Robbanás előtt az agglomeráció lakáspiaca

Az egész országban érezhető, hogy visszatért a családok bizalma, és egyre többen vágnak ingatlanvásárlásba.

A 2008-ban érezhetővé vált gazdasági válság a fővárosi agglomeráció piacát komolyan érintette. Amíg országos szinten 2008-ról 2013-ra 42 százalékkal csökkent a forgalom, addig az agglomerációban 52 százalékos volt a visszaesés. Az agglomeráció nem mutat homogén képet, bár minden szektor az országos átlagnál nagyobb esést mutatott, a nyugati és északnyugati agglomeráció településein ennél kisebb mértékben csökkent az adásvételek száma. Az egyes szektorok közötti eltérések hátterében többek között az áll, hogy azok vevőkörét is eltérő módon érintette a válság.

Az agglomeráció nagyobb kitettségét az is mutatja, hogy a lakásállományra vetített éves forgalom nagyobb mértékben zuhant, mint az országos átlag. A tavalyi évben a keleti-, déli-, valamint az északkeleti szektorok piaca volt a legélénkebb. Az agglomerációs piacnak tehát van honnan felkapaszkodnia.

A várva várt fellendülés 2014-ben következhet be, az Otthon Centrum tapasztalata szerint szinte kivétel nélkül minden szektorban nőtt az érdeklődők, ingatlant keresők száma, ami az adásvételek számának emelkedésében is megmutatkozik. A forgalombővülés az idei év első félévében meghaladja a 10 százalékot, a tavalyi első hat hónaphoz képest, és bár nem olyan számottevő, mint a fővárosban, a nagyszámú érdeklődő bizakodásra ad okot és a jövőbeli fellendülésre utalhat. „Az agglomerációs piac ismét erőre kapott, az északnyugati szektorban például korábban kevésbé keresett településeken is komoly keresletet tapasztalunk, a fővárosból is egyre többen érdeklődnek zöldövezeti ingatlanok iránt” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „A nagyobb agglomerációs városokban a helyben költözések is felélénkültek, sokan évek óta halogatott vásárlásaikat valósítják meg most. Gyakran találkozunk első lakásukat vásárlókkal.

A kereslet élénkülését a vevői alkupozíciók romlása is jelzi. Pest megyében 2014 első félévében a teljes árengedmény átlagos mértéke – amit az eladóknak a sikeres értékesítés érdekében adniuk kellett – 1,5 százalékponttal kisebb, mint 2013 első felében. 2014 első hat hónapjában átlagosan 16 százalék volt a teljes árengedmény mértéke, amiből 10 százalék volt a vevő által elért tényleges áralku, a maradék 6 százalék pedig még a hirdetési időszakban tett kínálati árcsökkentés.

Az ingázás jelentette problémák, hátrányok, most valamennyire háttérbe szorultak, hiszen ismét megjelentek a fiatal családok, kisgyermekekkel, akik a városi nyüzsgést szeretnék a jobb levegőt kínáló, természethez közelibb agglomerációs életre cserélni. Az ingázás okozta nehézségekre remélhetőleg a folyamatban lévő Budapest–Esztergom-vasútvonal fejlesztése hozhat enyhülést, ha elkészül. A tervek szerint ez a nyugati szektorból, a 10-es úton beutazó ingázóknak jelenthet majd a következő évtől könnyebbséget.

Szentendrén és környékén a fiatal, kisgyermekes családok 20-30 millió forint körül keresnek családi házakat, a tehetősebbek, akár 40 millió forintig is elmennek. Van kereslet az alsóbb kategóriában is, a 10-15 milliós házak is keresettek, ezek viszont általában komolyabb felújítást igényelnek.

A fellendülés Érden is érezhető, szinte minden ingatlantípus iránt komoly kereslet mutatkozik. Több befektető van a piacon, ők 50-60 négyzetméteres lakásokat keresnek kiadási céllal, de itt is jellemző, hogy olcsó, 8-12 milliós házakat vásárolnak meg beruházók, hogy felújítás után azonnal túladjanak rajtuk. Érden van kereslet az új építésű lakásokra is, de van arra példa, hogy telkeket kínálnak a vevő kívánsága alapján megépített új családi házzal.

A szomszédos Budaörsön is keresettek a kiadható ingatlanok, sok esetben panellakásokat vásárolnak a befektetők kiadási céllal. A településen a 20-30 millió forintos családi házak keresettek, amelyek inkább a középkategóriát képviselik. Solymáron sokan keresnek 30 millió forintért kínált házakat, a kínálat viszont meglehetősen szűkös, illetve nem mindig találkozik a vevők igényeivel, ezért többen keresnek építési telket is párhuzamosan, 10 millió forint környéki áron. A keresletbővülés Solymáron és a környező településeken is érezhető, a nyári hónapok a szokásosnál élénkebbek voltak. A környék nagy vonzereje, hogy a II. kerülethez képest jóval olcsóbban lehet hasonló adottságú zöldterületi ingatlanokhoz jutni.

Vác, Göd és Dunakeszi térségében szintén van kereslet a felújítandó házakra, amelyeket 6-12 millió között kínálnak, de szinte biztos, hogy költeni kell még rájuk. Befektetők körében sem ritka, hogy olcsóbb ingatlanokat vásárolnak meg, majd értéknövelő felújítás után drágábban próbálják meg eladni őket. Vácon és Dunakeszin a kisebb garzonok is keresettek, 6-8 millió forint értékben. A nagyobb agglomerációs városokban a kiadási célú vásárlások is megszaporodtok, többen próbálják így a bankbetétből felszabadított pénzüket jobb kondíciók mellett fialtatni.

Dunaharasztiban a 10-15 milliós házak a legnépszerűbbek, legyenek ikerházak, sorházak, vagy családi házak. A keresők néha 20 millió forintig is elmennek az új otthonra szánt összeg tekintetében. A fellendülés itt is érezhető, a nyári hónapok is nagyon aktívnak bizonyultak. A bérleti piacon alacsony a kínálat, nem ritka, hogy a tulajdonos 2 hét alatt ki tudja adni a piacra dobott ingatlanát. Gödöllőn 6-12 millió forint között keresnek lakásokat, melyeket gyakran kiadási céllal vásárolnak meg. Az önálló házak esetében a kereslet 12 és 20  millió között oszlik meg, bár a 12 milliós házak már komolyabb felújítást igényelnek. Sokan most valósítják meg korábban elhalasztott vásárlásaikat, az alacsony árakat és jó hitelkondíciókat kihasználva egyre több első lakást vásárló lép a piacra. Gyömrőt a folyamatos fejlesztések teszik egyre kívánatosabbá, az idei évben ezen a településen is érezhetően több a lakást kereső, akiket az olcsó hitelek is segítenek. Van kereslet az új építésű lakásokra is, 10-12 millió forint értékben keresnek legtöbben ilyen lakásokat. A vevők Pécelen is a 15 millió forintért kínált házakat keresik leginkább, de nem ritka, hogy 20 milliót is szánnak egy családi házra.