajosné elmondta, fel sem merült bennük, hogy probléma lehet, hiszen saját ügyvédet fogadtak az adásvételi szerződés ellenőrzésére. Az inkriminált pont, amelyből ki kellene derülnie, hogy a lakók – akik egyenként 12-15 millió forintért vettek lakást – összességében egy 450 millió forintos projekthitel részesei lesznek, így hangzik: „Eladó kijelenti, vevők pedig hozzájárulnak, hogy a sorház kivitelezéséhez eladó projektfinanszírozási hitelt vett igénybe. Felek tudomásul veszik, hogy jelen adásvételi szerződést a rangsor tekintetében megelőzi a társasházi alapító okirat bejegyzése, valamint a Raiffeisen Bank Zrt. projektfinanszírozási hitelének bejegyzései.”

A problémák 2008-ban kezdődtek, amikor kiderült, hogy a vállalkozók nem fizették vissza az építkezéshez felvett projekthitelt a banknak. A lakók ezt úgy tudták meg, hogy a pénzintézet, a Raiffeisen Bank levélben értesítette őket: a tartozás miatt érvényesíti jelzálogjogát lakásukon. Solymosiék és több tucat másik lakó először természetesen azt hitték, hogy félreértésről van szó, később érte őket a hideg zuhany. Elsőfokú, nem jogerős ítéletében a Szegedi Törvényszék már kimondta, hogy a banknak joga van elárverezni a lakásokat, amennyiben azok vételárát a lakók nem fizetik ki. Erre többségük képtelen, ám egybehangzóan állítják: ha lenne is felesleges 12-15 millió forintjuk, akkor sem adnák oda a pénzintézetnek, mert egyszer már kifizették a lakást.

A jelzálogjog érvényesítése érdekében a bank perelte be a lakókat, akik nem értik, hogy miért nem a vállalkozókon keresi a pénzt a hitelintézet. Az immáron alperesnek nevezendő lakók szerint egyébként a bank is hibázott, bár ez számukra is csak a bíróságon lett nyilvánvaló. A törvényszék utasítására mutatta csak be a pénzintézet azt a szerződést, amelyet a vállalkozókkal kötött. Ebből kiderült, hogy a bank előírta: csak készpénzért adhatják el a felépült lakásokat, és a vételárat egy megadott, úgynevezett óvadéki számlára kell utaltatni a vevőkkel. Ennek ellenére a vállalkozók többektől elfogadták a cserébe felajánlott ingatlant, aki pedig fizetett, azok közül sem mindenkivel az óvadéki számlára utaltatták a pénzt.

A makói Miklán András például a vételár első részletét, kétmillió forintot erre az óvadéki számlára utalta el. A férfi egyébként sorstársainak többségével ellentétben észrevette a buktatót az adásvételi szerződésben, ezért ő biztosítékot szerzett magának, legalábbis azt hitte. A két vállalkozó közül az egyiknek ugyanis van egy építőanyag-kereskedése Szegeden, így közjegyző előtt nyilatkozott, és kötött szerződést Miklán Andrással arról, hogy ott mindig van 15 millió forint értékű árukészlet, amelyből fedezni tudja a férfi lakására eső keretjelzálogot.

Nem jogerősen ennek ellenére már Miklán András lakása is a banké. A teljes lakás, annak ellenére, hogy kétmillió forintot a megadott számlára utalt, ráadásul ő szerkezetkészen vásárolta az otthont, és saját pénzéből fejezte be. A férfi lapunk kérdésére elmondta: a vállalkozó az ő esetében is megszegte a bankkal kötött szerződést. A pénzintézet ugyanis előírta, hogy minimum 215 ezer forintos négyzetméteráron kell értékesítenie a lakásokat, ám szerkezetkész állapotban Miklánék kevesebb mint 100 ezer forintot fizettek négyzetméterenként. Szerinte egyébként így nem olyan nehéz kiszámolni, hogy az ő társasházuk esetében felvett 80 millió forintos hitel nem fog megtérülni.

Amikor megérkezett hozzájuk a bank értesítése a jelzálogjog érvényesítéséről, a férfi és családja bemutatta az építőanyagról szóló szerződését a pénzintézetnek. A bank által megbízott végrehajtó a telepen semmit nem talált, ami a vállalkozóé lett volna. Az ott tárolt árukészlet értéke egyébként tényleg meghaladta a 15 millió forintot, csak éppen nem a vállalkozó tulajdona volt, papírokat is mutatott arról, hogy minden csak bizományban van a telepen. Miklán András ezután feljelentést tett a rendőrségen.

A két vállalkozót a Raiffeisen Bank is feljelentette, a nyomozást a rendőrség két év után megszüntette, az ügyészségen emiatt tett panaszt elutasították. A Csongrád Megyei Főügyészség szerint csak az állapítható meg kétséget kizáróan, hogy a vállalkozók gazdasági társaságai a hitelt felvették, a társasházakat felépítették, és az azokban lévő lakásokat eladták. Nincs ugyanakkor bizonyíték arra, hogy a vállalkozók már a hitel felvételekor elhatározták volna a szerződésszegést, tehát csalásról sincs szó. Miklán András egyébként azt sérelmezi a legjobban, hogy bár az ő lakásának kevesebb mint a fele épült a bank pénzéből, és annak egy részét is a megadott óvadéki számlára utalta, mégis az egész lakás árával tartozik a pénzintézetnek. Miklán András és a Solymosi házaspár is azt javasolja: olyan cégtől inkább ne vásároljanak lakást, amelynek nevéből kiderült, hogy egyetlen projekt miatt hozták létre.

A két vállalkozó szinte minden társasház felépítésére külön projektcéget hozott létre, a hiteleket is az egyes vállalkozások kapták meg. Miklán András hozzátette: tényleg alaposan el kell olvasni a szerződést, és ha annak ellenére, hogy a vevő nem vesz fel hitelt, szerepel benne pénzintézet neve, ne írják alá a dokumentumot. A férfi egyébként – érthetően – el van keseredve, és azt is elárulta, hogy az eltelt évek alatt a házassága is tönkrement. Mint elmesélte, nemcsak az övé; egy szomszédja, akinek lakását szintén el akarja venni a bank, ugyancsak elvált.

A makói férfi még azt is elmondta: az sem biztosíték, ha a vállalkozó is beköltözik az épületbe. Ő ugyanis egy négylakásos házban vásárolt lakást, egyik szomszédja az érintett vállalkozó. – Ez csak arra jó, hogy több körben keserítse meg az életünket: mivel több autója van, rendszeresen elállja a garázsom bejáratát, így azt sem tudom rendesen használni – tette hozzá. Miklán András elmondta azt is: a bank azért nem tudja végrehajtani a vállalkozón a tartozását, mert papíron nincs vagyona. A kft.-k tönkremennek, a vagyontárgyak pedig a gyerekei nevén vannak. – A szomszéd lakás, ahol él, rendszeresen tulajdonost változtat, általában gazdasági társaságok nevén van az ingatlan – magyarázza. Az illetőt hetek óta mi sem tudjuk elérni.

Miklán András szerint a bank felelősségét is vizsgálni kell, ezt egyébként a bírósági tárgyaláson több károsult ügyvédje is felvetette, és jelezték, hogy a fellebbezésben erre külön kitérnek majd. Az egyik ügyvéd, Maklári András úgy véli: a pénzintézetnek nem lett volna szabad hagynia, hogy a vállalkozók olyan adásvételi szerződéseket kössenek a lakásokra, amelyek nem felelnek meg a közöttük lévő hitelszerződésnek. A bank emellett azzal sem foglalkozott, hogy a részletek nem érkeznek pontosan az előírt bankszámlára.
Solymosiék rendszeresen leveleznek a bankkal. A kérdéseikre, ahogy lapunk e-mailjeire is, a válasz általában ugyanaz: banktitokra hivatkozva nem árulnak el semmit, és a pénzintézet még arra is fel szokta hívni a figyelmet, hogy Solymosiék nem állnak jogviszonyban a bankkal.

A két érintett vállalkozót az Erste Bank is feljelentette, egy másik projekt miatt. Ez a pénzintézet nem csalás, hanem fedezetelvonás bűntette miatt fordult a hatóságokhoz. Ebben az ügyben jogerős ítélet is született már: a két vállalkozót a bíróság bűnösnek találta tartozás fedezete elvonásának társtettesként elkövetett bűntettében. A 78 millió forint eltüntetéséért egy év hat hónap, kétévi próbaidőre felfüggesztett börtönre ítélték őket. A Nemzeti Adó- és Vámhivatal szerint is van mit keresni a két férfinál; ők csődbűntettet látnak. Az elkészült vádirat szerint az egyik vállalkozó fiktív szerződésekkel próbálta meg cégei között eltüntetni a vagyont, az egyik cég esetében a hitelezők elől jogellenesen elvont vagyon majdnem 900 millió, a másik esetben pedig 10 millió forint. Az egyik cégtől a hitelezők több mint egymilliárd forintot követeltek, a másik esetben pedig körülbelül 800 milliót.

És hogy ez jelent-e valamit a károsult lakók ügyében? Úgy tűnik, nem. Az sem jelentene semmit, ha a Raiffeisen Bankkal kötött szerződés miatt találnának a hatóságok bűncselekményt, és ítélné a vállalkozókat a bíróság akár letöltendő börtönbüntetésre: a lakókat akkor is megfoszthatják otthonuktól. A büntetőeljárások végeredménye ugyanis független a polgári peres eljárás keretében zajló végrehajtástól.

Megkérdeztünk egy kívülálló ügyvédet is az ügyben. Juhász György úgy véli: a bank jogszerűen jár el, hiszen jelzálogjogát bejegyezték, az általa adott kölcsönt nem kapta vissza, így érvényesítheti követelését. Az ügyvéd lapunk kérdésére hangsúlyozta, hogy az ügyet nem ismeri minden részletében, ennek ellenére úgy gondolja, hogy az okiratot, azaz az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvéd felelőssége is felmerülhet. Mint mondta, ilyen esetekben az ügyvédnek az a feladata, hogy a szerződésben – a tulajdoni lapon szereplő terheket is figyelembe véve – olyan feltételeket és jogi biztosítékokat teremtsen, amelyek nyomán nem fordulhat elő az, hogy csak az egyik fél teljesít. – A gyakorlatban ez azt jelenti: gondoskodni kell arról, hogy az egyik fél megkapja a tehermentes lakást, a másik fél pedig a vételárat – mutatott rá, hozzátéve: ebben az esetben ez nem teljesült.

Solymosiék és Miklánék lakása ügyében elsőfokú, azaz nem jogerős ítélet van. Az érintettek fellebbeznek, így ügyük a Szegedi Ítélőtáblán folytatódik.

Keretbiztosítéki jelzálog: A sima jelzálog egy konkrét ügylethez kapcsolódik. Ebben az esetben a kölcsönszerződésben rögzítik a havi törlesztőrészletet, illetve a futamidőt. A keretbiztosítéki jelzálog lehetőségével általában cégek szoktak élni. A bank egy keretösszegre jegyez be jelzálogjogot, így ha menet közben változnak is a felvett kölcsön feltételei, körülményei – például előtörleszt a cég, majd újabb hitelt vesz fel – nem kell minden egyes alkalommal a földhivatalnál ügyet intézni egészen addig, amíg a keretösszeget nem lépi át a vállalkozás, vagy meg nem változik a keretösszeg. Ez a fajta konstrukció kereskedők között is létezik: nagy- és kiskereskedők szokták egymás között alkalmazni. Ilyenkor a nagykereskedő például 10 millió forintos keretösszegig jegyez be jelzálogot a kiskereskedő valamely ingó vagy ingatlan vagyonára, a kiskereskedő pedig eddig az összegig vásárol árut a nagykereskedőtől, és csak utólag fizeti ki. Ha pedig valamiért nem fizet, a nagykereskedő jelzálogjogával élve mégis hozzájuthat pénzéhez. Tavaly március óta egyébként az új polgári törvénykönyv már nem szabályozza önállóan a keretbiztosítéki jelzálog jogintézményét, erre is a zálogjog kiterjesztett általános szabályai érvényesek.

Projektcég: Olyan gazdasági társaság, amelyet kifejezetten egy építkezés, fejlesztés lebonyolítására hoznak létre. A beruházás elkészülte és a pénzügyi elszámolások után a céget tulajdonosai megszüntetik, ez általában már a gazdasági társaság alapító okiratában és társasági szerződésében is szerepel. Projektcég alapítása önmagában nem sért semmilyen törvényt, tisztességtelenné csak akkor válik, ha kifizetetlen számlákat vagy befejezetlen építkezéseket hagy maga után.