Támadás a középosztály és a nyugdíjasok ellen

Az ingatlanadó bevezetésére irányuló kormányzati szándék felveti a kérdést: vajon miért is kellene büntetőadóval sújtani hazánk lakosságát lakástulajdonlási és -fenntartási magatartásáért? Az ingatlanadót azért találták ki, hogy valamivel pótolják a többi, hagyományos adófajta működési zavarai miatt támadt bevételkieséseket és az egyéb okok miatt kialakult államháztartási hiányt. Idejekorán kell szólni, hogy megakadályozzuk ezt a társadalomellenes intézkedést. A kormány ötletének abszurditását számos érvvel lehet alátámasztani.
1. Az ingatlanvagyon közgazdasági tartalmi szempontból inaktív, statikus tárgy (birtokolt jószág), önmagában nem vesz részt tulajdonosa vagyonának gyarapításában, többletjövedelem elérésében, sőt: folyamatosan kiadásokat generál tulajdonosai számára. Használati és piaci értéke sosem állandó: idővel, illetve környezetét érintő bizonyos változások következtében egyes esetekben csökken (a beépítettség, a közúti forgalom növekedése, a környezeti ártalmak fokozódása, az építmény öregedése stb. miatt), más esetekben növekedik (a közművesítettség, egyéb szolgáltatások szaporodása, az útviszonyok javulása stb. miatt). A piac értékítélete (az adásvételi ár) csak akkor jelenik meg, a kereslet-kínálat akkor tárgyiasul, ha a konkrét ingatlant felkínálják eladásra, a szerződés létrejön, a vételárat érte kifizetik. Eladási hajlandóság fennállása esetén is gyakori eset, hogy az adott ingatlan forgalomképtelen (elavult építési tervrajz, helyiségek beosztása, rossz kivitelezés, gépészeti hibák, silány anyagminőség, kedvezőtlen helyszín, a környezet zavaró módosulása stb. miatt). Ez esetben a telek környezetében az elméletben „értékarányos” ár nem valorizálható.
A fenti okfejtés alapján az ingatlanvagyon nemcsak elméletben, hanem gyakorlatban sem hoz hasznot, így a korábban adózott jövedelmekből létrehozott (vásárolt, felépített), majd holt tőkévé tárgyiasult ingatlanra – puszta megléte miatt – az adóhatóságnak nincs jogalapja adót kivetni. A kettős vagy többszörös adózás természetesen létezik, mindig is létezett, de mindig az állapotváltozások, bővülés, forgalom, újraelosztás révén. Bármely adó, amit valamely vagyontárgyra puszta létezés, állapot vagy tulajdonság megléte alapján állapítanak meg, feudális csökevény. Piacgazdaság, jogállam fennállása esetén a „holt tőke”, avagy a pusztán tulajdonolt értékek megsarcolása meg nem engedhető támadás a magántulajdon ellen. Ez akkor is igaz, ha ilyen típusú, perverz adóztatást alkalmaznak egyes fejlett EU-tagországokban, természetesen teljesen más szociális szinten, közgazdasági környezetben és előzményekkel.
2. Magyarországon a települések, régiók fejlődésbeli egyenlőtlenségei miatt az ingatlanok nem „csereszabatosak”, így az ingatlanértékek nagy szóródása miatt is a lakosság mobilitási hajlama feltűnően alacsony. Pénzpiaci példát említve: ha egy bank ingatlant érintő jelzálog-fedezetre nyújt hitelt, akkor annak a konkrét ingatlannak a piaci értékét becsüli fel – miközben végez piaci összehasonlításokat is –, majd erre a speciálisan meghatározott anyagi fedezetre – és nem valamilyen átlagos értékre – fog hitelt nyújtani. Az általános értékkategorizálás tehát önmagában véve is képtelenség.
3. A korábban (júniusban) szóba került lakóövezeti besorolások, vagy akár az újabb (októberi) pénzügyminisztériumi tervezet szerinti, forgalmi értékkategóriákat figyelembe vevő ingatlancsoportosítások, továbbá az úgynevezett átlagos ingatlanérték kitűzése eleve önkényes, igazságtalan lenne: az értékbecslésre a legkevésbé alkalmas eljárások egyike az, amikor kerületek, utcák, utcaoldalak szerint írnak elő egységnyi alapterületre érvényesítendő árszorzókat. Csak az egyedi elbírálás lehetne elfogadható, ám az ilyen értékbecslések költségei eleve kioltanák a várható adóbevételek remélt hatásait. Mind jogi, mind gyakorlati szempontokból tökéletes abszurditás, hogy nem kívánnak különbséget tenni az egyes ingatlanok között egyedi, helyzeti adottságaik, „beépített” tulajdonságaik, piaci keresleti-kínálati megítélésük alapján. Az ingatlanérték egyszerű vagy súlyozott átlagolása egyrészt statisztikai lehetetlenség, másrészt csak célzottan szociális megfontolások alapján képzelhető el, generálva a társadalmi igazságosság súlyos megsértéseinek tömeges eseteit. Közel azonosnak besorolt ingatlantípusok tulajdonosainak szociális helyzete döbbenetesen különböző lehet, tehát emberi sorsokat súlyosan befolyásolnának az íróasztal mellől hozott döntések. Külön figyelmet érdemel az a hazai piaci fejlemény, hogy az ingatlanok értékének utóbbi években történt felfutása teljesen független folyamat az eredeti ráfordítási költségszintek alakulásától, tehát a gyorsan növekvő mai árakról nem tehetnek a korábban „olcsón” ingatlanbirtokot felépítők, annak tulajdonába jutók.
4. Az ingatlantulajdonlás Magyarországon az egyéni, családi egzisztenciateremtés legfőbb produktuma, a magántulajdon egyik formája. A lakóingatlan, az otthonteremtés a legtöbb tulajdonos számára, materiális szempontból, az életpálya egyetlen és fő műve, az aktív életszakasz alatt szerzett jövedelmek fő tárgyiasult eredménye. Nálunk a tulajdonosok életpályájuk során jövedelmük aránytalanul nagy, de mindenképpen meghatározó részét a lakásingatlan megteremtésébe fektetik. Általában nincsenek olyan mértékű és folyamatos, ismétlődő és természetesen csak más forrásokból származtatható jövedelembevételek, amelyekből telne ilyen adózásra. Így az ingatlanadó a hazai alsó, alsó-közép- és a középosztály, illetve azok egzisztenciája elleni egyetemes, etatista támadásnak minősítendő: az kifejezetten nemzetellenes, és a globális erőknek történő, szándékosan előidézett kiszolgáltatottság újabb példája. Utat nyit a bel- és külföldi ingatlanspekulánsok még szabadabb nyerészkedésének, egyes esetekben garázdálkodásának, továbbá a társadalom terheit főként viselő rétegeket az elszegényedés felé sodorja.
5. A lakóingatlanok tervezett megadóztatása újabb célzott és igazságtalan támadás a még gyenge középosztály ellen: arra kényszerít sokakat, hogy a megterhelő költségek miatt eredeti szándékuk ellenére adják el (kertes) házukat, nagyobb értékű lakásukat. A rövid időintervallumon belül jelentkező ajánlati dömping a piaci árak letörését hozza magával, ami miatt az eredeti tulajdonosok nem kapják vissza befektetett energiájuk, idejük és pénzük ellenértékét. Ezek szerint mindenki bolond volt és lesz, aki ingatlan tulajdonlására költötte a pénzét, ahelyett például, hogy állami vagy magántulajdonú bérlakásokban húzta volna meg magát? Túlkínálat esetén eleve értékvesztés következik be, a kézhez kapott forintvételár gyorsan inflálódik. Vevőként természetesen csak az eladóknál sokkal jobb jövedelmi viszonyokkal rendelkezők fognak jelentkezni, ami igen rövid időn belül káros társadalmi átstrukturálódáshoz, polarizálódáshoz vezetne. E kényszer-tranzakciókban a leggazdagabbak tovább gazdagodnak, miközben a kifosztott alsó-középosztály pauperizálódik, frusztrálódik.
6. Az ingatlantulajdonosok jelentős része önkéntesen és ingyenesen közterület-fenntartási funkciókat is ellát, a meglévő „kommunális adón” túl ily módon is tovább adózva a köz javára: házuk-kertjük működtetésére folyamatosan pénzt, időt, energiát fordítanak. Ennek révén az adott magánterületet folyamatosan „megművelik”, azaz a nemzeti vagyon rájuk eső részének kulturált szinten való tartásáról magánerővel gondoskodnak. Az ingatlant érintően nemcsak a magántulajdonú kertnek, hanem a kerítésen kívüli közterületi szakaszának a művelését is ellátják, magától értetődően ingyenesen. Érdemes nemzetközi példákat is vizsgálni: a magáningatlanok kerítésén kívüli közterületeket jobbára a helyhatóságoknak kell karbantartania, fejlesztenie, míg nálunk az önkormányzatok az ingatlanok magántulajdonosai számára a feladatok jó részét rendeletileg előírják, átruházzák. Szorgalom, jó ízlés és kulturáltság kérdése, hogy utóbbiak mennyire teljesítik feladatukat.
7. Az ingatlantulajdonosok a fejlesztések többségénél komoly mértékű közműfejlesztési hozzájárulásokat fizetnek, saját erőből ekképp részt véve az adott terület csatornázásának, vezetékestelefon-ellátásának, út-, víz- és gázvezeték-építésének önkormányzati fejlesztéseiben. (Bár ezáltal az adott közművek résztulajdonosaivá is válnak, ez a jogállapot soha nem „tárgyiasulhatott” adott esetekben egyes közművek privatizálásakor.) Ugyanez a helyzet távolról sem áll fenn a lakótömbös környezetben élők esetében; ők utólag legfeljebb csak használati díjat fizetnek.
8. Az ingatlanadó durva támadás a nyugdíjasok ellen is. A tervezetben előirányzott értékhatárok azt jelentenék, hogy a lakásállomány nagyobbik része, akár egésze esne az ingatlanadózás hatálya alá. Jellemzően az érintett lakásállomány tulajdonosai között számottevő arányt képviselnek az idősebb korosztályok. Éves összbevételeikben szintén jellemzően már csak a nyugdíj szerepel, aminek vásárlóereje általában nem követi az önfenntartáshoz szükséges költségszint-emelkedést, és összege biztosan nem bírja el az adóterheket. A tervezett újfajta adóztatás a normál életvitelhez, továbbá a nyugdíjas életszakaszhoz is szükséges, esetleg a megmaradt tartalékokat rabolná el. A XX. századi magyar társadalmi, politikai viszonyok közepette alig maradt olyan társadalmi, foglalkozási réteg, amely komoly vagyoni tartalékokat tudott volna felhalmozni aktív életszakasza során. Az a legújabb gondolatkísérlet, hogy a magánszférában kivétel nélkül, minden telek- és lakóingatlan-tulajdonost sarcolnának meg ingatlanadóval, beláthatatlan reakciókat és következményeket váltana ki a lakosság szinte minden rétegéből. A legsúlyosabb csapást minden bizonnyal a kitérés lehetőségétől megfosztott nyugdíjasok szenvednék el. Életszínvonal-fenyegető szökőár közeleg!?
9. A kikényszerített eladási dömping komoly ingatlanpiaci torzulásokat is előidéz. Közismert, hogy a magyarországi ingatlanpiacon nagy intenzitással vesznek részt számos külföldi ország állampolgárai, legtöbbször kifejezetten befektetői, azaz ingatlanspekulációs célzattal. A feldúsult ingatlanpiaci kínálat közepette nagy valószínűséggel rohamosan nőne a külföldi ingatlantulajdonosok száma, ami önmagában nem gond, ám ez a minőségi ingatlanok hazai tulajdonosi körének rovására történne.
Az új építésű ingatlanok iránt várhatóan drasztikusan csökkenő kereslet csapást jelent az ingatlanfejlesztési és az építőipari ágazatokra. Az ingatlanfejlesztési célú beruházások általános visszaesése csökkenti a foglalkoztatottságot is. További súlyos következmény: az ingatlanfejlesztési piacon valószínűleg nagyobb arányt képviselő, magánházakra, családi otthonok létesítésére irányuló építési hajlandóság is nagymértékben csökkenne. Ezek után felvetődik a kérdés: az otthonteremtést igénylőknek nem volna érdemesebb inkább elinniuk, elkártyázniuk, elutazniuk jövedelmüket, avagy inkább az ilyen fenyegetettségtől mentes külhoni ingatlanba, külföldi bankokba, off-shore cégeknél volna kifizetődőbb befektetni pénzüket?
Az úgynevezett konvergenciaprogram, a reformként aposztrofált kizsigerelő intézkedések nyomán a lakosság túlnyomó többségének nincs és nem lesz miből még további tíz- és százezer forintokat évente kivonni családi költségvetéséből. Jó lenne, ha a valóságban is nemzetben, vagy legalább lakosságban gondolkodnának a döntés-előkészítők és döntéshozók, amikor ilyen és ehhez hasonló költségvetési bevételi terveket forgatnak a fejükben.

A szerző közgazdász