Kell-e annyi irodaház, mint eddig?

Alaposan felbolygatta a járvány az irodai munkavégzést az elmúlt hónapokban. Bár a veszélyhelyzet elmúlt, a szinte egy csapásra tömegessé váló home office lehetősége sok munkahelyen és munkakörben megmaradt. Az irodahelyek bérlésében és az új irodaházak fejlesztésében egyelőre kevésbé látszanak a Covid–19 hatásai, de hosszabb távon ebben is lehet változás.

Egy esetleges második hullám elsősorban a kivitelezések elhúzódására lehet hatással Fotó: Mirkó István

– A következő hónapokban dől el, hogyan térnek vissza a cégek a normál munkavégzéshez. A folyamatban lévő tárgyalások során a bérlők ráébredtek, hogy a szerződésük lejárati határideje nem változott, az ügyet nem tudják halasztani, viszont fontos új kérdések merültek fel a járvány következtében, amelyeket kezelni kell – összegzett a járványhelyzet irodapiacra gyakorolt hatásával kapcsolatos érdeklődésünkre Tilki Róbert, a Robertson Hungary ügyvezető igazgatója. Az irodabérleti szerződések határozott időre szólnak, jellemzően ötéves vagy hosszabb időtartamra, a futamidő lejárata előtt ritkán van lehetőség azok újratárgyalására. A folyamatban lévő ­tranzakciók bérlői pedig a legtöbb esetben azt kérték, függesszék fel a tárgyalásokat, hiszen a veszélyhelyzet kezelése jelentette a prioritást.

Tapasztalatok a home office-ról

– Bérleti oldalról a legfontosabb újdonság most az, hogy a vállalatok átgondolják az otthoni munkavégzésről, home office-ról szerzett tapasztalatok alapján, hogy mennyi irodatérre van szükségük. Fontos-e annyi munkaállomás, ahány dolgozója a cégnek van, vagy őket rugalmasan, rotációs rendszerben is le lehet ültetni. Az elsődleges kezelésre váró probléma, hogy a dolgozók elbocsátásával, vagy a rugalmas elhelyezés kialakításával felszabaduló irodateret hogyan tudják hasznosítani, vagy esetlegesen visszaadni a bérbeadónak, ezzel is csökkentve a költségeket – magyarázta Tilki Róbert, hozzátéve, hogy egyre több cég jelzi, visszaadna bérelt területeket, vagy alternatív lehetőségként albérletbe adná azokat.

Bár az elmúlt néhány hónap tapasztalatai biztosan be fognak épülni a jövőbeli munkavégzési és irodahasználati kultúrába, ezek hatása Tilki Róbert szerint nem egyik napról a másikra fog tükröződni az irodapiacon. Igaz, a vezető tanácsadó cégeket tömörítő Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fórumának (BIEF) jelentése szerint április–június során majdnem felére estek a tranzakciók 2019 azonos időszakával összevetve, és az elmúlt években szinte folyamatosan csökkenő üresedési mutató 1,1 százalékponttal emelkedett. Ez azt jelenti, hogy jelenleg a fővárosi és agglomerációs A és B kategóriás irodahelyek 7,3 százaléka kihasználatlan.

Egy esetleges második hullám elsősorban a kivitelezések elhúzódására lehet hatással
Fotó: Mirkó István

Tilki Róbert szerint a járvány hatása egyelőre leginkább a belső térhasználat átalakulásában és a munkaállomások elhelyezésének változásában érhető tetten. A Robertson tapasztalatai szerint a Covid–19 csak felgyorsított olyan folyamatokat, amelyek már korábban jellemzők voltak, így az irodahasználati szokások újragondolását, a munkaállomások megosztásának kidolgozását, több közösségi tér kialakítását.

Nagyszámú előbérlet

A járvány előtti évek gazdasági erősödésével folyamatosan fejlesztették az új irodaépületeket, és felújítottak, átalakítottak több régebbit, a nagy kérdés azonban most az, szükség van-e további irodahelyekre, irodaházakra. Tilki Róbert biztos benne, hogy a járvány kitörése előtt kezdett irodafejlesztések nem állnak le. A fejlesztők ugyanis jelentős előbérleti állománnyal rendelkeznek, ami azt jelenti, hogy szerződést írtak alá a még meg nem valósult irodaház teljes vagy részleges bérletére. Ez az idén várható átadások mintegy hetven százalékára igaz.

– A folyamatban lévő beruházásoknál a fejlesztők legfontosabb feladata, hogy a megkezdett munkák időben teljesüljenek, a határidőre vállalt szerződéseket teljesíteni tudják. Egy esetleges második hullám elsősorban a kivitelezések elhúzódására lehet hatással – mutatott rá Tilki Róbert. Az előkészítési szakaszban lévő projekteknél előfordulhat, hogy némelyik később lép kivitelezési szakaszba, ám Tilki Róbert szerint a jelenlegi folyamatok nem ezt mutatják, az új fejlesztések bejelentése folyamatos.

Időrabló csevegés

Fontos kérdés lesz a közeljövőben a munkavállalók hozzáállása is az adott esetben hosszú ingázással járó, esetleges egészségügyi kockázatokat jelentő irodai munkához. Az utóbbi időszakban több felmérés is napvilágot látott ezzel kapcsolatban, amelyek közös eredménye az volt, hogy a többség hatékonyan tudott otthonról dolgozni és élvezte a home office-t. Az Allianz kutatásában négyből három válaszadó jelezte, hogy szívesebben dolgozik otthonról, mint az irodában. Számos válaszadó jelölte meg azt, hogy odahaza jobban tud haladni a saját feladatával és nem megy el az idő a munkahelyi udvariaskodó beszélgetésekkel. A válaszadók több mint fele jelezte azt a kedvező változást is, hogy több időt tölthetett a családjával és tovább aludhatott reggel.