Jogászunk válaszol

Egyik olvasónk a földtulajdon elbirtoklásáról és az azzal kapcsolatos szabályokról szeretne tájékoztatást kapni. Tekintettel arra, hogy igen terjedelmesen szabályozott jogi intézményről van szó, több részletben adjuk meg a választ.
Elöljáróban szeretném elmondani, hogy a tulajdon(jog) elbirtoklása a római jog óta a joganyag szerves részét képezi. A római jogban az elbirtoklással való szerzést, a tulajdonszerzés egyik módjának, mégpedig eredeti tulajdonszerzésnek tekintették. Ennek értelmében már az ókorban is lehetőség volt arra, hogy meg lehessen szerezni – jogszerűen – más tulajdonát. A jogszerűséget azért kell hangsúlyozni, mert úgy is meg lehet szerezni más tulajdonát, hogy az illető nem egyezik bele, nem adja hozzájárulását.
Ez kivételt jelent azon főszabályok alól, hogy a változást csak két fél egybehangzó akaratnyilatkozata hoz létre, valamint azon szabály alól, hogy tulajdonjog átszállása esetén vélelmezni kell a visszterhességet. A vélelmezés azt jelenti, hogy az ellenkezőjének a bebizonyosodásáig az alaptételt – jelen esetben a visszterhes vagyonszerzést – bizonyítás nélkül valónak fogadjuk el. Tehát ha vita van abban, hogy valaki megszerezte-e más ingatlanát vagy sem, és hogy ezt ingyen tette-e vagy sem, akkor a bíróság legelőször azt vélelmezi, hogy ha meg is szerezték a tulajdont, akkor az visszterhesen történt. A visszterhesség természetesen azt jelenti, hogy valamilyen ellenszolgáltatásért cserébe, tehát nem ingyenesen.
A hatályban lévő jogszabályok szerint elbirtoklás útján az szerzi meg a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot ingatlan esetében tizenöt, más dolog esetében pedig tíz éven át szakadatlanul birtokolja.
Az elbirtoklásnak azonban személyi és tárgyi korlátja is van.
Az elbirtokló személyét érintő kizáró rendelkezés alapján: belföldi jogi személy és jogi személyiség nélküli más szervezet – a Magyar Állam, az önkormányzat, az erdőbirtokossági és legelőbirtokossági társulat, valamint a közalapítvány kivételével –, illetve külföldi magán- és jogi személy termőföld tulajdonjogát elbirtoklás útján sem szerezheti meg (1994. évi LV. törvény 6-7. §).
A dolog birtokának megszerzési módja, ha ez erőszakkal, alattomos módon vagy bűncselekménnyel történik, kizárja az ilyen módszerrel birtokba lépő tulajdonszerzést még akkor is, ha egyébként a törvény további feltételei megvalósultak. Az indokolás szerint az elbirtoklás kizártsága a jogutód birtokosra is kiterjed. A gyakorlat azonban e szabály alkalmazása során a törvény jelentőséget tulajdonít a jogutód birtokos jó- vagy rosszhiszeműségének. Ha a jogutód tudta, vagy a körülmények folytán tudnia kellett volna, hogy birtokos jogelődje a törvényben tiltott módon jutott a dolog birtokához, elbirtoklás útján maga sem szerezheti meg annak tulajdonát. A jóhiszemű jogutód birtokos azonban elbirtoklással tulajdonjogot szerezhet.
Az elbirtoklással történő tulajdonszerzés – hasonlóan az öröklés, a ráépítés vagy túlépítés alapján történő szerzéshez – a törvényben szabályozott jogi tény alapján, annak bekövetkezésekor, a törvény erejénél fogva, minden további hatósági vagy bírósági aktus nélkül vezet a tulajdonjog átszállásához. Igaz ez a megállapítás az ingatlan tulajdonjogának elbirtoklása esetére is, azaz a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése ebben az esetben nem jogot keletkeztető (konstitutív, azaz visszamenő hatályú), hanem a megszerzett jogot regisztráló (deklaratív) hatású. Az elbirtokló az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett tulajdonjoga bejegyzését igényelheti. E jogosultság azonban annyiban korlátozott, hogy nem hivatkozhat megszerzett tulajdonjogára az elbirtokló azzal szemben, aki visszterhes jogügylet alapján és az ingatlan-nyilvántartásban bízva szerezte meg ugyanannak az ingatlannak a tulajdonjogát – függetlenül attól, hogy a tulajdonjoga bejegyzésére még nem került sor.
Az olvasó azonban elsősorban arra kíváncsi, hogy az osztatlan közös tulajdon esetén hogyan történhet az elbirtoklás, és milyen lehetőségek vannak ennek elkerülésére.
Mint már korábban említettem, a közös tulajdon velejárója, hogy mindegyik tulajdonostársnak joga van az egész dolgot birtokában tartani és azt használni. Ezt a jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogai és a dologhoz fűződő törvényes érdekeik sérelmére. A tulajdonostársak a saját joguk gyakorlása során mindig kötelesek szem előtt tartani a másik (többi) tulajdonostárs jogát.
Ingatlanoknál azonban gyakran előfordul, hogy a tulajdonostársak a közös dolog birtoklását egymás között ténylegesen megosztják. Ez azért történik, mert több tulajdonos esetén csak egy használhatná egy időben a dolgot, megosztással viszont a kijelölt (saját) részeket mindenki egy időben használhatja. Az a tulajdonostárs, aki a fennálló jogközösségre vonatkozó törvényes rendelkezésekkel ellentétesen birtokol, rendszerint erőszakos vagy alattomosan birtokló, s ez nem vezethet az elbirtoklás útján való tulajdonszerzésre.
Kivételesen azonban felmerülhet olyan eset, amikor a tulajdonostársakkal szemben az elbirtoklást az elmondottak ellenére is meg lehet állapítani.
Olyan is megeshet, hogy a többi tulajdonostárs az elbirtoklási időt jóval meghaladó idő óta ismeretlen helyen van, életjelt nem ad, s a közös tulajdonban álló dologgal senki más nem törődik, mint az azt birtokló tulajdonostárs, aki a dolgot karbantartja, a terheket is viseli, és a körülményekből megállapítható jóhiszeműséggel az ismeretlen helyen levő tulajdonostársak illetőségét is a sajátjának tekinti. Ha ilyenkor nincs olyan menthető ok, ami az elbirtoklási idő nyugvását eredményezné, akkor az elbirtoklás útján való tulajdonszerzésnek ugyancsak nincs akadálya. (Az elbirtoklási időre vonatkozó szabályokra később térek ki.)