Megfontolandók az ingatlanpiaci korlátozások

Magyarországon nemrégiben megindult egy vita a külföldiek telek- és lakásvásárlásáról. Az ilyen viták hasznosak és célszerűek, mert tisztáznak különböző álláspontokat és nézeteket. Ezzel elősegítik az esetleges döntéseket, amelyeket azonban csakis a reális helyzet és az országra kiható gazdasági tényezők figyelembevétele és vizsgálata alapján kell megtenni.A külföldiek ingatlanvásárlása nemcsak Magyarországra szorítkozik, hanem – főképpen a mediterrán országokban – rendkívül elterjedt. Köztudomású, hogy Németországban, a Benelux államokban, Angliában, Skandináviában az időjárás nem feltétlenül kényezteti el az embereket, és még nyáron is néha hetekig hűvös az idő. Ezért az itt élők már időtlen idők óta meleg, napos tájak után vágyódnak. A délre irányuló turizmus különösen az utóbbi évtizedekben nőtt meg rendkívüli módon. Miután a turisták milliói nyaralásuk révén megismerték a déli tájakat, megjött az igény, hogy itt lakásokat, házakat vásároljanak. Ehhez hozzájárult az is, hogy az ingatlanárak itt alacsonyabbak voltak, mint az északibb államokban. Az érdeklődés központjába főleg Spanyolország, az olasz Toscana, Dél-Franciaország, újabban Portugália és az egyes görög szigetek kerültek. Különösen a spanyol tengerpart korábban jórészt elhagyatott részein, a nagy hotelegyüttesek mellett terjedelmes lakónegyedek és villák épültek fel, amelyeket főleg németek, angolok, hollandok, belgák, skandinávok vásároltak meg.A külföldi tulajdonosok egy része csak néhány hetet vagy hónapot tölt el a mediterrán vidéken lévő házában, mások viszont az év nagy részében ott tartózkodnak, sőt többen véglegesen oda is költöznek. Újabban már nemcsak a tengerpartokon, hanem az említett országok belsejében is vásárolnak házakat a külföldiek. Sokszor régi, elhagyott, öreg parasztházakat, amelyeket felújítanak. A külföldiek lakásvásárlásai jelentős építőipari konjunktúrát váltott ki a felkapott területeken, és megnövelték a különböző szolgáltatások iránti keresletet. Egyben megemelték a jövedelmeket ezeken a korábban meglehetősen szegény vidékeken. Kétségtelen, hogy az ingatlanpiaci árak is emelkedtek. A lakásvásárlás végső soron a turizmus része, és a kettőt nem is lehet elválasztani egymástól. Az egyik fejlődése pozitívan hat a másikra, de éppúgy az egyik visszaesése negatív hatásokkal is járhat a másik ágazatra. Az ingatlanvásárlások egyben tőkebehozatalt jelentenek, amelyeknek a bevételeit más gazdasági ágakba is befektetik. Ezáltal elősegítik a gazdasági növekedést.Figyelemre méltó, hogy olyan tömegturisztikai helyeken, mint a Kanári- vagy Baleár-szigetek, nemcsak hoteleket építettek, hanem jelentős mértékben megindult a lakásépítkezés, és ezzel együtt a külföldiek ingatlanvásárlása is. Sőt minőségi változás zajlott le. Így például a korábban viszonylag olcsó mallorcai ingatlanok jelentősen felértékelődtek, mert többek között a német médiavilág és a gazdasági élet sok ismert személyisége vásárolt ott magának drága villákat. Mallorca különben is a németek egyik legkedveltebb földközi-tengeri szigete lett, ahol több mint 40 ezer német lakik. Érdemes megemlíteni a korábban kis és ismeretlen andalúziai helység, Marbella gyors fejlődését is. Miután nemzetközi siker lett, divatba jött és dinamikusan kiépült. A jelenleg mintegy 100 ezer lakosú térségben a nagyszámú luxusöröklakás és gyönyörű kertes villák mellett ott láthatók az arab olajállamok gazdasági és politikai elitjének ezeregy-éjszakába illő rezidenciái is. A turizmus a kétségtelen gazdasági előnyök mellett különböző társadalmi és rendészeti problémákat is hoz magával. De a magántulajdon növekedése enyhíti is ezeket a problémákat, mert a tulajdonosok rendre és nyugalomra törekszenek, és értékálló ingatlanokat akarnak. Ezenkívül új munkahelyeket is teremtenek a szolgáltató- vagy az építőiparban.Ha eltekintünk a tényleg gazdagoktól, akik a Cote d’Azuron, a svájci Tessinben vagy másutt több millió márka értékű villákat vásárolnak, a külföldi ingatlantulajdonosok többsége azokból a középrétegekből kerül ki, akik szabadidejüket napos, meleg vidéken lévő saját házukban akarják eltölteni. Természetesen az otthoninál alacsonyabb árak is jelentős szerepet játszanak döntéseiknél. De az ingatlanvásárlók, akár nyugdíjasok, akár nem, rendszerint elég tisztes jövedelemmel rendelkeznek. Nyugaton különben is jelentős vásárlóerőt képeznek a nyugdíjasok. Az a feltételezés pedig, hogy a nyugati munkanélküliek számottevő arányban vásárolnának külföldön ingatlant, egyszerűen mendemonda.Az ingatlanszerzés az EU országaiban az unió polgárai számára szabad. Ez a tőke szabad mozgásának körébe tartozik. Az EU-n kívüli Svájcban vannak ugyan kötöttségek, így az egyes kantonok főleg a gazdag vásárlókat részesítik előnyben, Ausztriában a nyugati tartományokban is vannak korlátozások, amelyeket azonban fokozatosan leépítenek az EU-állam-polgárok javára.Magyarországon a külföldi ingatlantulajdonosok sorát a németek és az osztrákok vezetik. Az osztrákok főleg a Nyugat-Dunántúlon, valamint a Balaton környékén vesznek maguknak ingatlant. A németek szintén a Balaton, a termálfürdők iránt érdeklődnek, de az ország más részein, így az Alföldön is vásároltak parasztházakat, és rendbe is hozták őket. Ezek közül sokra talán nem is akadt volna belföldi vevő. Emellett vannak természetesen más nyugati országokból jövő vevők is. Budapesten nagyrészt nyugati üzletemberek vagy cégek vesznek lakásokat, főleg azért, mert a lakbérek magasak. Így a nyugati ingatlanvásárlás Magyarországon jelentős tőke-behozatali tényező is, amelynek a közgazdasági szerepét nem szabad alábecsülni. Az ingatlanvásárlásokra fordított külföldi tőke összege (kereskedelmi és ipari objektumok nélkül is) feltehetően már túllépte az egymilliárd márkát. Ez pedig nem kevés. A felkapott helyeken már jóval 100 ezer márka felett árulnak házakat, lakásokat. Az eladók pedig nyilván nem kizárólag a fogyasztásra adták ki bevételeiket, hanem valahol be is fektették a kapott pénzt. Való-színűleg más ingatlanokba vagy építkezésekbe. Tehát ennek nem kevés konjunkturális hatása is volt.Sajnálatos módon Magyarországon az elmúlt évtizedben évente átlagosan csak 25 ezer új lakást építettek, némelyik évben ennél is kevesebbet. Mindezt magánerőből, mert a közületi lakásépítés szinte teljesen megszűnt. A stagnálás oka nemcsak a vásárlóerő gyengeségében rejlett, hanem a rendkívül magas kamatokban és abban, hogy a bankok alig folyósítottak építési hiteleket. Itt nyugodtan lehet utalni arra, hogy a lakásépítést Németországban a mindenkori kormányok egy fontos gazdasági és szociálpolitikai feladatnak tekintették, amit adókönnyítésekkel és pénzügyileg is erőteljesen támogattak. A bankok is jelentős részt vállaltak ennek finanszírozásában, és nem jártak rosszul vele. Ezért örvendetes, hogy a magyar kormány célul tűzte ki a lakásépítkezések támogatását. Ebbe a bankoknak is nagyobb mértékben kellene bekapcsolódniuk. Az elmúlt években országosan lezajlott ingatlanár-emelkedést nem lehet egyoldalúan a külföldi vásárlók rovására írni (kétségtelen, egyes helységekben fennáll ez a helyzet, de itt a helybeli tulajdonosok ingatlanjainak az értéke is jelentősen emelkedett), hanem többek között a kisszámú lakásépítkezésre és a megnövekedett belföldi szükségletre. Ezért nagyobb mérvű magán- és közületi lakásépítésre lenne szükség.A lakásépítésbe fektetett összegek olyan értékeket teremtenek, amelyek hosszú ideig fennmaradnak. Nem lehet őket gyorsan megszüntetni, mint egy veszteséges vállalatot, ahol még esetleg máról holnapra utcára is tesznek pár száz vagy ezer embert. Az a külföldi, aki ingatlant vásárol magának, gyakran vissza is tér ide, gondozza és tatarozza a házát. Ez egyben növekvő fogyasztást és beruházást is jelent. Sőt azt is lehet mondani, hogy bizonyos mértékig érzelmileg is vonzódnak ahhoz az országhoz, ahol idejük egy részét saját otthonukban töltik el. Így jó szomszédok is lehetnek. Magyarországon a gazdasági növekedés érdekében is szükség van dinamikusabb lakásépítkezésekre. A külföldi magán- és vállalati befektetések ezen a téren hozzájárulhatnak ennek kibontakozásához. Ezért meg kell fontolni az ingatlanpiaci korlátozó lépések következményeit és azok visszhangját, mert könnyen a beruházások és az idegenforgalom kárára válhatnak. A lakáspiacot és az építkezéseket lehet ugyan előírásokkal és pénzügyi intézkedésekkel szabályozni, de dönteni úgy kell, hogy a piac továbbra is megmaradjon és fejlődjön. Itt az elsődleges szempont az ország gazdasági felemelkedése és jövője.