Élénk érdeklődés a plazák iránt

Visszaesést mutat a budapesti befektetési piac az év eleje óta. Ez, Jones Lang Lasalle tanulmánya szerint két tényezőre vezethető vissza: egyrészt a befektetésre alkalmas, jó minőségű irodaépületek hiányára, mert nagy részüket már a múlt évben eladták, illetve kevés megfelelő épület került a piacra. Ugyan az új irodaházakból továbbra is nagy a kínálat, három-négy befektetésre alkalmas irodaháznál többet nem fejeznek be az idén. A másik és legfontosabb ok, hogy az eladó és vevő elképzelései az árral kapcsolatban nem egyeznek meg. A piacot még mindig azok a fejlesztők uralják, akik a kilencvenes évek elején jelentős mennyiségű földterülethez jutottak, magas hozamokat értek el, ezért nem érdekük az ingatlanok gyors eladása. A potenciális befektetők számára nehezen követhetők a piaci környezet gyors változásai, amelyek további nehézségeket jelentenek az egyes üzleti lehetőségek öszszehasonlításánál. A gyorsan változó környezetet legjobban a bérbeadások ingadozása jellemzi. Az év első negyedévében különösen kevés bérbeadás történt (kevesebb mint 30 ezer négyzetméter), amely indokolhatja azokat a félelmeket, miszerint a bérleti díjakra mindez nyomást gyakorolhat. Ugyanakkor, a második negyedévben (mely általában gyenge negyedévnek számít) viszonylag magas volt a piac aktivitása, amelynek eredményeképpen több mint 40 ezer négyzetméter került bérbeadásra. A potenciális befektetők hiányát alátámasztja a német nyílt végű befektetési alapok gyenge aktivitása a piacon, amelynek okai jogi megszorításokban vagy a fizetőképesség hiányában keresendők. A befektetők érdeklődése a kiskereskedelmi helyiségek piacán, különösen a bevásárlóközpontok iránt élénkült. A nyugat-európai központok árainak növekedése arra készteti a befektetőket, hogy olyan új piacokat keressenek, mint Magyarország, ahol még mindig sokkal magasabb jövedelmet érhetnek el. Az európainál magasabb belső megtérülési ráta érhető el a kiskereskedelmi forgalom növekedéséből származó részesedéssel (a forgalom után fizetendő bérleti díjakon keresztül), a fejlődő bérlőkkel és a növekvő tőkeértékekkel. Ez évben mindeddig nem volt befektetés jellegű bevásárlóközpont-vásárlás és jelenleg sem kínálnak a nyílt piacon ilyen lehetőséget. A gyorsan fejlődő bevásárlóközpont-piacon elengedhetetlen, hogy a befektető nyomon kövesse minden egyes befektetés megalapozottságát.Az irodaházak piacán a bérleti díjak az épület elhelyezkedésétől és szolgáltatásaitól függenek, a négyzetméterárak 22 és 39 német márka között mozognak. Az év második negyedévi, 2,5 százalékos csökkenés után a piacon elérhető legmagasabb bérleti díj hét százalékkal csökkent az előző időszak hasonló időszakához képest. Várhatóan a bérleti díjak további rövid távú csökkenésével kell számolnunk a túlkínálat, illetve a most átadott irodák miatt.A volt szocialista országok piacát figyelemmel kísérve látható, hogy Romániában, ezen belül Bukarestben csak lassan fejlődik a befektetési piac. Eddig nem történt jelentős, érdekeltségi körön kívül álló befektetővel befejezett és bérbe adott irodaház-vásárlás. A nemzetközi minőségű irodaházak hiánya, a csökkenő bérleti díjak és a szigorú kilépési feltételek azt bizonyítják, hogy még nincsenek meg a kellő alapfeltételei egy aktív befektetési piac kialakulásának. Ugyanakkor nagy érdeklődés mutatkozik a specializáltabb nyugati befektetési alapok körében, akik meg szeretnék ismételni az érettebb kelet-európai piacokon elért sikereiket, és elébe menni a 3–5 év múlva fejlődésnek induló befektetési piacnak. A jelenlegi hozamok az irodapiacon a legjobb irodaházakra 15–17 százalék közöttiek, de a befektetési aktivitás növekedésével kevesebbel lehet számolni.Csehországban, Prágában erősödtek az irodahozamok. A befektetők jelentős érdeklődést mutatnak bevásárlóközpontok vásárlására, de hiány van a jó minőségű, jövedelemtermelő befektetési lehetőségekből. A legjobb központok közül sok még fejlesztés alatt áll, és kevés alkalmas eladásra a jelenlegi állapotában. A jelenlegi 9,75–11,0 százalék közötti hozamok mellett a megtérüléseket a tőkenövekedés és az emelkedő kiskereskedelmi forgalom kombinációja határozza majd meg. A modern ipari ingatlanállomány kb. 260 ezer négyzetméterre tehető. Az új projektek többsége a bérlő igényei szerint épül, illetve előbérletre vár. A színvonalas raktárhelyiségek hozama 14–16 százalék között alakul.A lengyelországi Varsóban a befektetések leginkább az irodaszektorra korlátozódnak, tizenegy százalék körüli hozamot biztosítva a piaci bérleti díjon kiadott épületekre. A befektetők óvatosak, és kevés nemzetközi színvonalú termék van a nyílt piacon. A befektetések volumenének növekedésére lehet számítani, amint az irodabérleti díjak stabilizálódnak és a kockázatot csökkenőnek ítélik meg. A raktárhelyiségek fejlesztésében tovább éleződik a verseny, és nő a kereslet az olyan épületek megvásárlására, amelyeket direkt a bérlő részére alakítanak ki. A hozamok jelenleg 12–12,5 százalék között alakulnak, bár erősödhetnek, mivel a bérleti díjak most elfogadható szinten látszanak stabilizálódni. A bizalom növekedése a gazdaságban, valamint a kiskereskedelmi forgalom jelentős növekedése azt jelzik, hogy a bevásárlóközpontok piacán magas jövedelmekre és viszonylag magas nettó hozamokra lehet számítani. Lengyelországban nagyon kevés a jó minőségű, jövedelemtermelő bevásárlóközpont, de számos magas színvonalú fejlesztés van folyamatban.