Egyre jobban nyílik az árolló a lakáspiacon

Az új és a használt lakások fajlagos árkülönbsége a Covid első évében ugrott hatalmasat, és azóta a 120 százalékot is meghaladva stabilizálódott. A használt lakás mellett a falusi csok elérhetősége szólhat, az új építésű mellett pedig az, ha rozsdaövezetben található.

Budapest, 2017. április 23. A Förster-bérpalota belsõ udvara, ahol Bartók Béla zeneszerzõ és népdalgyûjtõ élt az apartmanház félemeletén 1922-tõl 1928-ig, valamint Amrita Sher Gil indiai-magyar festõmûvésznõ a harmadik emeleti lakásban született 1913-ban a Szilágyi Dezsõ tér 4. szám alatt. A bérpalota 1913-ban épült Kopeczek György tervei alapján, Vaskövi Förster Nándor építtette, a vasbeton gerendáit az osztrák Spittel cég vállalkozása készítette. A hatszintes épület a magyar szecesszió egyik legszebb darabja, melynek szecessziós kovácsoltvas díszei és üvegmozaikjai Róth Miksa mûhelyében készültek. A háznak két liftje és saját porszívórendszere volt. MTVA/Bizományosi: Nagy Zoltán *************************** Kedves Felhasználó! Ez a fotó nem a Duna Médiaszolgáltató Zrt./MTI által készített és kiadott fényképfelvétel, így harmadik személy által támasztott bárminemû különösen szerzõi jogi, szomszédos jogi és személyiségi jogi igényért a fotó készítõje közvetlenül maga áll helyt, az MTVA felelõssége e körben kizárt. Fotó: Nagy Zoltán

Bár sosem lesz általános érvényű válasz arra, hogy használt vagy új építésű lakást szerencsésebb-e vásárolni, a döntést objektív tényezők segíthetik. Ezenfelül olykor az aktuális piaci helyzet is határozottabban mutat irányt a választáshoz. A Központi Statisztikai Hivatal legfrissebb lakásárindexének adatai azonban most nem tükröznek ilyen egyértelmű képet. Eszerint 2023-ban a forgalom csökkenése erősebben sújtotta az új lakások piacát, igen jelentős, 45 százalékos volt a visszaesés.

Az új építésűek mellett is szólnak érvek Fotó: Kurucz Árpád

Ugyanakkor az árakat tekintve a használtpiac szerepelt gyengébben, ahol a harmadik negyedévben – az egy évvel korábbiakhoz viszonyítva – stagnálás mutatkozott (+0,2 százalék), az új építésűek azonban 11 százalékkal drágultak. Így míg a múlt év őszén egy átlagos használt lakás négyzetméterét 432 ezer forintért, addig egy új építésűét 968 ezer forintért adták. Amíg 2007-ben még csak 59 százalékkal volt drágább egy „friss” négyzetméter egy már „belakottnál”, ám 15 év múlva a különbség elérte a 121 százalékot is.

Az egyes megyéket vizsgáló körképünkben írtuk, országszerte itt is van szórás, Pécsen átlagosan 895 ezer forint az új építésűek négyzetmétere. Szegeden 2023 januárjában 907 ezer, 2024 januárjában, a BYD-beruházás bejelentésének hatásaként is már 958 ezerre drágult az átlagos négyzetméterár. Írtuk, az új építésűek esetében a költségek beépülése miatt amúgy is évente drágulnak a lakások (ez magyarázza az új építésűek éves drágulását), Szeged új építésű ingatlanjainak árai már-már közelítik a budapestiekét.

Tolna vármegyében viszont 850-860 ezer forintba kerülnek négyzetméterenként, nagyjából félmillió forint a különbség a fővároshoz képest, vagyis innen nézve mindenképpen megfizethető a lakhatás. Érdekesség, hogy sokszor részben a meglévő és az épülő erőmű miatt Paks a legdrágább település, az átlagos négyzetméterárak bő százezer forinttal magasabbak mint Szekszárdon.

A használtak mellett szóló leggyakoribb érv éppen ez: az alacsonyabb vételár. Ám ehhez – figyelmeztet Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője – a későbbiekben számos várható és váratlan költség is tartozhat. Kezdve azzal, hogy a ma épülő lakások általában jobb műszaki tartalommal és szigorúbb energetikai normák szerint épülnek, mint az akár csak néhány évvel korábbiak. Így az üzemeltetésük is kiszámíthatóbb, olcsóbb lehet. A váratlan kiadásoktól pedig az építtetők által nyújtott 3-5-10 éves garanciák védik a tulajdonosokat.

Ha viszont komolyabban kell hozzányúlni egy lakáshoz, akkor az nem csupán a „műszaki mentésre” ad módot, hanem egyúttal a család igényeihez is jobban hozzá lehet igazítani egy otthont.

Valkó Dávid megjegyezte, az új falusi csok igénybe vehető használt lakóingatlan vásárlására, bővítésére és korszerűsítésére, 2630 preferált (5000 fő alatti) településen. Ugyanakkor már vannak piaci alapú zöldhitel-lehetőségek, melyeknél az érintett bankok kamatkedvezménnyel segítik az energiatakarékosságot célzó lakás-korszerűsítéseket, illetve támogatják az energiahatékonyabb ingatlanok vásárlását, építését. Az is könnyítheti a felújítást mérlegelők helyzetét, hogy tavaly megtorpant az építőanyagárak dinamikus drágulása, s az újlakás-építések visszafogása miatt idén talán könnyebb lesz kivitelezőt is találni. 

Az is a jelenlegi piaci helyzet sajátossága, hogy tempósan bővül a „rozsdaövezeti akcióterület” besorolást nyert projektek sora, akár olyanokkal is, amelyeknél már folyik az értékesítés. Ezeket azért érdemes keresni, mert az itt új lakást vásárlók visszaigényelhetik az 5 százalékos áfát is. Ám a fejlesztésre kijelölt rozsdaövezeti területek jó orientációs pontokat kínálnak a használt ingatlant keresőknek is. A tapasztalat szerint ugyanis az ilyen fejlesztésekkel a felélesztett területek szomszédságában lévő ingatlanok is hamarosan felértékelődnek.

A piaci dinamika egy másik vetületére is felhívja a figyelmet az elemző: bár a készletek nagysága nem ezt sugallja, de az építések visszafogása miatt mára lelassult a kínálat bővülése, ugyanakkor kezd élénkülni a kereslet, ami talán idén vagy inkább jövőre már nyilvánvaló lehet. Ennek kiszámítható hatása, hogy a választék szűkülése is felfelé fogja hajtani az árakat.

Borítókép: Illusztráció (Fotó: MTVA/Bizományosi: Nagy Zoltán)