A gazdasági akciótervhez igazodhat a bérlakáspiac

Úgy lehet megfizethetőbb a lakhatás 2025-ben a lapunknak nyilatkozó szakértő szerint, hogy az albérletárak nem csökkennek. A külső városrészek vonzerejét a kötöttpályás közlekedés megléte növeli elsősorban, de kirívó árkülönbségek továbbra sincsenek a legolcsóbb kerületek között.

A peremkerületek értékét növeli, ha kötött pályás kapcsolattal rendelkeznek, a jó közlekedés az egyik fő lakásbérleti szempont Fotó: MTI/Róka László

Az albérlet és így a megfizethető lakhatás kérdése a terézvárosi Airbnb-népszavazás nyomán került be a köztudatba, a huszonegy pontos gazdasági akcióterv nyomán pedig Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter említett először eddig a lakhatással kapcsolatos tabunak számító dolgokat. A kiadó lakások száma kétéves csúcson van, a fővárosban körülbelül tíz, országos összesítésben pedig tizenötezer a kiadó lakóingatlanok száma – mondta el lapunk megkeresésére Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője a jövő évi várható kilátások és az idei kereslet-kínálati viszonyok kapcsán.

A belvárosi lakások drágábbak, a hozamuk kisebb, emiatt jobban megéri rövid távra kiadni őket (Fotó: Pixavril)

Kitért rá, az átlagjövedelmekhez viszonyítva Budapest belső kerületeiben a lakhatás a jövedelmek 60-70 százalékét is kiteheti, ez a külvárosokban 35-40 százalék. Így fordulhatott elő, hogy kormányzati szinten a lakbér is terítékre került. A kerületek, városrészek árképzése pedig összefügg egymással és persze az akcióterv elemeivel, a szabályozás lehetőségeivel is – magyarázta a szakértő.

A szabályozás egyik módja lenne az árplafon lenne – a lakbér-jövedelemarányok mögött a lakásbérlés jogi környezete is meghúzódik, sok bérbeadó a jogi kockázatot is beárazza, ha idegennek adja ki a tulajdonát. Egy megbízhatónak tartott ismerős esetében viszont kisebb kockázatot sejt és ezt a megállapított bérleti díj is tükrözi.

Jelzésértékű Balogh László szerint, hogy a nemzeti konzultációban is megjelent a lakbérekre, lakhatásra vonatkozó kérdés, a bérlők fizetőképessége láthatóan terítékre került. A gazdasági akcióterv a munkaadók számára adókedvezményt biztosítana akkor, ha a dolgozók lakhatását támogatják. A lakáscefeteriát biztosító munkaadó versenyelőnybe kerülhet, hiszen ugyanakkora bér mellett fizetőképesebb a munkavállaló, az albérletárakra pedig mindez úgy lehet hatással, hogy a támogatott összeghatár környékén meghirdetett albérletek árait a tulajdonosok a támogatás összegéhez igazítják. Ez piaci árversenyt jelenthet, az árak viszont nem függetlenek a lokációtól a lokációk pedig egymástól. A belvárosi albérletek azért is drágábbak, mert az ottani ingatlanok hozamszintje kisebb, mint a külkerületieké, így a belső kerületekben a rövid távú lakáskiadás éri meg jobban. Viszont a lakbértámogatás, az Airbnb-szabályozás illetve a fizetőképes kereslet alakulása egyaránt árbefolyásoló tényezők, a külső kerületek pedig követték a belváros drágulását. Hagyományosan a három déli kerület, a XX. a XXI. és a XXIII. számít a legolcsóbbnak, ám az előbbi kettő szeptemberben kikerült a három legolcsóbb közül – jelenleg a XV. és XVI. kerületek, valamint Soroksár számítanak a legkedvezőbb árúnak.

Balogh László szerint a kerületek átlaga, illetve az árképzés egymással több ponton összefüggenek. A tulajdonosoknak érdekük a fizetőképes bérlő, ezért is fordulhatott elő a pandémia alatti harminc százalékos árcsökkenés, tavaly pedig az infláció alatti drágulás. A kiadhatóságot pedig az ingatlanok állapota és a lokáció is befolyásolja: Csepelnek és Újpestnek kötöttpályás tömegközlekedési kapcsolatai vannak, a HÉV-és a metró közelsége mindenképp érv lehet a peremkerületek legalábbis azok egyes részei mellett. Ezen felül meghatározó még az ingatlanállomány, az újépítésű lakások felfelé húzzák a kerületi átlagot, ám drasztikus eltérések nincsenek, mivel a szigetszerű hatások más egyéb társadalmi tényezőkkel összefüggésben értelmezendők és meglehetősen ritkák.

Így amennyiben kitart a bérnövekedés üteme, a gazdasági akciótervnek köszönhetően is nő a vásárlóerő, azt eredményezheti, hogy bár a díjak nem csökkennek, a drágulás üteme változik. Balogh László szerint valószínű egy olyan forgatókönyv, ahol úgy válik megfizethetőbbé a lakhatás, hogy az árak nem csökkennek. Járulékosan pedig tovább tisztulhat a bérleti piac, mivel a munkaadók számla ellenében érvényesítik a lakhatási támogatást.