Újabb javaslatok készülnek a kedvezményes lakásáfa jövőjére

Továbbra is forrásban tartja az ingatlanpiaci szereplőket a jövőre félig-meddig kivezetendő kedvezményes lakásáfa kérdése. Egy friss tanulmány szerint számos kedvezőtlen folyamatot indítana el a lépés, amelynek előjelei többek között a visszaeső építési engedélyekben már látszódnak. A legnagyobb ingatlanfejlesztőket tömörítő szervezet a Magyar Nemzetet arról tájékoztatta: a kormányzat elképzeléseivel is harmonizáló megoldás kialakításán dolgoznak, mert az ötszázalékos forgalmi adó vagy ezzel egyenértékű megoldás bevezetése szükséges a lakásépítések lendületének fenntartásához.

Budapest, 2018. április 11. További korszerû lakó- és közösségi épületek készülnek a City Home lakóparkban, a fõváros IX. kerületében a Vágóhíd, a Mester és a Máriássy utcák által határolt területen. Az oda épült és épülõ, összesen mintegy 1600 modern társasházi lakás egy részébe már beköltöztek a lakók. MTVA/Bizományosi: Jászai Csaba *************************** Kedves Felhasználó! Ez a fotó nem a Duna Médiaszolgáltató Zrt./MTI által készített és kiadott fényképfelvétel, így harmadik személy által támasztott bárminemû – különösen szerzõi jogi, szomszédos jogi és személyiségi jogi – igényért a fotó készítõje közvetlenül maga áll helyt, az MTVA felelõssége e körben kizárt. Fotó: Jászai Csaba

– Szakértői munkacsoport dolgozik egy, a kormánynak is elfogadható, kompromisszumos megoldás kialakításán a lakásáfával kapcsolatban, amelyet eljuttatunk majd a Pénzügyminisztériumnak – közölte lapunkkal Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (Ifk) elnöke. A legnagyobb fejlesztőket tömörítő szervezet vezetője szerint a lakásépítésekben látható növekedés megtartása érdekében az ötszázalékos áfa hosszabb távú fenntartására vagy ezzel egyenértékű egyéb megoldás bevezetésére lenne szükség. Takács Ernő hangsúlyozta, a szervezet a kedvezményes, ötszázalékos lakásáfa 2016-os bevezetését sikeresnek tartja, hiszen a lépés a lakásépítések jelentős növekedését hozta, hozzájárult ahhoz, hogy a kormány által is kitűzött, évi harmincezer körüli új lakás épüljön országosan.

Fontos szempont, hogy a jelenleg érvényes szabályozás szerint 2020. január 1-jével úgy vezetik ki a kedvezményes forgalmi adót, hogy azoknál a lakásoknál, amelyek 2018. november 1-je előtt megkapták az építési engedélyt, 2023-ig alkalmazható az ötszázalékos áfa. A szakember megjegyezte: a piaci szereplők az átmeneti szabályoknak megfelelő társasházi projektek kivitelezésével már a befejezés felé haladnak, ezen lakások döntő többségét várhatóan még az idén, majd 2020 első felében átadják.

Az Ifk elnöke minderről annak apropóján beszélt, hogy tegnap átfogó tanulmány jelent meg az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközponttól, amely szerint a 2020-ra várható lakásátadások visszaesést mutatnak. Az elemzés a Budapesti Lakáspiaci Riport 2019 első negyedéves adataira támaszkodva azzal számol, hogy az idén nagyjából 14 és fél ezer társasházi lakást adhatnak át a fővárosban, 2020-ban azonban ez a szám tízezer alá csökken. A kínálat ezzel erősen szűkül, hiszen az épülő vagy tervezett társasházi lakások jelentős része már gazdára talált.

A visszaesés oka kétségkívül a áfa mértéke: az Eltinga tanulmánya szerint a fejlesztők 2019-ben igyekeznek a lakások vásárlóit minél magasabb összegű előlegek befizetésére ösztönözni, így kihasználva a még az idei évben érvényes alacsonyabb, ötszázalékos áfakulcsot. – Ez a stratégia 2019-ben még alkalmazható, amivel a 2020–21-ben befejezendő beruházások számolnak is, 2020-tól azonban már nem lesz erre lehetőség – jegyzi meg a dokumentum.

A tanulmány rámutat, hogy bár 2018-ban összességében kevesebb lakásépítési engedélyt adtak ki, mint az előző évben, a múlt ősszel némileg ismét nőtt a kiadott engedélyek száma. Ez részben azzal függ össze, hogy sokan a novemberi változás után további könnyítést reméltek, s ezért indították el az engedélyeztetési eljárásokat minél gyorsabban. Sokatmondó, hogy százlakásosnál nagyobb társasházi fejlesztést kilencből nyolc esetben nagy fejlesztők hirdetnek meg, míg a kis- és közepes méretű kategóriában a fejlesztők döntő többsége a meglévő projektek lezárására törekszik, újak indítását nem tervezik.

A tanulmány szerint a lakáspiaci fejlesztők jellemzően 10-15 százalékos árbevétel-arányos eredménnyel dolgoznak, ami nem fedezi az áfanövekedés révén számolandó több mint húszszázalékos áremelkedést. Figyelemre méltó, hogy az átárazódások már az áfaszabályok változásának bejelentését követően megindultak. Összességében a lakások 43 százalékának ára növekedett 2018 harmadik és negyedik negyedévében, és 15 százalékot tett ki a legalább ötmillió forinttal dráguló otthonok aránya.

Az Eltinga szerint ugyan a költségvetési bevételek az áfakulcs növelése után emelkedni fognak, de az 5-ről 27 százalékra történő emelés nem hoz az állami bevételekben ezzel arányos növekedést.

– Az új lakások csökkenő száma miatt alacsonyabb lesz az áfa alapjául szolgáló mennyiség. A lelassuló építőipar pedig valószínűleg kevesebb nyereségadóval és a foglalkoztatottak után fizetett járulékkal járul majd hozzá a költségvetési bevételekhez – írja az elemzés.

Fontos szempont az is, hogy míg Magyarországon a teljes lakásállomány 0,4 százalékát tették ki az új építések 2017-ben, hét európai országban – köztük Lengyelországban – egy százalék fölötti ez a mutató. Az arányszám ugyan 2018 óta nálunk is emelkedik, de 2020-tól várhatóan ismét visszaesik majd.

Befektetők kizárva

Nemrég számoltunk be arról, hogy az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége visszaigényelhetővé tenné a kedvezményes, ötszázalékos lakásáfa és a normál, 27 százalékos áfakulcs közötti különbséget. A javaslat fontos eleme lenne, hogy kizárólag saját célú vásárlásról, vagyis életvitelszerű ottlakásról lehetne szó, kizárva a kedvezmény megszűnését indokló befektetői vásárlásokat. Korábban Banai Ádám, a jegybank igazgatója a Magyar Nemzetnek azt mondta, a lakásáfa kérdése nem került le a napirendről, a Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testületben is számos ötlet felmerült, miként lehetne módosítani, differenciálni a szabályozást. – Az lenne a cél, hogy a hosszabb távú szabályozás mind a kormányzat, mind az iparág érdekeinek megfeleljen – fogalmazott Banai Ádám.