Az építőközösség

Az ingatlanárak emelkedése, ezen belül különösen az építési telkek emelkedő árai egyebek mellett arra késztetik az ingatlanvásárlásban, -építésben érdekelteket, hogy többlakásos épületeket hozzanak létre. Ezt nem utolsósorban az összköz-műves belterületi építési telkek korlátozott száma is előidézheti. A több tulajdonos által felépített épületek működési formája a társasház. Az építkezés ideje alatt a jog egy másik speciális társasági formát preferál, ez az építőközösség.Az építőközösség a polgári törvénykönyv szerint a társaság egyik alváltozata, szabályai mögött a polgári jogi társaság mint klasszikus társasági forma szabályai húzódnak meg. Az építőközösség a polgári törvénykönyv rendelkezései szerint olyan társaság, amelynek tagjai az építőközösségi szerződésben arra vállalnak kötelezettséget, hogy az épület felépítése végett együttműködnek, és az ehhez szükséges vagyoni hozzájárulást közös rendelkezésre bocsátják – ismertette meg a szabályokkal lapunkat dr. Csémy István ügyvéd.Az építőközösség írásba foglalt szerződéssel jön létre. A felek a szerződésben kötelezettséget vállalnak a tulajdoni viszonyaik rendezésére, így különösen arra, hogy a felépített épületre társasháztulajdont hozzanak létre, s ennek során a szerződésben meghatározott épületrészeket (lakásokat és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket) az építőközösség egyes tagjainak külön tulajdonába, az egyéb épületrészeket pedig külön tulajdonuk arányában a tagok közös tulajdonába adják. A szerződéssel létrehozott építőközösség, ellentétben a társasházzal, önállóan nem lehet jogalany. Ha az építőközösség kívülálló személlyel vagy tagjai egymás között keverednek jogvitába, a perben valamennyi tagnak perbe kell állnia.Az építőközösség mint társaság semmilyen regisztrációt nem igényel, létrejöttét a különböző hatóságoknak bejelenteni nem kell. Az építőközösségi szerződés lényege, a tagok vagyoni hozzájárulásának teljesítése az épület felépítésének érdekében, amely cél megvalósításában a szerződő feleknek együtt kell működniük. A vagyoni hozzájárulás mértékét, teljesítésének módját, ütemezését és formáját szerződésben teljeskörűen szabályozni kell. Az építőközösséget a tagok által kijelölt személy képviseli.A törvény kötelező belső szervezetet vagy tisztséget nem ír elő. A gyakorlatban kisebb létszám esetén közös képviselő (ügyintéző) látja el ezt a feladatot. Nagyobb létszám esetén célszerű intézőbizottságot választani. A képviselő jogkörét a szerződésben kell részletesen meghatározni, beleértve a képviseleti jog korlátozását is, amely a tagok vagyoni érdekeinek védelmét szolgálja. A nem megfelelő ügyvitel ellen vagy a képviselet gyakorlása miatt a tagok tiltakozhatnak. A vitát a tagok többsége dönti el. A képviseletre és az ügyek vitelére való jogosultságot az építőközösség tagjainak többsége megvonhatja.Az építőközösség tagjainak alapvető célja, hogy az általuk létrehozni kívánt épület a tervezett határidőben és költségnek megfelelő minőségben felépüljön. Ha ezt a célt az építőközösség valamelyik tagja veszélyezteti, a törvény lehetővé teszi a tag kizárását. A kizárást a törvény csak megfelelő jogi garanciák alkalmazása mellett engedi meg. Ilyen garanciális feltétel, hogy azt a tagot, aki magatartásával az építőközösség céljának megvalósítását veszélyezteti, először írásban fel kell szólítani a szerződésbe ütköző magatartás abbahagyására vagy a kötelezettség (általában az ütemezett vagyoni hozzájárulás) teljesítésére. Ha az írásbeli felszólítás eredménytelen marad, a szerződésellenesen viselkedő tagot a tagság többsége kizárhatja.A kizárást a taggal írásban kell közölni. A törvény, miután a kizárás a tag számára igen súlyos szankciót jelent, figyelemmel az addig teljesített hozzájárulására és tulajdonosi jogaira, jogorvoslati lehetőséget is biztosít a kizárt tag számára. A kizárt tag a kizárással szemben annak közlésétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat. A 30 napos határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.Az építőközösség egy igen rugalmas társulási forma, a törvény a tagok részére jól alkalmazható, illetve azonnali hatályú felmondási jogot biztosít annak érdekében, ha a tag érdekeltsége az építőközösség céljait illetően megváltozik, megválhasson a társaságtól. Az építőközösség is védve van ilyenkor, mivel mindkét esetben el kell fogadnia az új tag személyét. Az építőközösség megszűnik, ha az építés befejeződött és a tagok a vagyoni viszonyaikat rendezték, vagy megszüntetését a tagok közösen elhatározták.