Már nem csak az ár számít: a hőség és az infrastruktúra is átírhatja a lakáspiacot

A klímaváltozás és a lakáskínálat bővítésének kényszere egyszerre formálhatja át a magyar ingatlanpiacot. Miközben az Otthon start programhoz kapcsolódó mintegy 17 ezer tervezett lakás sorsa kerülhet felülvizsgálat alá, egyre fontosabbá válik az is, hogy hol, milyen környezetben és milyen infrastruktúra mellett épülnek az új otthonok. Az idei szélsőséges nyár ugyanis megmutatta: egy lakás értékét a jövőben nemcsak az ára és a lokációja, hanem az is meghatározhatja, mennyire bírja a hőséget, és hogy a környék közművei elviselik-e a klímaváltozás okozta egyre nagyobb terhelést.

Illusztráció Fotó: Vémi Zoltán

A panorámás lakás vagy a nagy terasz továbbra is érték, de egyre inkább az a kérdés, hogy júliusban is használható-e. Egy déli fekvésű, egész nap tűző napnak kitett terasz megfelelő árnyékolás nélkül könnyen elveszítheti prémiumjellegének egy részét.

A klíma már alap, de önmagában kevés

A klimatizálás terjedése jól mutatja, hogy a lakáspiac már reagál a melegebb nyarakra. A 2022-es népszámlálás idején a magyar lakásállomány 27 százaléka volt légkondicionált, a 2010 után épült lakásoknál azonban már 56 százalékos volt ez az arány.

Az új építésű ingatlanoknál ezért egyre kevésbé számít különleges extrának a hűtés lehetősége. Terjednek a hőszivattyús fűtési-hűtési rendszerek, amelyek nemcsak komfortosabbak, hanem energiahatékonysági szempontból is kedvezőbbek lehetnek.

A használt lakások piacán viszont egyre nagyobb értéket képviselhet az, ha már rendelkezésre áll a megfelelő árnyékolás, korszerű nyílászáró, szigetelés, redőny vagy zsaluzia. A vevőnek ugyanis nem kell utólag jelentős összeget költenie a nyári komfort javítására.

A klímaberendezés azonban nem old meg mindent. Egy rosszul tájolt, gyengén szigetelt lakásban a légkondicionáló folyamatos működtetése jelentős energiafogyasztással járhat. A jövőben ezért nem feltétlenül az lesz a legjobb lakás, amelyben a legerősebb a klíma, hanem az, amely eleve kevésbé melegszik fel.

Ez a szempont az új építéseknél különösen fontos. Az épület tájolása, a zöldfelületek, az árnyékolás, a homlokzat kialakítása és az energiahatékony hűtés együtt már a tervezés során meghatározhatja egy lakóprojekt későbbi értékét.

A klímakockázat már a település határán túlra is ér

Az idei nyár legfontosabb ingatlanpiaci tanulsága azonban talán nem is az, hogy hogyan hűtsünk le egy lakást, hanem az, hogy mennyire bírja a hőséget maga a település.

Július végén a Duna rendkívül alacsony vízállása miatt mintegy 30 százalékkal csökkent az egyik vízszolgáltató partiszűrésű kútjainak kapacitása, miközben a vízigény másfélszeresére emelkedett. Szentendrén mintegy 4500 lakos maradt közüzemi vízszolgáltatás nélkül, a Pilisi-medence 14 településén pedig harmadfokú vízkorlátozást vezettek be.

Ez egyelőre nem jelenti azt, hogy a piac automatikusan leértékeli a vízellátási problémákkal érintett településeket. Az viszont egyre világosabb, hogy a közművek teherbírása idővel ugyanúgy ingatlanpiaci szemponttá válhat, mint az iskola, a közlekedés vagy a bevásárlási lehetőségek közelsége.

A gyorsan növekvő agglomerációs településeken különösen fontos kérdés lehet, hogy a víz- és csatornahálózat képes-e kiszolgálni a növekvő lakosságot egy olyan időszakban, amikor a nyári vízfogyasztás egyre magasabb, a vízkészletek pedig egyre nagyobb nyomás alatt vannak.

Vagyis az új lakóprojektek értékelésénél a jövőben nemcsak azt kell majd megkérdezni, hogy mi épül, hanem azt is, hogy mire épül rá.

Éppen most bővülne a kínálat

Ez különösen fontos az Otthon start programhoz kapcsolódó lakásberuházások esetében. A programhoz 33 kiemelt lakásprojekt kapcsolódik, amelyek összesen mintegy 20 ezer új lakás megépítését irányozták elő. Az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont adatai szerint öt, mintegy 2600 lakást tartalmazó projekt már olyan szakaszban van, amelyet a mostani felülvizsgálat nem érint. További 17 projekt ügye folyamatban van, 11 esetében pedig még nem kezdődött meg az engedélyezési folyamat.

Így összesen 28 projekt, mintegy 17 ezer tervezett lakással kerülhet felülvizsgálat alá – írja elemzésében a Duna House. 

A szám nagyságrendjét jól érzékelteti, hogy 2025-ben egész Magyarországon mindössze 12 062 új lakás épült. A két adat természetesen nem hasonlítható össze közvetlenül, hiszen a most tervezett lakások több év alatt kerülhetnének piacra, de az arányok jól mutatják, hogy a döntés a következő évek újépítésű kínálatának jelentős részét érintheti.

A magyar lakásépítés az elmúlt években jelentősen visszaesett: 

• 2020-ban még 28 208 új lakás készült el, 
• 2023-ban 18 647, 2024-ben 13 295, 
• 2025-ben pedig már csak 12 062. 

Tavaly így az ország több mint 4,6 milliós lakásállományának mindössze mintegy 0,26 százaléka újult meg.

A kínálat bővítésére tehát kétségtelenül szükség van. A kérdés sokkal inkább az, hogy hol és milyen ütemben jelenjenek meg az új lakások.

Magyarországon egyértelműen szükség van az új lakáskínálat bővítésére. Az országosan alacsony lakásépítési volumenből azonban nem következik, hogy minden térség képes felszívni a megnövekedő kínálatot. A lakáspiac nagyon erősen lokális

– mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.

A probléma különösen a vidéki nagyvárosokban lehet érdekes. Debrecenben és Szegeden például 1200–1300 lakásos fejlesztések is megjelentek. Ez egy-egy helyi piacon már önmagában is jelentős kínálat, hiszen Debrecen teljes fejlesztés alatt álló újlakás-kínálata mintegy 1500, Szegedé pedig körülbelül 1200 lakás.

Egyetlen nagyberuházás tehát akár a teljes jelenlegi fejlesztési kínálattal összemérhető mennyiséget hozhatna a piacra.

Nem mindegy, hol épül a 17 ezer lakás

A projektek felülvizsgálatánál ezért a lakásszám és a megfizethetőség mellett a helyi keresletet, az értékesítés várható ütemét és az infrastruktúra kapacitását is érdemes figyelembe venni. A klímaváltozás pedig újabb elemmel egészíti ki ezt a szempontsort.

Ha egy új lakónegyed egy gyorsan növekvő, de már most is vízellátási problémákkal küzdő településen épül, az hosszú távon más kockázatot jelenthet, mint egy olyan fejlesztés, ahol a víz-, csatorna- és energia-infrastruktúra bővíthetősége biztosított.

Ugyanez igaz a hőszigethatásra is. Több száz vagy több ezer új lakás koncentrált megépítése megfelelő zöldfelületek és árnyékolás nélkül tovább növelheti a nyári hőterhelést. Egy modern lakópark tehát energetikailag lehet korszerű, miközben a környezet kialakítása miatt mégis kellemetlenül forróvá válhat.

Ezért az új lakások értékét egyre inkább három tényező együtt határozhatja meg: megfizethetőség, infrastruktúra és klímaállóság.

Az építési kedv közben már fordulatot mutat. 2025-ben 28 081 lakásra adtak ki építési engedélyt vagy történt egyszerű bejelentés, ami 37 százalékkal haladta meg a 2024-es értéket. A következő években tehát a kínálat bővülése reális lehet, de az egyáltalán nem mindegy, hogy milyen lakásokkal és milyen lokációkban.

Ami tegnap hátrány volt, holnap már felár lehet

A lakáspiac egyik legérdekesebb változása éppen az lehet, hogy a klímaváltozás lassan átértékeli a korábbi ingatlanpiaci beidegződéseket.

Az északi tájolás például kevésbé vonzó lehetett a napfénykedvelő vásárlóknak, de egy 40 fokos nyári napon már komoly előnyt jelenthet. Egy nagy lombos fa korábban eltakarhatta a panorámát, ma viszont természetes árnyékoló. A fedett loggia kisebbnek tűnhetett a hatalmas nyitott terasznál, de a nyári használhatósága jóval nagyobb lehet. A vastag falú, régi épület pedig energetikai szempontból korszerűtlennek számíthat, miközben megfelelő felújítással nyáron kellemesebb belső klímát biztosíthat.

„Ezek külön-külön apróságnak tűnhetnek, de egy lakás kiválasztásakor összeadódnak. Ha több hasonló ingatlan közül kell választani, könnyen az kelhet el előbb, amelyik előtt van egy nagy fa, jobb az árnyékolása vagy egyszerűen kevésbé forrósodik át” – mondta Valkó Dávid.

Ez a folyamat egyelőre nem jelenti azt, hogy a lakáspiacon tömegesen megjelennének a klímakockázat alapján számított árengedmények vagy felárak. A vevők azonban fokozatosan alkalmazkodnak, és a szempontok előbb-utóbb az árakban is megjelenhetnek.