A családok, háztartások 94 százalékban tulajdonosaik lakásainak Magyarországon. A szakemberek elmondása szerint ez nemzetközi összehasonlításban nagyon magas arány, ugyanakkor a családok jövedelmeit nézve a lakások nagyon drágák. Ezért az a család, amely a jövedelmének 30 százalékát – 20-25 évre vállalt – hiteltörlesztésre fordítja, még egy jól működő lakáshitelezési rendszerben is legfeljebb az építési költség vagy a vételár 40-45 százalékát képes hitelből kifizetni. Nyugat-Európában vagy az Egyesült Államokban ilyen feltételek mellett 1,5-2 lakás ára is felvehető lenne. Ráadásul Magyarországon a lakáshitelezés rendszere az elmúlt tíz évben nem működött jól, és még a mostani pozitív változások ellenére sem teljesen tökéletes.
A rendszerváltás után a lakáshitelezéshez kapcsolódó törlesztési támogatási konstrukcióban a korábbi kormányok csak szűkítették a lakáscélú támogatásokat. Az új kormányprogram részeként kétféle új típusú kamattámogatást is bevezettek. Az egyik – amely 2000. február 1-je után indult – az új lakás építését, vásárlását segítő úgynevezett kiegészítő kamattámogatás. Azt biztosítja, hogy a kedvezményre jogosult hitelfelvevők (házaspárok vagy gyermeket nevelő személyek, ha a lakás ára vagy bekerülési költsége 30 millió forintnál nem több) tízmillió forint hitelt vehetnek fel, amelynek kamata és egyéb költsége a törlesztési időszakban nem lehet több nyolc százaléknál. A másik a jelzáloglevelek kamattámogatása, amely a lakásvásárlási, -építési,
-korszerűsítési és -bővítési célú hitelek kamatát tartja alacsony, a forrásul szolgáló jelzáloglevél kamatával azonos szinten.
Jelenleg az állami tulajdonú jelzálogbanknál a kamatszint öt évig változatlan kamat esetén 9,6 százalék. A csökkenő infláció és a kormányprogram hatására a kilencvenes években jellemző 23-28 százalékos lakáshitel-kamatszint jelentősen lecsökkent. A kereskedelmi bankok a fenti két támogatás nélkül általában 16-17 százalék közötti kamaton nyújtanak lakáshitelt. A kamatcsökkenés és az új támogatási formák hatására (fél szocpol, lakásbővítésre, három- és többgyermekesek által használt lakás vásárlására) lényegesen megnőtt a folyósított hitelek volumene. A kilencvenes években évente 10-12 milliárd forintnyi lakáshitelt helyeztek ki. Ezzel szemben 2000-ben 70 milliárd forint hitelt folyósítottak a bankok, az idén pedig várhatóan
130-150 milliárd forint lakáshitelt nyújtanak. A rendszerváltás előtt csupán az OTP és a takarékszövetkezetek foglalkoztak lakáshitelezéssel, ma már körülbelül 15 kereskedelmi bank nyújt lakáskölcsönöket. Ez a fajta hitelpiac már sokkal versenyszerűbb, mint akár egy-két évvel korábban volt.
Míg 2000 januárjában az öszszes kint lévő lakáshitel 90 százaléka csak egyetlen pénzintézet hitelállományához tartozott, manapság az új kihelyezésekben a legnagyobb bank részaránya is 50 százalék alá csökkent. Természetesen ez is túlzott koncentrációt jelent, hiszen Nyugat-Európában nincs olyan ország, ahol a legnagyobb piaci részesedésű bank részaránya meghaladná a 25 százalékot, az Egyesült Államokban pedig hat százalék az említett arányszám.
Amíg a kilencvenes években a háztartások csupán néhány százaléka engedhette meg magának, hogy kölcsönt vegyen fel lakáscéljai megvalósításához, addig manapság már a családok, háztartások 45-50 százaléka támaszkodhat a lakáskölcsönre, ha épít, vásárol, bővít vagy felújít. A kedvezményes kölcsönök hatására az építési kedv is megnövekedett, és a múlt évtized végén megszokott évente átadott 21-24 ezer új lakás helyett 2001-től 35-40 ezer új otthont adnak át.
A használt lakások ára stagnál vagy csökken, ugyanakkor a nagyvárosok agglomerációiban a telekárak gyorsan emelkednek. Egyes banki szakértők úgy vélik, hogy az uniós csatlakozás gyorsabban növeli a lakossági jövedelmeket, mint az árakat vagy az építési költségeket, és a hitelek kamatai is tovább csökkennek. (Az előrejelzések szerint az unióban szokásos 5-7 százalék körül stabilizálódnak.) Az elmúlt évben bevezetett lakáshitel-fajták jelentős állományfelfutása a támogató kormányrendelet mellett azzal is magyarázható, hogy az egyik magyarországi bank például a hozzájutás feltételeit is egyszerűsítette. Az egyenletes törlesztési módozat mellett bevezette a progresszív törlesztés lehetőségét, valamint egyszerűsített jövedelemvizsgálatot alkalmaz, illetve csökkentette a hitelkamatot. Azaz a saját forrású, támogatás nélküli kölcsön induláskori 19,5 százalékos éves kamatát két lépcsőben a jelenlegi 16 százalékra mérsékelte. Emellett idén augusztusban két újabb lakáshitel-konstrukcióval lépett piacra.
Dmitrij Medvegyev
Dmitrij Medvegyev: jól szerepeltek az orosz kormánypárt jelöltjei a választásokon
