Szinte mindenbe belementek

Szakértők szerint az idén sem várható elmozdulás a lakáspiacon: továbbra is alacsony értékesítésre és nyomott árakra számítanak. A végtörlesztés ugyanakkor alaposan megmozgatta a piaci szereplőket az év elején, s jelentősen megnőtt a befektetési célú vásárlók száma is.

Jelentőset lendített a lakáspiacon a december–januári forgalom Borsi László ingatlanszakértő szerint. „Ilyen forgalomra az elmúlt években nem volt példa. Az okok között nyilvánvalóan a végtörlesztés áll” – mondta a Lakásvásár Média Csoport elnöke az MNO-nak. Ugyanakkor az árakban továbbra sem beszélhetünk normális piaci viszonyokról, hiszen rendkívül nyomott árakon történtek az adásvételek.

„Nem volt ritka a 40-50 százalékos árcsökkentés sem, főleg a nagyobb értékű lakások esetében. Mindenki meg volt szorulva, így az értékesítők szinte mindenbe belementek, tehát egy nagyon speciális helyzet állt elő januárban a lakáspiacon” – tette hozzá Borsi. A szakértő szerint hamarosan visszaáll a piacot korábban jellemző állapot. „Akinek volt lehetősége, volt pénze, az beszállt a piacra, ugyanis ez egy egyszeri alkalom volt: rendkívül kedvező áron lehetett hozzájutni lakásokhoz.”

Több százezren ugranának ki hitelükből

A hitelezéssel kapcsolatban elmondható, hogy a bankoknál továbbra sem lehet tudni, hogy mi várható az idén: adnak-e hitelt, vagy sem, s milyen feltételekkel teszik mindezt. „Így nincsen piac, nincsen kereslet, pedig kínálat lenne” – mondta Borsi. Továbbá nem szabad elfeledkezni arról sem, hogy még mindig rengetegen vannak azok, akiknek lakáscélú hitelük van.

„Egymillió hitelesből mintegy 141 ezren éltek a végtörlesztés lehetőségével – további 19 ezren igazolták a szükséges fedezetet –, tehát közel 900 ezer lakás még bent van a piacon, melyek helyzete kétes. Az eszközkezelőnek ekkora kapacitása nincsen, ilyen nagyságrendű mennyiséget biztosan nem fog tudni felvásárolni. Feltehetőleg a fennmaradó hitelesek 10-20 százalékával nem lesz különösebb gond, ugyanakkor a többivel valószínűleg igen. Náluk elképzelhető a kényszerértékesítés is” – mondta Borsi.

Nagy szerep hárulhat a bankokra

Mivel hitel továbbra sincs, nagy kérdés, hogy a következő hetekben miként jutnak dűlőre a bankok, mivel ők is várják a megállapodást a kormányzattal, ahogy a piac is várja a további kormányzati lépéseket. „A bankadó és a végtörlesztés mintegy 350 milliárd forintos veszteséget okozott a bankoknak. Ezt hogyan gazdálkodják ki, hogyan dolgozzák fel, milyen hitelpolitikát valósítanak meg, illetve az állam milyen kompenzációt talál ki vagy ad a bankoknak, ez mind a jövő zenéje. Ezektől sok minden függhet a lakáspiacon” – érvelt az ingatlanszakértő.

„Összességében továbbra is úgy látom, hogy állami beavatkozás nélkül ez a piac nem fog tudni elmozdulni. Átmenetileg most is állami beavatkozás révén tudott kijönni a gödörből – a januárban lezárult végtörlesztés okán. A szocpol és a kamattámogatás bevezetése még lendíthetne a piacon” – tette hozzá Borsi.

Az évkezdet a válság előtti időszakot idézte

Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője portálunknak elmondta, hogy a december–januári adatok a válság előtti időszakot idézik a tranzakciók száma és az árak tekintetében egyaránt. „Ugyanakkor ezek az adatok egyelőre kevesek ahhoz, hogy messzemenő következtetéseket vonjunk le a 2012-es év egészére” – tette hozzá Déry, aki szerint a tavalyi évhez hasonlóra lehet számítani az idén, tehát „feltehetőleg stagnálni fog a lakáspiac”.

A szakértő elmondása szerint nagyban meghatározza a folyamatokat a munkaerőpiac alakulása is – mennyire érzik majd biztosnak a munkahelyüket az emberek –, valamint természetesen a lakáspiacra is kihat a gazdasági környezet alakulása.

„A szocpol és a kamattámogatás is mozgathatja majd a piacot – mondta Déry. – Utóbbi esetében, ugye, hitelfelvételről beszélünk, ugyanakkor a hitelkereslet jelenleg egyáltalán nem erős, „ezért a kamattámogatás nem feltétlenül lesz nagy hatással a lakáspiacra, de léte mindenképpen üdvözölendő” – tette hozzá az OC elemzője.

Hasonló véleményen van az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője is. Valkó Dávid szerint a forgalomban és az árakban is stagnálás várható az idén. „A tavalyi év utolsó negyedét és az idei januárt meghatározó, a mesterségesen felduzzadt kínálat és előre hozott vásárlások következtében az addigi forgalmi volument megkétszerező végtörlesztési hajrá hamar lecsengett, és helyét az elhúzódó válság miatti bizonytalanság és kivárás váltja fel” – vázolta a jelenlegi helyzetet a szakértő.

Jelentősen nőtt a befektetési célú lakásvásárlások száma

A támogatási rendszer újraindítását Valkó is jónak tartja, de ennek hatása csak évek múltán érezhető majd a piacon. „A visszahozott támogatási elemek (szocpol, és a még az EU jóváhagyására váró támogatott hitel) idén valószínűleg még nem hoznak mérhető élénkülést, hatásuk két-három év távlatában lehet mérhető, s a vevőkön túl a kényszerben lévő eladóknak jelenthetnek majd nagy segítséget a gyorsabb értékesítésben.”

Megélénkült az utóbbi időben a befektetési célú lakásvásárlás. Valkó szerint többen a „klasszikus pénzügyi megtakarítások helyett »kézzel fogható« befektetést” keresnek. Ezen piaci résztvevők „aktivitása viszont egyelőre csak a kiszámítható megtérülést adó ingatlantípusok körében mutatkozik meg” a vezető elemző szerint.

„Lassan csordogáló ingatlanpiac”

Ingatlanközvetítő partnerei alapján az Ingatlan.com vezérigazgatója, Korbuly Krisztián úgy látja, hogy „a rögzített árfolyamú végtörlesztés érezhetően élénkítette az ingatlanpiacot a tavalyi év végén és az idei év első hónapjában, azonban nem olyan mértékben, mint arról az előzetes várakozások szóltak”.

Korbuly szerint a végtörlesztés hatására némileg csökkentek az árak. „Az áresés mértékét azonban behatárolta, hogy a hitel összege sok esetben magasabbra rúg már az ingatlanok jelenlegi piaci értékénél. Miközben tehát rendkívül jó vételekre került sor, az átlagot véve már nem jelentkezett az áresés” – tette hozzá a vezérigazgató. Korbuly a negatív hatások között kiemelte, hogy „a bankok megemelték forinthitelkamataikat, mely az egyébként is lecsökkent hitelfelvételi kedvet még tovább erodálja”.

A vezérigazgató szerint a fizetőképes kereslet számottevő növekedése nem az idei évben várható. „Ezzel ellentétes irányba hat a lakásépítési kedvezmény, az úgynevezett új szocpol, valamint a kamattámogatott hitel.” Korbuly szerint a szigorú feltételek miatt „csak egy igen enyhe élénkülést generál majd” a kormányzati törekvés.

2012-re vonatkozóan a tavalyi évhez hasonló, „lassan csordogáló ingatlanpiacra” számítanak az Ingatlan.comnál stagnáló árakkal. „Utóbbi egyik oka a hitelösszeg a lakásokon, a másik pedig, hogy sokan változatlanul kitartják az árakat, illetve a jobb lakásokat piacra sem viszik ilyen árak mellett” – tette hozzá. Korbuly szerint azonban tovább romolhat a helyzet, hiszen akiknek volt pénzük, s befektetési jelleggel jelentek meg a piacon, azok már túl vannak a vásárlásokon.

„A helyzetet leginkább a bizonytalan jelzővel lehet ellátni, s nincsenek olyan jelek, miszerint a válság véget ért volna. Vélhetően néhány év eltelik még addig, amíg az egyébként más piacoknál lassabban reagáló ingatlanpiacon ismét fellendülés kezdődne” – összegzett az MNO-nak az Ingatlan.com vezérigazgatója.