Ezért kúszik az egekbe az albérletár

A belvárosi bérlakások folyamatosan drágulnak, amit a külföldiek növekvő keresletével hoznak összefüggésbe. Helytelenül.

A főváros bérleti piacán egyre több a külföldi, ám az albérletek iránti kereslet nem miattuk ugrott meg, és bár tűnhet így, az árakat sem vastagabb pénztárcájuk hajtja föl. A felfutás okai sokkal összetettebbek, a legjobb ingatlanokat ma már hirdetni is alig kell. „Az élénkülés a belvárosban, az V., VI. és VII. kerületben, valamint a belső budai területeken a legnagyobb, de még a IX. kerületet is ehhez a körhöz lehet sorolni” – mondja Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. A szakember szerint ezeken a területeken tavalyhoz képest 20 százalékkal vagy annál is nagyobb mértékben emelkedtek a bérleti díjak.

Önmagában a növekedés nem újdonság, már 2011 óta tart, de évente csak 1-2 százalékot tett ki, tehát érdemben nem volt észlelhető. Az elmúlt fél évben viszont valósággal kilőttek az árak. Újdonság az is, hogy arányukat tekintve egyre több külföldi költözik a fővárosba, nemcsak bérlőként, hanem vásárlóként, befektetőként is: az V. és a VI. kerületben már ők adják a vásárlóknak mintegy 10 százalékát, míg budapesti átlagot nézve részesedésük 5 százalék alatti, országos szinten pedig csak pár százalékos. Vannak közöttük, akik azért vesznek lakást, mert befektetésnek szánják, de nem adják ki, míg mások ezt is megteszik. Az arányok hasonlóak lehetnek a bérleti piacon is, ahol a külföldi bérlők rendszerint nálunk dolgozó külföldiek.

Déry Attila kiemeli, hogy a külföldi ingatlanvásárlás jelenleg nyomába sem ér a válság előttinek: hazánk 2004-es uniós csatlakozása előtt befektetési célból történő vételek valóban tömegesek voltak, az árakat pedig annyira fölverték, hogy a fölkapottabb területeken magyar pénztárcával már nem is lehetett vásárolni. Aztán jött a válság, amikor a tulajdonosok elsősorban a felső kategóriás bérlakásoktól igyekeztek szabadulni, lévén nem tudták őket kiadni. Korábban ezek bérlete benne volt a nagy multinacionális vállalatok juttatási csomagjaiban: a cégek külföldi menedzsmentje szinte mindig ilyen ingatlanokban lakott. Az irántuk való kereslet a válság alatt csappant meg erősen, lévén a cégek elkezdtek spórolni. Most viszont újra van igény az ilyen ingatlanokra is.

„A külföldiek által bérelt lakások számának növekedését az irodapiacon történő mozgolódásokkal lehet összekötni. Például az ideköltöző nagy nemzetközi cégek szolgáltatóközpontjaihoz külföldi kollégák is érkeznek, nekik ismét gyakran keresnek lakást a vállalatok. A felső kategóriás bérlemények piacára ez mindenképpen rányomja bélyegét, azokra kiemelkedően nőtt a kereslet. De ez is szűk szegmens, önmagában az árak csak emiatt nem emelkednek” – mondja Déry Attila.

A külföldi cégek visszatelepülése másfél éve tart: főképp olyan vállalatok jönnek, amelyek elég munkatársat foglalkoztatnak ahhoz, hogy a bővítés vagy kiszervezés az alacsonyabb irodai költségek és munkabérek miatt megérje. Ilyen cégekből éves szinten mintegy tucatnyi jelenik meg Budapesten, nagy számokról tehát nincs szó. Típustól függ, de jellemzően 4000 négyzetméter körüli irodaterületeket bérelnek, ekkora területre pedig 400-500 embert tudnak leültetni. Ennyi munkavállalóhoz cégtípustól függően 50-100 fős külföldi munkavállaló biztosan tartozik, ők pedig első körben mindenképpen bérlakásban laknak. Elsődlegesen a belvárosban, illetve a frekventáltabb budai kerületekben – ezt már Borbély Gábortól, a CBRE elemzési és tanácsadási vezetőjétől tudjuk meg.

Az, hogy adott cég mennyi külföldi dolgozót hoz magával, minden esetben egyéni. A klasszikus outsourcingnál a munkavállalókat mindenképp Magyarországról toborozzák, legyen szó akár call centerről, akár programozásról. Viszont a céges kultúrát és tudást a külföldiek hozzák, ehhez kell a közép- és felső szintű menedzsment. „A kintről érkező kollégák száma annál nagyobb, minél nagyobb hozzáadott értéket teremt az adott funkció. Például egy call centerben egy tréner ki tud képezni 20-30 embert. Ahol a folyamatok kevésbé standardizáltak és nagyobb a tudásimport szerepe, ott az anyacég több szenior munkatársat küld a magyarországi irodájába. Emiatt az ilyen vállalatoknál értelemszerűen több a magasabb pozícióban lévő külföldi” – mondja Borbély Gábor.

Az elemző szerint kisebb cégek, startupok nem települnek hazánkba, egyszerűen azért, mert esetükben az olcsóbb ingatlanon realizálható költségelőny nem akkora érték, mint a sok munkavállalóval dolgozó nagy cégeknél. A költözés, kitelepülés esetükben csak akkor éri meg, ha a vállalkozás globális piacra dolgozik. Viszont ez esetben problémát jelent a nyelvi akadály, tehát az, hogy Budapest más európai városokhoz képest még mindig nem annyira kozmopolita, hogy pusztán alacsonyabb áraival ide tudjon vonzani egy jó ötlettel rendelkező külföldi fiatalt. Például egy spanyol startup még a magasabb árak ellenére is inkább költözik Barcelonába, mint Budapestre. Egy német pedig Berlinbe.

Kisebb arányuk miatt a külföldieknek jelenleg messze nincs akkora súlya a fővárosi bérlakáspiacon, mint volt a válság előtt, az árakat inkább a belföldi kereslet növekedése ugrasztja meg. Ezt bizonyítja, hogy az emelkedés nemcsak azokon a belvárosi területeken érezhető, ahol külföldiek bérelnek lakásokat, hanem a VIII. és a IX. kerületben is. „Az egy négyzetméterre jutó bérleti díj már ezeken a területeken is meghaladja a 2000 forintot, míg tavaly ez az érték csak a szűken vett belvárosi részeken számított átlagosnak. De jó példának számítanak a nyugati határszél városai, Győr, Sopron és Szombathely is” – mondja Déry Attila. Az Otthon Centrum elemzője kiemeli, hogy ezeken a területeken az albérletárak már tavaly óta emelkednek, lassan fővárosi szintre jutnak, mindez pedig egyértelműen a munkalehetőségek miatt odaköltözőknek tudható be.

A fővárosban egyéb okok is meghúzódnak az árnövekedés háttérében. „Számít az is, hogy a közelmúltban sokan rövidtávú kiadásra vásároltak ingatlant, frekventált helyen lévő lakásukat pedig turisták bérlik. Ez csökkenti a hosszabb távra kiadható ingatlanok számát, szűkülő kínálat pedig értelemszerűen felhajtja az árakat” – magyarázza Déry. Az elemző úgy látja, hogy a lakáspiac élénkülésével az emberek egyre bátrabban vesznek befektetésnek ingatlant, a fiatalok pedig el mernek költözni otthonról albérletbe is. Korábban sokan a szülők mellett maradtak, kivártak, kirepülni csak most mernek. Emiatt pedig szintén nő az albérletekre való kereslet is, amit a kínálat bővülése nem tud követni.

Az áremelkedés pontos okát és mértékét felmérni aligha lehet, lévén azokról korrekt nyilvántartás nincs, a bérleti szerződések egy része eleve a szürke, illetve fekete zónában van. Az mindenesetre beszédes, hogy a publikus adatok szerint a VI. kerületben már átlagosan havi 2100 forintos négyzetméterenkénti bérleti díjról beszélhetünk, míg a VII. kerületben 2050 forintosról. A VIII. kerületben jellemzően havi 2100 forintért, a XIII. kerületben 2350 forintért lehet kivenni a lakások négyzetméterét. Az Otthon Centrum adatai szerint a belső területeken szinte mindenhol 2000 forint fölé kúszik ez a díj, de hasonló a helyzet a felkapottabb budai területekkel is. A II. kerületben például havi 2600 forintig is fölemelkedik a négyzetméterre vetített átlagos bérleti díj. Talán ez a legdrágább terület egész Budapesten. A külső pesti kerületekben jóval olcsóbban lehet lakást bérelni, a XVIII. kerületben például csak átlagosan havi 1650 forintot kell fizetni egy négyzetméterért.

Sokan tartanak attól, hogy a belvárosi bérlemények áremelkedése nem torpan meg, ezek a lakások pedig megfizethetetlenek lesznek az átlagember számára. Pedig olyan helyzet aligha alakul ki, mint Londonban, amely már a helyieknek is túl drága. „Év elején a CBRE-vel a brit főváros ingatlanpiacát vizsgáltuk. Ott az áremelkedés hátterében egészen más okok húzódnak meg, mint nálunk: olyan globális szinten is meghatározó településről van szó, amely New Yorkkal fej fej mellett haladva váltja egymást a lakás szempontból legdrágább nagyvárosok között. Budapest ettől a körtől nagyon-nagyon távol van” – szögezi le Déry Attila. Felméréseik szerint ma egy felső kategóriás londoni lakásért egy átlagos angolnak is 10-12 évet kell dolgoznia – ez a számítás persze azt feltételezi, hogy valaki ez idő alatt szerzett teljes jövedelmét ingatlanra költi –, míg nálunk 5-6 év ugyanez az arány. Tehát hiába van nagyságrendi különbség egy angliai és egy magyarországi fizetés között, emiatt pedig hiába vonzó egy angliai munka, Londonban az ottani munkabérek mellett is rengeteget kell dolgozni egy saját lakásért. A hatalmas különbség ugyan London globális súlyából adódik, de a budapesti piac jellegében, bérekhez képesti áraiban még a berlinihez, párizsihoz sem hasonlítható.