A lakáshitelekről demagógia és illúziók nélkül

A lakáshitelesek gondjai a társadalmi figyelem homlokterébe kerültek. Ez jogos, hiszen a helyzet fontossága, nagyságrendje egyrészt szolidaritásért, másrészt társadalmilag releváns megoldásokért kiált. Még az is természetes, hogy ilyenkor feljönnek az igazán látványos, populista, mindent egy csapásra típusú, megváltó ötletek, amelyek alkalmazásuk esetén nem enyhítenék, hanem növelnék a bajt, és akár a gazdaság és a pénzügyek felborulásához is vezethetnének. Ha például a populista közelítések felelősségről szóló érvrendszerében gondolkodva kívánnánk eljárni, akkor minden cégről, amelyik a válság során leépítésre kényszerült, ki kellene állítanunk egy, az adott szakmához hozzá nem értési bizonyítványt, hiszen túlépítették kapacitásaikat, s nem tervezték kellőképp előrelátóan a kereslet változásait. Ezért nyilván kártérítéssel tartoznak mindazoknak, akiknek alkalmazását nem volt módjuk továbbra is biztosítani. Ugyanígy felelősek a közüzemek a díjaikba begyűrűző nemzetközi áremelkedésekért, amelyek kivédésére nem képeztek elég tartalékot (például drágítva az árat az olcsóbb időszakokban). És persze felelősek az önkormányzatok, hogy nem számoltak a tőlük lakásokat bérlők vagyoni körülményeinek változásával. E szférák felelőssége azért is külön hangsúllyal említendő, mert a közüzemek, egyéb szolgáltatók és önkormányzatok által kezdeményezett árverések száma érdemben meghaladja a bankok által kezdeményezettekét.
Mi azonban nem szeretnénk követni a szakmailag követhetetlen érvrendszereket, sokkal inkább tisztességes, alapos és szakmai megközelítéseket javaslunk, még ha azok nem is rendelkeznek a mindent egy csapásra varázsszerével. Nézzük meg először egy kicsit a múltat! Az elmúlt évtizedekben sajnos nem épültek meg Magyarországon azok a bérlakások, amelyek a sokáig társbérletben élő családok és a kirepülő fiatalok számára az otthonteremtés lehetőségét biztosították volna. Sőt, a korábban meglévő állami vagyonba tartozó bérlakásállományt is jelképes áron privatizálták a „szerencsések” számára. A bérlakásépítés elmaradásával a költségvetés természetesen több ezer milliárd forintot takarított meg. A lakáskérdés egyre nagyobb feszültséget jelentett, amelyből a kiutat az első Orbán-kormány az önerős lakásépítés fókuszba helyezésével találta meg. Tekintettel arra, hogy a lakosságnak önereje akkor sem volt, a bankszektor finanszírozta a megtakarítással nem rendelkező polgárokat. Ennek érdekében a rendkívül magas kamatozású forintalapú lakáshitelekhez állami kamattámogatást nyújtott, valamint teret engedett a pénzügyi felügyelet által is elfogadott devizaalapú lakáshiteleknek. Eredményként a magyar építőipar megerősödött, a régóta várt lakásépítési volumen gyorsan felfutott, sok magyar család megfelelő saját ingatlanba költözhetett. Így a bankszektor közreműködésével a magyar építőipar gyors növekedésnek indult, és ez hozzájárult a gazdaság magas növekedési üteméhez. Ennek egyik speciális következménye, hogy az európai fővárosok között Budapesten a legmagasabb a saját tulajdonú lakóingatlanok aránya. (Hasonlóképpen van ez egyébként többi városunkban is – s hogy ez jó vagy rossz, nem a mi dolgunk megítélni.)
Nézzük meg a terméket, a magyar devizaalapú lakáshitelt! Az első ilyen terméket 2000-ben vezették be az érvényes jogszabályok szerint. A hitelfelvevők számára az euró, illetve a svájci frank rendkívül kedvező kamata azt tette lehetővé, hogy a devizaalapú lakáshitel-törlesztés valóságos alternatívájává vált az albérleti díjaknak. A teljes vételárra számolt törlesztőrészlet nagyságrendileg megegyezett a hasonló ingatlan albérleti díjával. A devizakölcsön törlesztőrészletét pedig a forinthitelekkel összevetve látjuk, hogy hosszú éveken át annak a fele-kétharmada volt. Azaz a devizahitel választása a lakosság részéről ésszerű, sőt sok esetben szükségszerű volt. A devizahitelesek többsége pedig a teljes időtartamra vetítve még ma is kevesebbet fizet a nem állami kedvezményű forinthiteleseknél.
A magyar típusú lakáshitelezés jelentősen eltér az amerikai típusú jelzáloghitelezéstől. Magyarországon a leendő adós hitelképessége vizsgálat tárgya. Ezt a vizsgálatot azonban csak a reális, valószínű életvitel korlátain belül lehet elvégezni. Nem lehet megmondani a bizonytalan jövőbe tekintve például azt, hogy ki veszíti el a munkáját – éppúgy, ahogy nem megjósolhatók a pontos jövőbeli árfolyamok sem. A devizaalapú lakáshiteleknek van és volt is speciális kockázata. Az első jelentős termékkockázat a kamatszintváltozás, ugyanis a 20–30 éves hitelek kamatlába nem fixált, hanem egy változó kamatlábhoz (például LIBOR, BUBOR) kötött. Ez a kockázat egyébként a forinthitelek esetén is fennáll. Amikor a kamatláb változik, a fizetendő kamat összege is változik, azaz a havi törlesztőrészlet is. A kamatláb változásának iránya és mértéke előre nem tudható, a jegybankok monetáris tanácsai igen nagy titokban készítik elő a kamatváltoztatási döntéseket, s a kormányzatok sem tudnak ebben a kérdésben pontos előrejelzést adni. Tehát minden forint- és devizahitelnél marad a bizonytalanság, amelynek egy pozitív következménye azért van: a pénzpiaci változásokat pontosan tükrözi a változó kamatláb. Természetesen amikor csökken a kamatszint, akkor mindenki csendben örül, amikor pedig emelkedik, akkor sokan másokban keresik a bűnbakot. Mindenki által ismert tény, hogy forog a szerencse, még pontosabban: soha senkinek nincs garanciája a csak jó vagy csak rossz piaci irányú mozgásokra – tudni kell mindkét irányt a helyén kezelni.
A devizahitelek másik jelentős kockázata az árfolyamok változása. Az árfolyamokat senki sem tudja előre (ha valaki biztosan tudná, akkor bármilyen lottó-rekordnyereménynek a rengetegszeresét kereshetné meg percek alatt), ezek a világpiac rezdüléseit követik le másodpercenként. Amit az egyik fél keres az árfolyam-spekulációkon, azt a másik pontosan elveszti. Ha ebbe egy bank beszállna, akkor ő is egyszer keresne, egyszer veszítene, ezért a magyarországi bankok is óvakodnak a spekulációtól. A valóságos árfolyamkockázat ugyanúgy nem látható előre, mint az említett kamatlábkockázat – de becsülhető. A válságot megelőzően a svájci frank- és az euróárfolyamok nagyfokú stabilitást mutattak. Az adatok alapján nem volt várható jelentősebb elmozdulás.
Jó termék-e a svájcifrank- és euróalapú lakáshitel? Ez a hely, az idő és a körülmények függvénye. Amint a legegyszerűbb pénzügyi számítások is bemutatták: a havi törlesztőrészlet szempontjából kiválók voltak, és még a mai árfolyamok mellett is nagyon jók a forintalapú hitelekhez képest. Ez a helyzet mást lett volna és más lenne, ha a forintkamatot a monetáris és kormányzati politika nem tartotta volna jóval az említett devizák kamatszintje felett, az árfolyamot pedig az akkor még létező árfolyamsáv közepe alatt. De ott tartotta. Jogi szempontból pedig azt nyilván senkinek nem kell bizonygatni, hogy ezek a banki termékek magukon viselték a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) és minden más hatóság vigyázó szemét, s a pénzügyi szervezetek a jogszabályi megfelelést mindenkor nagyon szigorúan vizsgálták meg. Érdemes kiemelni, hogy a magyarországi jelzálogállományokról, az alkalmazott hitelezési gyakorlatokról a teljes piac vonatkozásában csak és kizárólag a PSZÁF-nak és a Magyar Nemzeti Banknak voltak adataik, és ahol szükségesnek látták, ott figyelmeztettek is. Például felhívták a bankok figyelmét, hogy a jennel minél kevésbé és csak meghatározott formákban támasszanak alá hiteleket. A bankok többsége nem is indított jenalapú hiteleket, s amelyek tették, azok is speciális biztosítékokkal.
Az árfolyam-ingadozás extrém mértéke nem volt előrelátható, mint ahogyan a válság kitörése sem. Ahhoz, hogy a tények elferdítésére a figyelmet felhívjuk, érdemes megemlíteni, hogy az 1 CHF ára magyar forintban 2000-ben hó végi áron 158–174, 2001-ben 160–174 volt, és ez az árfolyamsáv volt a jellemző a válság kitöréséig. Azonban – kivéve azokat, akik éppen 2008 júliusában vették fel a frankalapú hiteleiket – megállapítható, hogy e hitelfelvétek 160–174 forintos árfolyamon történtek, amelynek következménye az, hogy a mai 230 forint körüli törlesztési árfolyam körülbelül 30-40 százalékos növekedést jelent. Még ezen az árfolyamon számított törlesztőrészlet is alatta van az egykoron forinthitelt felvett hitelesek törlesztőrészletének.
A lakáshitelek kapcsán nem célszerű megfeledkezni róla, hogy a válság miatt a forinthitelesek is ugyanolyan gondban vannak, mint a devizahitelesek. Sőt, ők eddig is és ma is arányaiban nagyobb törlesztőrészletet fizetnek, mint a devizahitelesek. Megjegyezendő következmény, hogy bukási arányuk is magasabb, mint a devizahiteleseké. Elemzések azt mutatják, hogy nem elsősorban a 30-40 százalékos árfolyam-elmozdulás és a jóval magasabb havi törlesztőrészlet-növekedés okozza a fizetési kötelezettségek nem teljesítését, hanem elsődlegesen a munkahelyek elvesztése. Ami megoldásra vár, az a munkahelyek megteremtése, amely folyamatos és kiszámolható lakossági jövedelmet eredményez, ami pedig alapja a hitel felvételekor vállalt kötelezettség teljesítésének. Mi várható el a szereplőktől? Először és természetesen felelőssége van a hitelintézeti szektornak. Lehet állítani, hogy a bankok túl könnyen hiteleztek, ám a bírálóknak nem szabad elfelejteniük, hogy a pénzintézetek a realitásokat szem előtt tartva végeztek szakmailag megalapozott kockázatfelmérést. Olyan világban élünk, ahol a jövő előre pontosan nem kiszámítható. Ha csakis a tökéletesen biztos eseményeket vehetnénk számításba, akkor sem hiteldöntéseket, sem egyéb gazdasági döntéseket nem lehetne meghozni. A válság kitörése óta a banki közösség komoly terheket visel a probléma kezelése érdekében: a pénzintézetek megalkották a saját hitelmentő – átütemező – programjaikat, bevezették a futamidő hosszabbításának lehetőségét, a középárfolyamos törlesztőrészlet-számítást, valamint csökkentették/eltörölték a szerződésmódosítások díjait. (Emellett fizetik az Európában és a világon általában is példátlan mértékű bankadót.) Az idén tavasszal további vállalást téve megállapodtak a kormányzattal a devizahitelesek mentőcsomagjáról.
Vizsgálható lenne a politikai döntéshozók és a hitelfelvevők felelőssége is. Ehelyett azonban fontosabbnak tartom kimondani: nem folytatható az egymásra mutogatás. A „csendes” többség továbbra is fogát összeszorítva küzd reális életkörülményei fenntartásáért – belátva, hogy fájdalommentes út nincs. Ha létrejön egy társadalmi közmegegyezés, akkor végre nemcsak vitatjuk, hanem használjuk is a már ma is rendelkezésünkre álló megoldási módokat, s ez jelentheti a valódi kiutat az életbevágóan komoly problémákkal küzdő eladósodott háztartások számára is.

A szerző közgazdász, a Magyar Bankszövetség főtitkára, egyetemi tanszékvezető

Az írásra holnapi számunkban Róna Péter közgazdász válaszol.