A fiatalok jól járhatnak

Az új lakástámogatási rendszer önmagában kevés ahhoz, hogy lökést adjon a piacnak.

Többek között a csökkenő foglalkoztatás, a háztartási jövedelmek alakulása, valamint a lakosság eladósodottsága vezetett oda, hogy az idei év első három negyedévében tovább csökkentek a lakásárak – emelte ki Molnár Zsolt, az FHB Ingatlan vezérigazgató-helyettese. Előadásában kifejtette, hogy évente a szakértők által ideálisnak mondott 40 ezer lakás épülhetne, ezzel szemben idén ez a szám 10 ezer alatt lesz.

Nagy Gyula, az FHB projektvezetője pozitív üzenetet keresvén az első lakásukat vásárlók szemszögéből közelítette meg a lakáspiacot. Még sosem voltak ilyen olcsók a lakások, mint napjainkban. Összehasonlításképpen egy 10 millió forint értékű lakásért 2001-ben az átlagos nettó éves keresetnek a kilencszeresét, míg jelenleg mintegy 6,3 szorosát kell dolgozni. Az is a fiatalok mellett szól, hogy az átlagos jövedelmek a 20 és 30 év közöttieknél növekszik a legnagyobb mértékben, ugyanakkor a munkanélküliség 18 százalék körül mozog ebben a korcsoportban.

Arányaiban gyenge a támogatási rendszer

Szocpol

Október elején tette közzé a Nemzetgazdasági Minisztérium az otthonteremtési program részleteit. A vissza nem térítendő szociálpolitikai támogatás összege a gyermekszámtól és a lakás nagyságától függ, s 35 év alatti házaspárok vehetik igénybe.

A támogatás mértéke két gyermek esetén 800 ezertől 1,3 millió forintig, három gyermek esetén 1,2 milliótól 2 millió forintig, míg négy vagy több eltartott gyermek esetén 1,6 milliótól 2,5 millió forintig terjedhet.

A szociálpolitikai kedvezményt a támogatási rendelet kihirdetését követően lehet igényelni, a kifizetések 2012-ben indulhatnak. A támogatást utólagos finanszírozás keretében folyósítják.

A 2000-es évek elején az otthonteremtő programok akár az árak 30-40 százalékát is támogatták, míg 2010 körül ez nagyjából 5 százalékon állt be. Jelenleg a támogatások rosszabbak, a hitellehetőségek jobbak, az infláció gyakorlatilag nem változott, míg a munkalehetőségek szintén szűkültek – összegzett a szakértő. A 2012-es kilátásokkal kapcsolatban elmondta, hogy a makrohelyzettől nem vár javulást, ahogy a lakásárak sem változnak jelentős mértékben. A támogatásban ugyanakkor jönnek új elemek, mely adhat némi lökést a piacnak.

Az új lakások piacáról beszélt Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. Másfél-két éves átfutási idő jellemzi a piacot, ezért fordulhatott például az elő, hogy 2009-ben a válság ellenére több lakás épült, mint egy évvel korábban. Idén négyezer alatt lesz az új építésű lakások száma – ebből Budapest ad mintegy 2500-at. A projektek méreteinél is megfigyelhető a változás: 2007-ben átlagosan 60 lakás került be egy projektbe, míg jelenleg ez 22 lakásra szűkült. Nehéz eladni a lakásokat: akár listaár alatt 10-15 százalékkal is elkelnek. A szocpollal kapcsolatban Déry elmondta, hogy „önmagában nem elegendő” – az árak mintegy 4-7 százalékát teszi ki. Szerinte inkább a kamattámogatásokat kellene előnyben részesíteni, mely talán hozhatna némi keresletnövekedést.

Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője is elmondta, hogy a végtörlesztés hatására még lejjebb mehet a tranzakciók száma – év végére 80 ezer környékén áll majd meg. Ez lényegesen nem tér el a korábbi adatoktól, tehát csökkenő árak mellett stagnál. Elmondása szerint a fővárosban átlagosan 10,1 millió forint körül, 48 négyzetméter alapterületű lakásokat vásárolnak. Vidéken némiképp olcsóbban, s kicsit nagyobb lakásokhoz lehet hozzájutni. A keresleti oldalon főképp 5-10 millió közt keresnek 40-60 m²-es lakásokat. Az elemző szerint előtérbe került a lakások állapota is: felújítandót körülbelül tíz százalék keres, míg a jó, illetve nagyon jó állapotú lakásokat nagyobb arányban vásárolják. Ebből következik is, hogy a felújítandó ingatlanok áresése nagyobb volt, mely befektetési célokra ideális lehet. A családi házak áresése kisebb mértékű volt – részben a kisebb tranzakciószámnak köszönhetően.

Molnár a végtörlesztésekkel kapcsolatban kiemelte, hogy az első hónapban főként azok éltek a lehetőséggel, akik valamilyen módon ki tudták aknázni az ehhez szükséges forrásokat. Hitelekből mindössze két százalék, míg akik ingatlanértékesítésből fedezték a végtörlesztésüket, azoknak a száma csak ezrelékekben mérhető. Szerinte a végtörlesztés a tranzakciók számára hatással van, de jelentős áresést nem hozott magával – piacrengető hatást nem vár a szakértő.

Befuccsolt a lakáspiaci befektetéseknek?

A lakáspiaci befektetésekkel kapcsolatban Déry elmondta, hogy ez attól is függ, mennyire keresik a kockázatot. Szerinte két lehetőség a jellemző: bérleti bevételre, illetve áremelkedésekre lehet alapozni. Jelenleg rizikósabb új építésű lakásokra játszani. Rutai is a kockázati tényezőt emelte ki: a lakást kiadó tulajdonosnak a hozamot kell néznie, mely jelenleg mintegy 7-8 százalék körül mozog – nagyjából mint a bankbetétek –, ugyanakkor inflációs hatás nincsen. Abban mindannyian egyetértettek, hogy a minőség előtérbe fog kerülni.

Molnár szerint inkább a bérleti piac mozdult meg, ugyanakkor azt kiemelte, hogy vidéken kisebb az esélye annak, hogy megtérüljön a befektetés. Ahol megindult a gazdasági növekedés, ott a lakásárak is növekedésnek indultak. Nagy szerint ilyen szempontból jelentős a lemaradás, de ha az emelkedés beindul, akkor nagyobb mértékben nőhetnek majd az árak, mert a környező országokban ingatlanpiaci „buborék” alakult ki, mely kipukkadt – így ott nagyobb volt az áresés mértéke is. Déry szerint ez nem csupán lakáspiaci kérdés, mert máshol nagyobb zuhanás volt – az árszínvonalat is figyelni kell.

Befektetési céllal hol vásárolna lakást 15 millióból?

Rutai konkrét választ nem adott a kérdésre, de azt elmondta, hogy a legjobban a budapesti téglaépítésű házak tartják az áraikat. Déry mindenképpen egyetemek mellett fektetne be, mert ott könnyedén kiadhatók a lakások. A II., XI., és a XII. kerületben spekulatív célra (áremelkedésben bizakodva), míg a VI. és VII. kerületben bérleti célra lehet érdemes befektetni. Nagy a lakások környékére hívta fel a figyelmet, mert hosszabb távon ez a meghatározója egy ingatlan értékének. Molnár befektetési céllal leginkább Budát ajánlaná, s hozzátette, hogy jelenleg a XI. kerületben a legnagyobb a tranzakciók száma.