A tavalyi év első hat hónapjában még szárnyaló magyar lakáspiac őszre érzékelhetően lelassult és összességében kijelenthetjük, hogy elértük a kilencedik éve tartó emelkedő ciklus – amit a koronavírus-járvány is csak átmenetileg késztetett megtorpanásra – fordulóját – válaszolták lapunk megkeresésére az OTP Ingatlanpont szakértői, a legfrissebb OTP Lakóingatlan Értéktérkép alapján. Hozzátették, a tavalyelőtti húszszázalékos forgalomnövekedés és a tavaly első félévi minimális visszaesés után ősszel elindult egy nagyobb arányú tranzakciószám-csökkenés.
Lakáspiaci fordulat 2022-ben
A tavalyi teljes év tekintetében még nagy eséllyel számíthatunk a reálár-emelkedésére, idén ugyanakkor már nominál árcsökkenés is elképzelhető. A korábbinál magasabb hitelkamatok, a gazdasági, akár megélhetési bizonytalanság, a téli hónapokban már kézzelfoghatóan növekvő rezsiterhek hatására 2023 elejére már az árakat addig kitartó eladók is alkalmazkodhatnak a visszaeső kereslethez, teret adva az árak csökkenésének.
Az OTP Ingatlanpont tapasztalatai is alátámasztják azt, hogy elérkezett a fordulat a hazai lakáspiacon.
A vevők megfontoltabbak, felmérik a finanszírozási lehetőségeiket és kockázataikat, továbbá a korábbinál jóval hangsúlyosabb szempont lett a fenntartási költségek mértéke is.
Az áremelkedés a jó energetikájú ingatlanok kivételével megállt. Azonban a jól árazott ingatlanok most is gazdára lelnek, a többi ingatlan esetében árcsökkentésre lenne szükség, amire azonban a legtöbb megbízó még nem nyitott, ugyanakkor egyre nagyobb a vevői alku mozgástere.
Pillanatnyilag nehéz megjósolni, hogy merre megy tovább a piac, elemzők ugyanakkor arra számítanak, hogy a megbízói oldal enged a vevői oldal árcsökkentést célzó nyomásának, a vásárolni szándékozók pedig, amint némileg tisztul a kép a három legfontosabb tényező – rezsi, hitelezés, munkalehetőség – kapcsán, biztosabban tudják majd felmérni a kockázataikat és lehetőségeiket.
A panellakások a fenntartási költségek terén kiszámíthatónak bizonyulnak, itt ment végbe a legnagyobb arányú értéknövekedés (2014 óta 221 százalék, 2021–2022 első három negyedéveinek összehasonlításában 21 százalék) – ismertették a szakértők –, ennek következtében az eladott lakótelepi lakások országos átlagára mára meghaladja a 460 ezer (Budapesten a 680 ezer) forintot négyzetméterenként.
Rezsibarát otthonok előtérben
Benedikt Károly, a Duna House PR- és elemzési vezetője megkeresésünkre a megváltozott életmódról, illetve ennek megfelelően átalakuló keresletről számolt be. A pandémia idején ugyanis a szabadabb, természetközelibb életforma vonzotta az embereket, sokan a városi bezártság helyett a vidéki, de legalább az agglomerációs vagy a külvárosi területeket választották, és tágasabb, kerttel rendelkező vagy kertkapcsolatos ingatlanokban rendezkedtek be.
A fővárosból kitelepülők főként Pest megye, Fejér megye, Komárom-Esztergom megye, illetve a Velencei-tó és persze a Balaton környékén található településekről ingázással, szerencsésebb esetben távmunkával könnyedén teljesítették a mindennapokat. Hozzátette:
a rezsicsökkentés bejelentése és a megugró infláció, az élelmiszerárak és az üzemanyag drágulása átformálta a keresletet is. A pandémia alatti tömeges kiköltözési hullám alábbhagyott, a magas rezsiszámláktól tartva többek elgondolkodtak a visszaköltözésen, a kereslet átcsoportosult a kedvezőbb energetikájú, alacsony fenntartási költségű ingatlanok irányába, miközben a piacon egyre több a korszerűsítésre váró otthon.
Itt „kerültek képbe” a lakótelepi lakások, ugyanis egy rezsibarát panellakásnak még mindig kiszámíthatóbbak a fenntartási költségei, mint egy családi háznak. Eladni is könnyebb őket, a Duna House adatai alapján átlagosan alig két hónap alatt értékesíthető egy házgyári lakás. Aki nem azonnal szeretne költözni, könnyebben vállalja a felújítási munkálatokat, és ha ügyesen alakítja az alku folyamatát, a végére még akár jobban is járhat, ha kiváló állapotú ingatlan vásárlása helyett bevállalja a modernizálást – tette hozzá Benedikt Károly.
Piacmozgató állami támogatások
Az OTP Bank lapunk megkeresésére arról számolt be, hogy az államilag támogatott hitelek mellett a piaci hiteleik iránt is jelentős volt az érdeklődés 2022-ben, az ügyfelek gyakran kombinálták is ezeket.
Az állami támogatásoknak fontos szerepük volt abban, hogy 2021-ben a piac erőteljes növekedésnek indult, és a felvett ingatlanhitelek összege elérte az 1400 milliárd forintot.
Még 2022 első fél évének a lakáshitelpiaci teljesítményét is döntően a 2021 októberében indult NHP Zöld otthon program befolyásolta. Azonban ennek a kifutásával párhuzamosan megemelkedtek a piaci hozamok, és velük összhangban a piaci lakáshitelkamatok is. Ezek eredőjeként 2022 harmadik negyedévében már jelentősen csökkent a lakáshitelek kihelyezése: a piaci lakáshitelek volumene körülbelül negyven százalékkal esett vissza 2021 azonos időszakához képest – ismertették. Az OTP Bank több kutatása is rámutatott arra, hogy az ügyfelek igénye megváltozott, a lakáshitel-felvételnél a stabilitást, a kiszámíthatóságot, valamint a törlesztőrészlet nagyságát és rugalmasságát tartják a legfontosabbnak.
Borítókép: Illusztráció (Fotó: Délmagyarország/Karnok Csaba)
