Otthon start: bár óriási kereslet várható, az ingatlanárak nem szöknek az egekbe

A kormány társadalmi egyeztetésre bocsátotta a szeptember 1-jén induló Otthon start program részletszabályait, amely fix 3 százalékos kamatozású, akár 50 millió forintos és 25 éves futamidejű hitellel nyitja meg példátlanul széles kör számára az első saját otthon megszerzésének kapuját. A nagyvonalú feltételek óriási keresletet fognak generálni, ami azonnal felveti a legfontosabb gazdasági kérdést: nem okoz-e a program kontrollálatlan árrobbanást az ingatlanpiacon?

Illusztráció Fotó: Szabad Föld / Kállai Márton

Nagy kereslet várható az Otthon start program kedvező, fix 3 százalékos kamatozású hitele iránt, de a kormány kettős fékrendszerrel igyekszik megelőzni az ingatlanárak kontrollálatlan emelkedését – írja friss elemzésében a Makronóm Intézet. 

Az első fék: a kereslet szabályozása

A programban hat kulcsintézkedés akadályozza meg a túlfűtött keresletet és spekulációt:

1. Ingatlanérték-korlát: lakásnál maximum 100 millió forint, családi háznál maximum 150 millió forint
2. Négyzetméterár-limit: maximum 1,5 millió forint négyzetméterenként, ez kizárja a prémium, illetve luxusprojekteket 
3. Elidegenítési és terhelési tilalom: a hitelfelvétellel az állam öt évre elidegenítési és terhelési tilalmat jegyez be az ingatlanra. 
4. Időbeli elnyújtás: nincs programzárás, így elkerülhető az egyszeri keresleti hullám.
5. Jogkövetkezmények visszaélések esetén: támogatás visszafizetése magas kamattal és büntetőjogi szankciók
6. Tulajdonrészek számítása: akár második otthon is lehet, ha korábban csak 50 százalék alatti tulajdon volt.

Második fék: a kínálat ösztönzése

 A kormány további három fontos intézkedéssel a kínálati oldalt is felpörgeti, hogy az új otthonok építése tartani tudja a lépést az igényekkel.

1. Gyorsabb építési engedélyezés: 25–35 napra csökken a határidő.
2. Az ötszázalékos áfa meghosszabbítása: a kormány 2026 végéig meghosszabbította az új építésű lakások (150 négyzetméterig) és házak (300 négyzetméterig) vásárlására vonatkozó ötszázalékos áfakedvezményt. 
3. 300 milliárdos lakhatási tőkeprogram: ezáltal a piaci forrásokat bevonva mintegy 1000 milliárd forintnyi beruházás indulhat el. A program célja, hogy a következő öt évben legalább 30 ezer megfizethető lakás épüljön, közvetlenül enyhítve a kínálati szűkösséget, megakadályozva a kereslet erősödéséből adódó áremelkedést.

Bár nem kormányzati intézkedés, nem szabad figyelmen kívül hagynunk a korábban „beragadt” ingatlankínálat piacra kerülését: a program nemcsak az új építéseket ösztönzi, hanem a használt lakások piacát is mobilizálja. Az elmúlt hónapokban jelentős lassulás volt tapasztalható az ingatlanpiacon, ami számos eladót a kivárásra sarkallt. A megnövekedett, hitelképes kereslet piacra vonzza azokat a „beragadt” tulajdonosokat, akik az elmúlt években a bizonytalan piaci helyzet miatt hezitáltak az eladással. Becslések szerint ez akár 8-10 ezer további lakás megjelenését is jelentheti a kínálati oldalon, ami azonnali, hatékony fékként működik az áremelkedéssel szemben.

Nem véletlen az időzítés

A kormányzati beavatkozás időzítése nem véletlen. A tavalyi adatok riasztó képet festenek a lakáspiac kínálati oldaláról: az országban átadott új otthonok száma 29 százalékkal, 13 295 darabra zuhant az előző évhez képest, mindeközben a kereslet élénkül. A kihelyezett lakáshitelek volumene több mint 120 százalékkal nőtt.

Bár ez számottevő emelkedés, mind a lakáshitel-kihelyezések, mind a lakáspiaci tranzakciók száma jelentős fluktuációt mutat: az MNB által 2022 májusában megfigyelt 152 milliárd forint értékű lakáshitel-kihelyezés 2023 januárjára 33 milliárd forintra csökkent, azóta változó ütemű emelkedés tapasztalható.

A saját ingatlant vásárlók piaci pozíciójának erősítése stabil, kiszámítható keresletet teremthet a lakáspiacon, ami ösztönözheti a beruházókat és növelheti a kínálatot is – írják.

A várható hatások kapcsán az elemzés rövid távon: 1,5–2,5 százalék/év áremelkedéssel számol, míg hosszú távon kínálatbővülést, stabilabb lakáspiacot és mérsékelt drágulást prognosztizál. 

Nem elhanyagolható a társadalmi haszon sem: több első otthonos vásárló jelenhet meg a piacon, új munkahelyek jöhetnek létre, illetve az állami bevételek is növekedhetnek.