Az elmúlt években hidegre tett bérlakás-építési programot az idei tél leghidegebb napjaiban indítaná el – erősen átfaragva – a Gyurcsány-kabinet. A most bevezetni tervezett bérlakás-hitelprogram annak elismerése, hogy eddig, az eltelt négy évben érdemi döntés e területen nem született. Az önkormányzatoknak kínált jelenlegi javaslat sem nevezhető ennek. Az ajánlat arról szól, hogy amennyiben egy-egy település vezetői tenni kívánnak bérlakásszektoruk növelése érdekében, vegyenek fel hitelt.
A hitel, az adósság – teher. A Széchenyi-terven belül bérlakásépítésre vissza nem térítendő támogatásban részesülhettek a pályázó önkormányzatok. Ez mindenképpen kedvező megoldást nyújtott. Egy kiszámítható, az emberek, családok élethelyzetéhez igazodó otthonteremtési rendszerben a lakásmobilitási lánc különböző pontjait kell más-más mértékben és formában támogatni. A jelenlegi kormány döntései közül a lakásvásárlás támogatásának szűkítése és az államilag támogatott bérlakásépítés befagyasztása volt a legsúlyosabb lépés.
Most kísérlet indul az újraindításra. Ennek forrásáról azonban – az Állami Számvevőszék vizsgálata szerint – „az állami költségvetés 2006. évi tervezetében szereplő, a törvényjavaslatban kialakított lakástámogatási, valamint a lakóépületek és környezetük felújításával kapcsolatos előirányzat-tervezet a 2006. évi támogatási igényekre maradéktalanul nem nyújt fedezetet”. Ez tehát egyelőre nem más, mint fedezetlen vállalás.
Így nem fog érdemben nőni a bérlakások száma Magyarországon, amire pedig a mostani jövedelmi viszonyok miatt elemi igény van. Főleg az első önálló otthonhoz jutásban jelentene a bérlakás sokak számára megoldást.
Az otthonteremtés kulcspontja a lakásmobilitási lánc elemeinek támogatása, amely magába foglalja a bérlakásépítés, -vásárlás pályázatát, a tömbház-rehabilitációt, idősek otthona, fecskeházak építését, az előtakarékossági rendszer megerősítését és a jelzálogon alapuló kedvezményes hitellehetőséget mind a használt lakásra, mind az újra.
Az újraindítandó bérlakásépítést közhasznú építő szervezetre kell bízni, ami a későbbiek folyamán a fenntartó, a kezelő funkciót is betölti speciális jogi szabályozással, amihez új lakbér-támogatási rendszer kapcsolódik. Ebben a konstrukcióban az önkormányzati vagyonkezelő cégeknek, illetve a magánpiac ingatlankezelőinek lehet még szerepük.
A Növekedéskutató Intézet európai otthonteremtési programja szerint bővíteni érdemes a bérlakásállományt Magyarországon, ezzel növelni a bérlakásszektor arányát a teljes lakásvagyonon belül, megcélozva egy tízszázalékos szociális és egy ugyancsak tízszázalékos minőségi magántulajdonú arányt meghaladó bérlakásállomány kialakítását. Ennek eszköze az osztrák bérlakásrendszer magyar honosítása. Ausztria a nemzeti össztermék 1,1 százalékát fordítja az otthonteremtés támogatására. Az Európai Unióban az egyik leghatékonyabb rendszert építették fel, mert az egyik legkisebb GDP-arányos ráfordítással évente a legtöbb új otthont építik fel. A rendszer két meghatározó eleme: az egyéni és családi támogatások, valamint a szövetkezeti formában működő bérlakásrendszer. A támogatások mintegy 90 százaléka az új lakások építéséhez fűződik, és 10 százaléka kötődik lakbértámogatásokhoz. A koncepció és javasolt eszközrendszere kiemelt lakáspolitikai célként kezeli a bérlakásállomány mennyiségi növelését és arányának bővítését, miközben a magántulajdonú saját otthont tekinti a lakáspolitika döntő elemének. Az új modell lényege, hogy az osztrák állam, valamint a főváros és a tartományok támogatják a szövetkezeti tulajdonnal együtt járó lakásbérlet intézményét. A bérlő egyben tulajdonosa is a szövetkezetnek, a szövetkezet az államtól támogatást kap új bérlakások építéséhez, a bérlő lakbértámogatást kaphat. A lakásszövetkezet tulajdonosaként is bejegyzett bérlő szabadon léphet be és ki a lakásszövetkezetből. Az állami támogatás feltételeit külön törvény szabályozza.
Alapvető döntést igényel, hogy mi, magyarok a tulajdont vagy a bérletet állítsuk-e a középpontba. A magyar családok döntő többségének motivációját figyelembe véve a tulajdon megszerzését kell az állami lakáspolitikai támogatási rendszer középpontjába állítani. A bérlakás ugyanakkor a mainál nagyobb szerepet kaphat, főként a fővárosban és más nagyvárosokban.
Ausztriában a szövetkezeti formában működő bérlakásszektor a teljes osztrák lakásállomány (mintegy 3,5 millió otthon) 7,5 százalékát teszi ki, a bérlakásként használt lakásállomány (mintegy 1,2 millió otthon) esetében részaránya már megközelíti a 14 százalékot. A területi koncentráció azonban ennél is lényegesebb jellemzője az osztrák szövetkezeti formában működő bérlakásszektornak, mert döntően Bécsre, Klagenfurtra, Grazra és Linzre koncentrálódik a szektor állománya. Nálunk is valószínűleg területi koncentráció következik be, döntően Budapestre, Miskolcra, Debrecenre, Nyíregyházára, Szegedre, Pécsre és Győrre koncentrálódhat az új bérlakásállomány.
Az osztrák lakástámogatás a leghatékonyabb európai uniós támogatási rendszer, mert a GDP 1,1 százalékának megfelelő pénzügyi támogatással évi mintegy negyvenezer új otthon felépítését éri el. A rendszer lényege, hogy a tárgyi, tehát az új otthon építésére igénybe vehető támogatások teszik ki a teljes állami (kormányzati, tartományi és települési) támogatások legalább 80 százalékát, míg a személyi, tehát az építtető vagy bérlő által igénybe vehető támogatás legfeljebb húsz százalék. Ez a kifejezetten az új lakások, házak építését támogató jellege teszi hatékonnyá a pénzügyi támogatások elköltését. Az átlagos és jellemző támogatott otthonteremtési forma az, amikor egy nagyvároson kívüli településen élő család egy 100-120 négyzetméteres új ház felépítéséhez mintegy 10 millió forint értékű, egyszázalékos kedvezményes kamatozású hitelt kap az államtól. Ez Alsó-Ausztriában például azt eredményezi, hogy a fiatal családok nem vándorolnak el a városokba, mert helyben kapnak megfelelő pénzügyi támogatást saját otthon, legtöbb esetben saját tulajdonú ház felépítéséhez.
Magyarországon megoldhatatlan feladatot jelentene, ha az EU átlagos 40 százalékos szintjét elérő bérlakásrendszert kellene felépítenünk. Ez a következő két évtizedben azt igényelné, hogy a mai, mintegy négymilliós lakásállományból csaknem 1,6 millió otthon működjön bérlakásként. Ha az osztrák példát vesszük alapul, így elsősorban a saját tulajdont támogatjuk, akkor a bérlakásállománynak már csupán azt a kiegészítő funkciót kell ellátnia, amelyre valóban képes az Ausztria esetében a teljes lakásállomány 7,5 százalékát lefedő lakásszövetkezeti forma.
Az új modell harmadik meghatározó sajátossága az, hogy az állam pénzügyi támogatása egy kiterjedt feltételrendszer esetén érhető el. A támogatás feltétele a kormányzat, a tartomány, illetve a település részéről, ha az építtető olyan otthont épít, amely az energiatakarékos és környezetbarát építés részletesen előírt műszaki feltételeinek megfelel. A lakásszövetkezeti formában működő bérlakásrendszer esetében a támogatás megítéléséhez további feltételek fűződnek: közülük legfontosabb a költség- és árnormatívák betartása.
A rendszer honosítása azt ígéri, hogy a megvalósítást követő mintegy öt éven belül Magyarországon lényegében megszűnhet a bérlakásprobléma. Az osztrák modell honosítása eredményeképpen létrejöhet egy olyan, a teljes magyar lakásállomány mintegy tíz százalékát tartalmazó szociálisbérlakás-állomány, amely már a pályakezdő fiatalok, alacsony jövedelmű gyermekes családok részére valódi lakhatási alternatívát jelent.
Az állam számára a vázolt honosított modell egyik fő előnye lehet az, hogy jelentős költségvetési befektetések nélkül hoz létre egy új bérlakásszektort. Természetesen ha az állam az évek során jelentős pénzügyi támogatást ad egy szövetkezeti tulajdonban álló, bérleti jogokat adó épületegyüttesre például a fűtéskorszerűsítés megoldásával, akkor ezzel az állam „vagyoni jogosultságokat” szerez. Ezáltal a bérlakásállomány egy részénél bérlőkijelölési jogot is szerez. Ez egy hosszú, történeti és szerves bérlakásállomány kifejlődését hozhatja magával Magyarországon anélkül, hogy az államnak néhány év alatt jelentősen áldoznia kellene új bérlakások építésére. Helyette koncentrálhat a meglévő lakásállomány rehabilitációjára. Az önkormányzatok motivációját az jelenti, hogy a szociális feladataikat lényegesen több eszközzel és hatékonyabban láthatják el. A lakásszövetkezetek egy sor állami pénzügyi támogatásra jogosulttá válnak, és az új lakásszövetkezetekbe új lakásépítési motivációkkal belépők új forrást hoznak.
Ez a rendszer sem old meg minden jelenlegi problémát, ami a hiányzó magyar bérlakásállomány keretében merül fel. A nagyvárosoknál kisebb települési szinteken jelentős kielégítetlen igény marad a szociálisbérlakás-szektorba való belépésre. A kistelepülési önkormányzatoknak egy egészen más bérlakásprogramot érdemes indítaniuk. Ez alapvetően a Széchenyi-terv által elindított állami támogatású bérlakásprogram feltételei alapján kezdődhet. Ebben az esetben a kistelepülési önkormányzatok tulajdonában álló, szolgálati vagy bérlakásként működő, nem nagy kiterjedésű lakásállomány jöhet létre. Ebben az esetben az adott település működéséhez szükséges munkaerő helyi letelepedését, megmaradását elősegítő bérlakásállomány épülne fel, ahonnan önkormányzati támogatással kilépve építi saját otthonát.
A szerző a Növekedéskutató Intézet
kutatási igazgatója
origo.hu
Mit titkolnak Magyar Péterék?
