Egyezségre jutottak a bérlők a bérbeadóval

Közel féléves múltra tekint vissza a régió legnagyobb bevásárlóközpontja, a WestEnd City Center. Az épületegyüttesnek vannak csodálói, támogatói, de akadnak ellenzői is. Az öt hónap tapasztalatáról, a bérlők problémáinak jogosságáról kérdeztük a WestEnd Rt. vezérigazgatóját, Nyúl Sándort.- Mekkora volt a beruházás értéke, és hány évre tervezték a megtérülést? Az első öt hónap mérlege alapján tudják-e a tulajdonosok elvárását teljesíteni?- A projekt értéke meghaladta a 200 millió dollárt. Az ingatlanszakmában jellemzők a hoszszú megtérülési idők, mi jelen esetben 10 éves megtérüléssel számoltunk. A megkötött bérleti szerződések terveinket tükrözik. A tulajdonosi kör kevésbé tolerálja a Magyarországon még sajnos napjainkban is gyenge fizetési morált, emiatt volt némi elmaradás. Mi pontosan tudjuk, hogy a bérlő azért tartozik, mert egy nagyon jól fejlődő vállalatról van szó, amelynek a fejlődési sebessége miatt van átmeneti likviditási gondja, vagy éppen az utolsó szalmaszál után kapkod. A pénz beszedése a vártnál nagyobb feladatot jelentett. A beruházás egy része banki hitelből valósult meg, a tulajdonosok már csak ezért sem lehetnek elnézők azokkal szemben, akik nem fizetnek. A hitelező banki konzorcium folyamatosan ellenőrzi a számlát, melyen biztosítékként a hitel visszafizetéséhez szükséges egyéves tartaléknak kell lennie.- Nem gondolja, hogy túl sok azonos árut vagy szolgáltatást nyújtó üzlet van a városközpontban?- Mi a nemzetközi normák szerint előre megpróbáltuk a profilokat meghatározni, azonban a gyakorlatban rá kellett jönnünk, hogy sok tevékenység átjárható. Például az ajándéküzletekben sok minden kapható. Nemrég megszámoltam, hogy 34 üzletben lehet órát vásárolni. Az új szolgáltatással megjelenőket a mai napig támogatjuk: szükség lenne egy nagy papíráruházra, delikáteszüzletekre, és kimondottan örülnék egy profi, főleg magyar borokat árusító borszaküzletnek. Azt azonban be kell látnom, hogy például sok a ruházati üzlet.Vitatott díjak- A WestEndben magasabbak a bérleti díjak, mint más bevásárlócentrumokban. Miért?- Ha Budapestre érkezik egy turista, szinte biztos, hogy felkeres minket. A másik, hogy a Váci út teljesen átalakul, irodanegyeddé fejlődik. Fél éven belül tízezer jól fizetett menedzser, multinacionális alkalmazott fog a környéken dolgozni. Jelenleg 145 üzlet van magántulajdonban. Nem tudjuk kontrollálni, hogy azok tulajdonosai kiknek és mennyiért adják tovább üzleteiket albérletbe. Sokan vannak, akik tőlünk bérbe vették az üzletet 600 dolláros négyzetméteráron, majd rövid idő alatt továbbadták albérletbe 850 dollárért. Fontosnak tartom megjegyezni, hogy a díj mértékét kizárólag a beruházás költségei határozzák meg.- A WestEndben is volt kezdeményezés a bérlők részéről, hogy csökkentsék a bérleti díjakat. Hol tart ez az ügy?- Tény, hogy a kereskedők mintegy 10-15 százaléka részéről jelentkezett igény a bérleti díj csökkentésére. A WestEndben megjelent egy olyan ügyvédi iroda, amely más bevásárlóközpontokban a bérleti díj csökkentésében elért sikerére hivatkozva próbálta meg a bérlőket egységbe tömöríteni. Érdemben azonban nem tudtak mit tenni, mert ha a bérlők valamelyike problémával jelentkezett, azt közösen megoldottuk. Érdekesség, hogy az üzletek nem a mieink voltak, nem tőlünk bérelték, hanem azok tulajdonosaitól.- Mennyire jellemző a nagy multinacionális cégek részéről, hogy nem realizálnak nyereséget tevékenységükből, éppen csak a bérleti díjat tudják kifizetni vagy még azt sem? Mindezt csak azért vállalják, hogy jelen legyenek a piacon?- Valóban, a multinacionális cégek véleménye, hogy az új belvárosban jelen kell lenniük. Akik pontosan megtervezték tevékenységüket azoknak bejött a számításuk. Másik fontos momentum, hogy most éljük azt az időszakot, amikor a korszerű üzleti alapterület sokkal nagyobb arányban nő, mint a vásárlóerő. Ez magával hoz egy nagy átrendeződést, felértékelődik az elhelyezkedés. A másik, hogy a kiskereskedelemben sokan úgy érezték, ha a befektetett pénzük egy év alatt nem térül meg, akkor már rossz üzletet csináltak. A nyereség nem az első pillanattól realizálódik, hanem a megfelelő profilválasztás nyomán valósul meg.- Adnak-e valamilyen kedvezményt a bérlőknek?- Kidolgoztunk egy szezonális engedményt. A tipikusan szezonális üzletek a holtidény idejére 15-20 százalék kedvezményt kapnak, azzal a feltétellel, hogy amikor szezon van és megy az üzlet, az engedményt visszafizetik. Vagyis egy fagylaltot árusító üzlet télen kevesebbet fizet, míg nyáron ugyanannyival többet, mint amekkora engedményt kapott. Tervünk, hogy a dollár helyett euróban fogunk elszámolni, amennyiben ehhez a tulajdonosokat és a bankokat is meg tudjuk győzni. A forint dollárhoz viszonyított devalválódása erősebb volt, úgy gondolom, ezzel is a bérlők érdekeit szolgájuk. Minden egyes bevásárlóközpont bérletidíj-pozícióját a bérlők erőssége, az épület elhelyezkedése, szolgáltatásainak magas színvonala és a kereslet-kínálat határozza meg. Ha egy bérlőnek nem jött be a számítása, az nemcsak a magasnak nevezett bérleti díj miatt következett be, hanem többnyire a félresiklott profilválasztás miatt. Az általunk adható kedvezmény, a korrekciós sáv 15 százalék. Hangsúlyozom, hogy akik csődöt jelentenek, azok nem a bérleti díj miatt buktak meg. Egyébként sajnálatos, hogy Magyarországon még mindig korainak tűnik egy, a bérlők forgalmát alapul vevő, úgynevezett forgalomarányos bérleti konstrukció megvalósítása.- Volt olyan nagyvállalkozó, akinek nem jött be a számítása, és kivonult a központból?- Nem volt.- Akkor kik mentek tönkre?- Minden egyes csőd sajnálatos, hiszen családok egzisztenciája van mögötte. Azonban azt látni kell, és ezt a nemzetközi tapasztalat is mutatja, hogy egy induló bevásárlócentrum esetében a bérlők 15-20 százaléka fél éven belül kicserélődik, majd ez a szám tartósan 2 százalék körül mozog. A WestEnd esetében az eltelt időszak alatt 7 üzlet cserélt bérlőt, amely a 400 üzlethez viszonyítva elenyésző szám. Véleményem, hogy még 20 üzlet esetében kell új bérlő után néznünk.- Igaz-e, hogy vannak olyan üzletek, melyeket önök üzemeltetnek, vagy nagy engedménnyel adják bérbe azért, hogy jól menő vállalkozásnak tűnjön a városközpont?- Ez nevetséges. A mi tevékenységünk üzleti alapon működik. Még ha akarnánk sem engednék meg a tulajdonosok, hogy így járjunk el. A másik, hogy ez akkora terhet róna az alacsony létszámú menedzsmentre, hogy azt nem tudnánk felvállalni. A WestEnd üzleti sikerét igazolja az is, hogy januárban a világ második legjobb ilyen jellegű építményének ítélték, illetve hetente jelentkeznek újabb befektetők, akik szívesen megvásárolnák az egész épületegyüttest.Igényes megoldások- A bérlők egy csoportja több ízben kifogásolta, hogy önök túlzottan beleszólnak az üzletek működésébe. Nem engednek a kirakatba kitenni a bolt által készített reklámokat, nem lehet az üzletek kirakatát reggel 9 óra után lemosni...- Ez igaz. A megnyitást követően egy-két boltos filctollal kockás papírra kiírta akcióit, illetve hogy éppen milyen képesítésű alkalmazottat keres. Szeretném hangsúlyozni, hogy mi nemcsak tiltunk, hanem a feltételeket is biztosítjuk. Ha egy vállalkozó igényel nálunk reklámhoz, dekorációhoz kellékeket, mi azt a rendelkezésére bocsátjuk. A portálüvegek tisztán tartása valóban fontos, de ezek takarításával nem zavarhatják a vásárlókat. Kollégáimmal együtt úgy gondoljuk, hogy a vásárlók érdekeit és a magas színvonalat védjük, mikor ilyen, úgymond tiltó szabályokat hozunk. Nem szeretjük az igénytelen megoldásolat. Hiszem, hogy a jó érzésű emberek ezzel egyetértenek.- Egyes vélemények szerint szervezetlenség jellemzi az önök működését.- Több megkeresést és felkérést is kaptunk ingatlanok üzemeltetésére. A menedzsment több évtizedes tapasztalattal rendelkezik, a rá bízott értékekből nyereséget realizál. Ezzel együtt ennek az épületegyüttesnek a működtetése nagyon nagy feladat. Nem mondom, hogy nem voltak nehézségek, problémák, de azzal senki sem vádolhat, hogy nem ültünk le tágyalni és nem kerestük a mindkét fél számára elfogadható megoldást. A bejáratoknál elhelyezett számláló arról tanúskodik, hogy a WestEnd igen kedvelt a lakosság körében. Minden javító szándékú ötletre vevők vagyunk, ezért is helyeztünk el olyan ládákat az áruházban, ahol vásárlóink elmondhatják ötleteiket, tapasztalataikat. Ennek köszönhetően valósult meg például a ruhatár.- Vannak, akik úgy vélik, a biztonsági őrök csak dísznek vannak, és igazából nem csinálnak semmit.- A központ megnyitása óta egyetlenegy gépkocsilopás sem volt. Egy autó oldalablakát törték be, mert a jármű tulajdonosa az ülésen hagyta táskáját. Jelenleg hatvan biztonsági őr és 12 civil ruhás nyomozó vigyázza vásárlóink nyugalmát. Az épületen kívül szép számmal vannak drogosok, drogdílerek. Az, hogy ők nem jelentek meg az épület falain belül, az nem a véletlen műve. Az országos átlagot messze meghaladó felderítési és elfogási eredménnyel rendelkezünk. Az üzleteken belüli biztonságért nem mi felelünk, de az általános rend miatt ott sincs különösebb probléma.Formáló hatás- Ismertek olyan vélemények, hogy a bevásárlócentrumok negatívan hatnak az ifjúság ízlésvilágára, rossz irányba viszik fogyasztási szokásait. Önnek mi a vélemény erről?- Kérdéses, hogy Magyarország gazdasági, kulturális adottságával képes-e másféleképpen bekapcsolódni egy integrációba. Annak idején a Videoton havi 500 milliós veszteséget produkált. Ugyanez a vállalat precíz munkával, a nemzetközi piacra történő beilleszkedéssel négymilliárdos éves nyereséget termel. Politikától mentesen mondom, hogy aki ezt nem érti meg, az veszélyes irányba indul. Példaként érzékeltetem, hogy a fiataloknak természetesen kell tanulniuk Adyt, Petőfit, József Attilát, de szükséges, hogy a nemzetközi vérkeringésbe – akár az internet révén is – bekerüljenek. A WestEndben az a tendencia, hogy előtérbe kerül a kultúra és a szórakoztatás is. Ennek egyik legjobb példája, hogy legjobban menő üzleteink között tartjuk számon a könyvüzleteket. Az első emeleten a mai magyar művészeknek biztosítunk ingyen területet, hogy kiállítás keretében bemutatkozhassanak. A kétkedőktől kérdezem: ha a fiatalok nem ide jönnek, akkor hová mehetnek? Itt tiszta – és erkölcsileg is tiszta -, biztonságos környezetben vannak, drogtól és bűncselekményektől távol.- Az épület kivitelezése 6 hónappal korábban befejeződött, mint a tervezett időpont. Nem ment a gyorsaság a minőség rovására?- A Nyugati Városközpont 374 nap alatt épült meg. A novemberi időpont volt az utolsó, amikor még érdemes volt megnyitni a központot. Azok döntöttek így, akik pénzt invesztáltak a projektbe. A karácsonyi bevásárlási hullám előtt teljesen indokolt volt a tulajdonosok magatartása. A feszített tempó miatt voltak késedelmek, például a Niagarát 3 hét késéssel üzemelték be. Amenynyiben bármelyik bérlőnket kár érte, azt azonnal kompenzáltuk. De csak kis számban merültek fel nehézségek. A problémák jelentős százaléka a sajnálatos hozzáállásból adódott. Nevezetesen, nem egy helyen azért kellett a burkolatot megbontanunk, mert a munkások a csatornába dobták a zsaludarabot, a téglát. Ezek a gondok nem az előrehozott nyitás miatt történtek.- Annak idején szó volt arról, hogy a környék házainak homlokzatát felújítják, a vasúti pályákat a Városligetig befedik. Ezek miért nem valósultak meg?- Ha valaki egy nagyléptékű beruházást valósít meg, akkor általában kedvezményekben részesül. Magyarországon az önkormányzatok – már csak a szerényebb lehetőségek miatt is – inkább a feladatok megosztására törekszenek, és az együttműködés lehetőségét keresik. Ez történt a WestEnd esetében is, és várhatóan a kérdéses területet illetően is. A MÁV-val történt egyezségünk értelmében előjogunk van a pályaudvar másik oldalának további hasznosítására. A Podmaniczky utcai oldal rendezésével elképzelhető egy olyan projekt, amelyben alapvetően irodaépületek, lakóházak és parkok kapnának helyet. Jelenleg azonban a pozsonyi és kassai beruházásokra összpontosítunk. A Ferdinánd híd felújításában való részvételünket – mindamellett, hogy a híd életveszélyes volt – kompromiszszumnak tekintettük, azt nem jótékonykodásnak szántuk, hanem egy komplex, a vállalkozás érdekét is szolgáló megoldásnak, mellyel a parkolást is könnyebbé tettük vásárlóink számára. Ezzel pedig a legfontosabb célunkat értük el: a látogatók és a vevők lehető legjobb kiszolgálását.