Mi menti meg a haldoklót?

A lakáspiac már elérte a mélypontot és talán felfelé indul, de a haldokló építőipar esetében két-három éven belül nem várható jelentős változás.

Az ingatlanpiac helyzetéről beszélgetett a keddi konferencián Földi Tibor, a Cordia Magyarország Zrt. vezérigazgatója, Horváth Áron, az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont vezetője, Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője, valamint Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

A beszélgetés témája a lakáspiac jelenlegi helyzete, s a kilábaláshoz vezető rögös út volt. Földi szerint a piac már túl van a mélyponton, míg Valkó úgy véli, hogy az áresés megállása, illetve az árak stagnálása lehet az első jele a válságból való kilábalásnak. Ez talán már látszódik is a jelenlegi trendeken, hiszen az elmúlt egy évben országos átlagban már csak alig több, mint 2 százalékkal csökkentek az árak, ugyanakkor a tranzakciók számának visszaesése még mindig jelentős.

Végtörlesztési áron

Déry Attila elmondása szerint a végtörlesztések miatt megugrott az eladó ingatlanok száma. Az így eladott ingatlanoknál akár jelentős áresés is megfigyelhető. „20-25 százalékos különbség van a végtörlesztési és piaci árfolyamok között. Az eladó fennálló tőketartozására vetítve kapjuk meg azt az összeget, amely az eladó által adható árengedmény alapját képezheti. Az, hogy az eladó mekkora árengedményt tud adni, több tényező függvénye. Kérdéses, hogy az eladó végtörlesztési árfolyamon számolt hiteltartozása mekkora hányadát teszi ki jelenleg az ingatlan árának. Ez attól függ, hogy a tulajdonos mekkora hitelt vett fel az ingatlanvásárláshoz (a hitel LTV-je), illetve azóta mennyivel csökkent az ingatlan értéke. Minél nagyobb ez a hányad, annál kisebb mozgástere marad az eladónak, azaz annál kisebb engedményt tud tenni. Jelentős árengedményekre a vevők nem számíthatnak, a végtörlesztési és a piaci árfolyam közötti 20-25 százalékos különbség bizonyos részét engedheti át az eladó” – tette hozzá Déry.

Földi szerint azonban a végtörlesztés nem befolyásolja a mindennapi értékesítéseket. „Döntően azok élnek ezzel a lehetőséggel, akik meg tudják oldani a refinanszírozást” – fogalmazott. Horváth már találkozott olyan hirdetéssel is, melyben valaki „végtörlesztési áron” kínálta lakását. Ennek hatásait nehéz megmondani, mert korábban ilyenre nem volt példa – vélte Horváth.

„Agyament” előírások

Földi szerint a legnagyobb probléma, hogy családi szinten már nem mernek belevágni lakásvásárlásba, s emiatt időben eltolódik a fiatalok lakásvásárlási szándéka, s csak azután jönnek vissza a piacra, miután már letisztult a jövőkép.

A vezérigazgató pozitívumként jelölte meg, hogy ma már van olyan finanszírozási lehetőség, mely kiszámítható s megengedhető: „Ez már nem lehet gátja a fellendülésnek.” Ugyanakkor az elmúlt tíz évben folyamatosan romlott a szabályozási környezet. A megszorítások mellett kétértelmű, szigorúbb szabályokat vezettek be, s ezáltal növelték az ingatlanfejlesztések kockázatát, illetve költségeit is. Földi szerint „vannak teljesen agyament előírások is”, melyek hátráltatják a piac működését.

Keresletélénkítésre van szükség

Abban mind a négy szakértő egyetértett, hogy az újra bevezetett szocpol, valamint a támogatott hitelek elmozdíthatják a piacot a mélypontról. Déry szerint a kamattámogatások a 2000-es évek elején már jól vizsgáztak. Budapesten 2009-ben érte el a mélypontot az új lakások piaca, de azóta évente 20 százalékos a kereslet emelkedése Földi szerint. Horváth azt emelte ki, hogy ha regenerálódik a magyar gazdaság, bővül a foglalkoztatás, nőnek a fizetések, akkor az ingatlanpiac is növekedésnek indulhat.

Átfogó koncepcióra lenne szükség az építőiparban

Az építőipari szekciót bevezető előadásában Pintyőke Marcell, a KÉSZ Holding igazgatója elmondta, hogy komoly szabályozási problémákkal néz szembe az iparág. Szerinte a fejlesztési és építési szektorok „állóháborúja” jellemezte az elmúlt időszakot: „meg kell szabadulnunk ettől a konfliktustól”. Jelenleg tanácstalanság jellemzi az építőipart. „Mit építünk jövőre? Ezt egyáltalán ki fogja majd megépíteni?” – tette fel a kérdéseket. Pintyőke szerint ugyanis „jönnek-mennek” az építőipari cégek: az iparág 5,68 százalékos csődrátát produkált.

Kifejtette: az építőiparnak nincsen átfogó ágazati terve, hiányzik az egységes koncepció, magasak az adóterhek, s a foglalkoztatás is drága, mely feketemunkához vezet. Pintyőke szerint elképesztő adat, hogy az ágazatban százezer egyéni vállalkozó van jelen, melyek közül csupán nyolcezer működik ténylegesen. „Több az építtető, mint az építő” – emelte ki.

Nem várhatók jelentősebb fejlesztések

Az építőipari panelbeszélgetésben a KÉSZ igazgatója mellett Maráczi Zsolt, a Társaság a Lakásépítésért Egyesület ügyvezető elnöke és Kocsány János, a Graphisoft Park vezérigazgatója vett részt. A piac helyzetének alakulása Kocsány szerint két-három évre becsülhető előre, s elkeserítő, hogy jelenleg a tervezői asztalon sincs már munka. Ennélfogva Budapesten és környékén komoly fejlesztésekre nem lehet számítani.

Maráczi szerint a panelrehabilitáció esetében szakmai érdekellentétek vannak: nem csak felújítani, de építeni is kellene. A lakások minősége sem kielégítő – erről a KSH jövő év végére a népszavazás kapcsán készít is majd egy lakásfelmérést. Az uniós támogatások felhasználása elfogadhatatlan Kocsány szerint. Példának a fürdők építését hozta föl, ugyanis szerinte ezeknél a beruházásoknál nincsen megfelelő infrastrukturális háttér – van olyan önkormányzat, mely a fürdő számláit sem tudja már fizetni.

Nagy stratégiai projektekre lenne szükség

Elhangzott: otthonteremtésre jelenleg 8-9 milliárd jut, ez nem pörgeti fel sem a lakáspiacot, sem az építőipart. Az összeg azonban Maráczi szerint még bővülhet a lakástámogatások által. Abban mindannyian egyetértettek, hogy az otthonteremtésre sokkal nagyobb hangsúlyt kellene fektetni, mint a sportkomplexumok fejlesztéseire.

Nehéz a bizakodásra okokat találni, de kapaszkodókat azért találtak a beszélgetés résztvevői. Maráczi az Új Széchenyi-tervet emelte ki, míg Pintyőke a Nemzetgazdasági Minisztérium azon nyilatkozatában bízik, miszerint átalakításra kerülhet az iparág. Szükség lenne nagy stratégiai magyar projektekre, de az már kétséges, ha lesz is ilyen, mire ez megvalósul, lesz-e egyáltalán olyan cég, mely ezeket meg is építi – tette hozzá. Kocsány az adórendszer struktúrájának rendbetételével kezdené: jelenleg az építőipari cégek mintegy fele egyéni vállalkozó, mely rombolja a megbízhatóságot.