Áremelkedést fékezhet az állampapír

Folyamatosan csökken a lakáspiacon elérhető hozam, hiszen a lakás­árak emelkednek, de az albérleti díjak sokkal kisebb mértékben követik őket. A Magyar Nemzet által megkérdezett szakértők szerint ilyen környezetben az új állampapír megjelenése versenyképes alternatívát jelent azoknak, akik most fektetnék pénzüket ingatlanba. A csökkenő befektetői jelenlét a lakásárak nagyarányú emelkedésének is véget vethet.

Ma már nem annyira jó üzlet az ingatlan-bérbeadás Fotó: Kurucz Árpád

– Egyik napról a másikra semmiképpen sem kell eladási hullámra számítani, de az biztos, hogy valamelyest vissza fog szorulni a befektetési célú lakásvásárlás – mondta lapunknak Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, akit a gazdaságvédelmi akcióterv részeként hétfőn rajtoló Magyar Állampapír Plusz (MÁP+) apropóján kérdeztünk. Az új kötvény fél év után 3,5, egy év után 4 százalék kamatot fizet, a kamat az ötödik év végére 6 százalékra nő. Egymillió forintos befektetés esetén öt év alatt 270 ezer forintos hozam írható jóvá adómentes jövedelemként – ez versenyképes alternatívát jelent azoknak is, akik eddig az ingatlanpiacon találták meg számításukat.

– Az albérleti díjak egyáltalán nem emelkedtek olyan ütemben, mint a lakásárak, emiatt a hozam folyamatosan csökken. Ráadásul az értéknövekedésre játszani most már igencsak kockázatos. Ha a befektetők az emelkedő kamatkörnyezet miatt más eszközbe, például az új magyar államkötvénybe teszik a pénzüket, akkor a nagyvárosokban és Budapesten elérhető, éves szintű 15-20 százalékos áremelkedés a megnövekvő kínálat nyomán eltűnhet, és csak a bérbeadásból származó jövedelem maradna meg nyereségként – magyarázta Balogh László, hozzátéve, hogy egyébként is rengeteg a kiadó lakás: a 2015-ös kínálathoz viszonyítva Budapesten is és a vidéki nagyvárosokban is háromszor-négyszer annyi lakást hirdetnek jelenleg albérletként.

A hirdetési oldal adatai szerint markáns a csökkenés az elérhető hozamokban. Míg négy éve Budapest egyes kerületeiben vagy egynémely megyeszékhelyen sem volt ritka a tízszázalékos vagy afölötti hozam, ez a szint mostanra jellemzően 5-6 százalékra csökkent. Ez ráadásul bruttó, bevételarányos hozam, amelybe nincsenek beleszámítva a felújítási és egyéb járulékos költségek és a fizetendő adó sem.

– A befektetés sikeressége egyre inkább azon múlik, hogy milyen áron jut a befektető ingatlanhoz. Ennek jelenlegi kockázatai leginkább a piacra belépő újabb befektetőket érintik, így ők lehet, hogy inkább más eszközöket választanak majd – mutatott rá Balogh László.

– Meglepőnek tűnhet, de az ingatlan-bérbeadás már egyáltalán nem olyan jó üzlet, mint évekkel ezelőtt volt. Ráadásul zavarba ejtő körülményként jelenik meg az új magyar állampapír, amely lényegében a lakásbefektetéssel azonos mértékű hozamot kínál – mondta a Magyar Nemzetnek Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője. Szerinte az új belépőknek érdemes bizonyos szempontokat mérlegelniük.

Ma már nem annyira jó üzlet az ingatlan-bérbeadás
Fotó: Kurucz Árpád

– Míg ingatlanhasznosításnál rendszeresen figyelni kell, hogy a bérlő fizeti-e a díjat, illetve a lakásra is érdemes ránézni legalább negyedévente, addig az állampapír kényelmes, nincs vele dolga az embernek. Ugyanakkor az ingatlannál még most is lehet számolni esetleges felértékelődéssel, a kötvénynél azonban nincs változás a kezdő szinthez képest, továbbá az ingatlan egy hosszú lejáratú államkötvénynél lényegesen likvidebb – mutatott rá.

A szakértő fontos változásnak nevezte, hogy Budapesten az árak már bőven húszmillió forint fölött járnak, de vidéki nagyvárosokban sem nagyon lehet 15-20 millióért venni ingatlant. Ennek folyományaként szép lassan kikoptak azok a „kényszeres ingatlanvásárlók”, akiknek mondjuk öt-tízmillió forint szabad pénzük volt, amihez korábban kis hitelt felvéve már lakást tudtak vásárolni kiadási céllal. Az ilyen vásárlóknak már jóval nagyobb kölcsönre lenne szükségük, ami már túl nagy kockázat. Számukra lehet jó megoldás az államkötvény a vonzó hozammal.

– Az elmúlt évek felfutásának hozadéka az is, hogy lényegében kifogytak az ingatlanpiacról azok a kecsegtető termékek, amelyeket korábban a befektetési célú vásárlók jó áron meg tudtak szerezni. Most a befektetőknek is nagyon kell keresgélniük, hosszasan utána kell járniuk, ha kedvező vételt szeretnének. De egyáltalán nem biztos, hogy sikerrel járnak – vélekedett Balla Ákos.

Fehéredő felújítás

A gazdaságvédelmi akcióterv nagy jelentőséggel bír az építésgazdaság területén – közölte lapunkkal az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ), amely szerint a használt lakóingatlanok átépítésénél, felújításánál 2020-tól igénybe vehető ötmillió forint áfa-visszatérítés a kistelepüléseken erősíti a tisztességes vállalkozások piaci helyzetét. – Érdekeltté teszi a megrendelőket és az építési vállalkozókat egyaránt, hogy írásban szerződjenek, s legálisan, számlákon keresztül mozogjanak a pénzek. A megbízhatóság, a számonkérhetőség, a valós teljesítések szerinti kifizetések jellemzővé válhatnak a lakásfelújítás piacán – jelezte az ÉVOSZ. A szervezet becslései szerint az idén mintegy 300 milliárd forint lehet a „szóbeli megállapodásos” lakásfelújítási munkák értéke, ami a költségvetést 80 milliárd forint áfabevételtől fosztja meg.