Milliókkal drágulnak az új lakások

Minden okuk megvan a fejfájásra azon lakásvásárlóknak, akik ugyan már hónapokkal ezelőtt lerakták a foglalót új otthonukért, a fennmaradó összeget csak július elseje, tehát az ötszázalékos áfaemelés után tudják rendezni. A gondot az okozza, hogy a szerződések rend szerint nettó árról plusz áfáról szólnak, tehát az adóváltozások elszenvedői a vásárlók. A hitelkárosultak szövetsége aggasztónak tartja, hogy hatástanulmány nélkül alkották meg a törvényt, amelynek piaci hatásai beláthatatlanok. Becslések szerint mintegy tízezer szerződést érint az adómódosítás.

Káosszal köszönthet be az áfaemelés az újlakás-piacra: a július elsejével életbe lépő adótörvény értelmében az ingatlanokat az eddigi húsz helyett huszonöt százalékos áfa terheli, amelynek egy részét az erőteljesen kínálati piac miatt vélhetőleg nem terhelik át teljes mértékben a vevőkre a beruházók, a már leszerződött – vagyis vevőre talált, ám még ki nem fizetett – otthonok azonban az áfaemelés mértékével drágulnak. Az adásvételi szerződésekben rendszerint a lakás nettó ára plusz áfa szerepel, azok tehát, akik hónapokkal az áfaemelés híre előtt kötöttek szerződést, de a teljes összeget – például a hitelfolyósítás késése miatt – csak az év második felében tudják rendezni, korábbi számításaikhoz képest több százezer, olykor több millió forinttal többet kell fizetniük. Példának okáért egy nettó tizenkétmillió forintos, kétmillió forinttal lefoglalózott lakás után a fennmaradó tízmillió forintra már nem további kétmillió forint adót kell majd befizetni, hanem két és fél milliót. Természetesen minél drágább az ingatlan, a többletkiadás is úgy emelkedik. A képet árnyalja ugyan, hogy – mint azt a Pénzügyminisztérium közölte – a június 30-ig fizetett előleget csak húszszázalékos áfa terheli, az eltérés így is tetemes, és számos problémát vet fel a hitelezés szempontjából is.
Mint azt Barabás Gyula, a Banki Hitel Károsultjainak Egyesülete alelnöke lapunknak kifejtette, az átgondolatlan adóemelés beláthatatlan következményekkel járhat a már folyamatban lévő hitelezési és vásárlási tranzakcióknál. – Szerencsésebb esetben az áfaemelést kigazdálkodni nem tudó vevő nem bukja el a befizetett előleget, hiszen vis maior helyzetről van szó. Még nem volt ismert az adóemelés a szerződés megkötésekor, ilyenkor pedig visszajár az előleg. Nagyobb a gond a hitelre vásárolt ingatlanok esetében, ha ugyanis a bank már elkezdte folyósítani a kölcsönt, nem lehet visszafordítani a folyamatot. Az akár milliós tétellel növekvő költségek további hitelbedőlésekhez vezetnek – hangsúlyozta a szakember, aki rámutatott: a lakáslízingesek sem lehetnek nyugodtak, ott ugyanis a havi törlesztést terheli az áfa. Barabás Gyula szerint ugyanakkor nemcsak a vásárlókat, hanem a beruházó társaságokat is érzékenyen érintheti a kormányzati lépés, hiszen legtöbbjük projekthitelből épített, az eddigi előlegek nagyszámú visszafizetése pedig komoly likviditási gondot és elhúzódó elszámolást jelenthet.
Az áfaemelés éppen olyan, mint amikor egy társasutazás a befizetés után a forint gyengülése miatt megdrágul. A különbség mindössze annyi, hogy nem ezrekről, hanem százezrekről, milliókról van szó – szemléltette a helyzetet a Duna House vezető elemzője. Murányi Ákos szerint a keserű pirulát most a vásárlóknak kell lenyelniük, míg később a piac fogja beárazni az áfaemelést. Mint vélekedett, középtávon elképzelhetetlen, hogy az adóemelés érdemben növelje a lakások árát, noha több fejlesztő is 10-15 százalékos áremelkedést prognosztizált. Ilyen szintű drágulás – hangsúlyozta Murányi – még „békeidőben”, nagy kereslet mellett sem ment végbe, a mostani helyzetben tehát finoman szólva életszerűtlen.
Földi Tibor, a Cordia Zrt. vezérigazgatója szerint az áfatörvény-módosítás tízezer leszerződött lakásvásárlót érint hátrányosan azzal, hogy megdrágul az otthonuk. A távirati irodának nyilatkozó szakember úgy látja: az áfatörvény módosítása családok ezreit hozza kellemetlen pénzügyi helyzetbe, ezért a Pénzügyminisztériumnak olyan értelmezést kellene kiadnia a jogszabályra, miszerint június 30-ig megküldött szerződésekre még a húszszázalékos áfakulcs legyen érvényes. A szaktárca erre reagálva azt közölte, hogy csak az előleggel le nem fedett ellenérték – vagyis a vételár fennmaradó része – esik a 25 százalékos áfakulcs alá. Ez azt is jelenti, hogy ha a július 1-je előtt kézhez vett, jóváírt előleg lefedi a teljes vételárat, úgy a teljes összeg után húszszázalékos az adó. Az ellenértékbe beszámítható foglaló megítélése adózási szempontból azonos az előleggel.