Míg korábban egy 80-100 millió forintért vásárolt lakást könnyedén ki lehetett adni átlagosan havi 250-300 ezer forintért, addig mára az ingatlanárak emelkedése nincs összhangban a bérleti díjak növekedésével. Egy 120-130 millió forintos lakás esetén ugyanaz a havi bérleti díj már alig 2,5-3 százalékos bruttó hozamot jelent – ebből pedig még lejönnek a karbantartási költségek, a közvetítői díjak, az adóterhek és az esetleges üresjárati időszakok is – írja közleményében a Duna House.
A bérbeadók egyre gyakrabban szembesülnek azzal is, hogy az energetikailag elavultabb, kevésbé komfortos vagy esztétikus lakások sokkal nehezebben adhatók ki, vagy gyakran kompromisszumokra kényszerülnek a bérleti díjakban – hívta fel a figyelmet Szegő Péter, a Duna House PR- és elemzési szakértője, aki szerint a bérlői elvárások sokat változtak az elmúlt időszakban, így a tiszta, jól felszerelt lakások mellett ma már a rezsihatékonyság és például a klíma is alapelvárás, különösen a városi fiatalok körében.
Alternatív befektetések versenye
A befektetési döntésekben a kamatkörnyezet változása is szerepet játszhat. Korábban az 1-2 százalékos banki kamatok mellett az ingatlan-bérbeadás reális alternatíva volt, ma már állampapírokban vagy lekötött betétekben is elérhető a 6-9 százalékos hozam. A hozamkülönbségek miatt pedig az ingatlanból származó passzív jövedelem már kevésbé lehet vonzó, mint korábban. Főként, ha azt kiadással, adminisztrációval, fenntartással és karbantartással együtt kell megtermelni – jegyzi meg a közlemény.
További érdekes jelenség, hogy egyre több olyan lakás kerül piacra, amelyeket még egy-egy építtető cég tartott meg a portfóliójában kiadási céllal. Az ilyen, jellemzően 5-10 éve épült lakások gyakran most jelennek meg először eladóként a hirdetési oldalakon – tipikusan akkor, amikor az üzemeltetési vagy fenntartási költségek már nem állnak arányban az elérhető bérleti díjakkal.
Szigorítások és szűkülő kereslet
Ezen túl a rövid távú lakáskiadás szabályozása is sok befektetőt késztetett stratégiaváltásra. Az Airbnb-t korlátozó önkormányzati intézkedések is csökkentették a belvárosi lakások kihasználtságát, ráadásul a megélhetési költségek emelkedése miatt a fiatal bérlők közül is egyre többen kénytelenek választani a közös albérletet, az agglomerációt vagy akár a családhoz való visszaköltözést.
– Bár még korántsem beszélhetünk országos szintű, tömeges jelenségről, de egy szűkebb befektetői kör már elkezdte értékesíteni azokat az ingatlanokat, amelyeket korábban a bérleti piacra szánt. Ez a tendencia hosszabb távon hatással lehet a kínálatra és az árakra is, különösen a közepes állapotú, korszerűsítésre szoruló lakások szegmensében – fogalmazott Szegő Péter.
