És egyszer csak kopogtat a lakásmaffia...

A BRFK vizsgálati főosztályán, ezen belül a vagyonvédelmi osztályon úgy két és fél éve kezdtek felfigyelni arra, hogy a fővárosban az ingatlanokkal kapcsolatos bűnügyek jelentős üzletággá fejlődtek. A bonyolítók hierarchikus rendszerben kapcsolódnak egymáshoz, s az alsó-, valamint középszintű személyek a csúcson lévőket nem ismerik. Ezért nem túlzás lakásmaffiáról beszélni – jegyezték meg. Jelenleg a főváros különböző kerületeiből több ezer oldalnyi, e témába vágó nyomozati anyag van a BRFK vizsgálati főosztályán. Két területen érzékelhető, hogy a különböző profi lakásmaffiák ténykedése milyen hatással van magára az ingatlanpiacra és az árak alakulására. Az egyik, hogy lassítja a piac egészséges mobilitását, és bizonyos területeken megfigyelhető az árak aránytalan feltornázása. Az éjszakai élet, a kábítószer után – egyes bűnügyi szakemberek szerint – ebben az ágazatban is óriási pénzeket lehet keresni és eltüntetni. A különböző ügyekben felbukkanó azonosságok, bizonyos nevek arra utalnak, hogy a szervezett bűnözés is felismerte a tőkefelhalmozás eme lehetőségét.Ahogy elnézem Sári Mónika őrnagy vitalitását, átrágja magát a kásahegyen. Megjegyzi, hogy a szikár adatok, a tények, a hol párhuzamosan futó, hol összetalálkozó szálak mögött jól kirajzolódik a különböző esetek szociális és pszichológiai háttere. És a szomorú következmény, ahogyan az otthonaikból kiforgatott, addig elfogadható színvonalon élő emberekből „új szegények” lesznek, vagy évekig pereskedő kárvallottak. A legrosszabb, ha teljesen kifosztják őket, és hajléktalanokká válnak.A bűnesetek tipikus formáit így vázolja fel: – Az egyik célcsoportot azok az induló kisvállalkozók alkotják, akiknek nincs különösebb üzleti érzékük, tapasztalatuk, s nem zseniális ötletektől vezéreltetve lesznek vállalkozóvá, hanem megélhetési okokból. Nincs tőkéjük az induláshoz, a bankoktól jelentősebb hitelre nem számíthatnak. Pénz után szaladgálnak, érdeklődnek, először privát körben, majd ez a kör a szóbeszéd útján egyre szélesedik. S ahogy ebben a Budapest nevű nagy faluban szinte törvényszerű, valakinek az ismerőse tud valakit, aki kölcsön tud adni nyolc-, tíz-, tizenkétmillió forintot, igen alacsony kamatra.Trükkel és kényszerrel– Tegyük fel, hogy a kiszemelt áldozatban működik némi életösztön, és megkérdezi, mi történik, ha nem tudnak időben fizetni?– A válasz rendszerint: találnak megoldást, majd megegyeznek... Eltelik három-négy hónap, és kiderül, az üzletből nemhogy a törlesztőrészleteket, de a rezsit is nehezen lehet kitermelni. Ekkor lép be az említett „megoldás”. Más anyagi biztosíték nem lévén egy opciós adásvételi szerződés készül az adós tulajdonában lévő ingatlanra. A hitelező azzal nyugtatja, hogy van még ideje rendezni a dolgot, és ő csak akkor fogja bejegyeztetni tulajdonjogát vagy vételi szándékát a földhivatalnál, ha az adott időre végképp nem tudják megfizetni a tartozást.A felderített ügyek nyolcvan-kilencven százalékában így úszik el a lakás, a családi ház. A történetek mögött persze nemcsak a megszorultság, a kapkodás lelhető fel, hanem civil és üzleti kultúránk kezdetleges mivolta is. Nálunk ugyanis még mindig természetes, hogy egy bizonyos szinten anyagi helyzetüket, üzleti elképzeléseiket bárkivel megosztják az emberek. Az is probléma, hogy a kényszervállalkozó még az alapvető piaci esélyeiről, a kilátásokról sem tájékozódik. Ha ezt tenné, tudhatná, hogy egy nyugati kis- vagy középvállalkozásra sem tervezhető legalább egy esztendeig nyereség. Márpedig ott a boldogulásukat segítő, igen kedvező banki és egyéb hitellehetőségek között válogathatnak. Nálunk, akik az említett réteget megcélozzák, két tényezőre építenek: a hiszékenységre és a fenti hiányosságokra.És még nem esett szó arról az alapvető jogi tájékozatlanságról, hogy hatmilliós összeg felett írásos kölcsönszerződést és nem ingatlanügyletről szólót kellene kötniük a feleknek. De erre rendszerint nincs, aki felhívja a figyelmet.Az otthonukból kisemmizettek másik köre idős, gondozásra szoruló, egyedülálló emberekből kerül ki, akik főként a belső kerületek tágas, értékes önkormányzati lakásaiban élnek. Vajon kik és hogyan jutnak címeikhez, a személyükhöz kapcsolódó információk birtokába? – kérdem Sári Mónikát.– A véletlennek és a jól megszervezett munkamegosztásnak egyaránt jut szerep ebben a folyamatban. Az idős ember, főképp, ha magányos, szeret mesélni. Az orvosi rendelőben, a parkban, a sarki kis üzletben. És mindenütt vannak „fülek”, amelyek célirányosan hallgatnak, és továbbítják az információt. Bevált és gyakorlott módszer, hogy a „közreműködők” szociális gondozónak adják ki magukat, így szabad bejárásuk lesz az idős emberek lakásába. Ügyes „pszichológiával”, apránként vezetik rá őket, hogy jobb elcserélniük a nagy lakást egy kisebbre, és még pénzük is marad. Akár kölcsönöznek is számukra, hogy meg tudják vásárolni az önkormányzattól. Ha ez nyélbe üttetett, jöhet az újabb „csere”, illetve adásvétel.– Lehet, hogy vannak gyanútlanok, de az idős emberek másik típusát ugyancsak nehéz környezetváltozásra bírni...– Gyakori trükk, hogy autóba ültetik, és megmutatják neki a takaros kis házat, lakást, amelybe persze soha nem fog beköltözni. Mire rájön, hogy becsapták, az eredeti és a beígért lakás is a harmadik, negyedik tulajdonos nevén van, akik között szintén vannak becsapott emberek.Egy nyomozás során a Jászságban, egy eldugott, folyóvíz és áramellátás nélküli tanyán több mint tizenöt ilyen módon kifosztott idős emberre találtak. Jótevőik oda zsuppolták be őket. A helyi hatóságokkal való együttműködésnek köszönhetően leltek rájuk, így sikerült a láncolatot is felgöngyölíteni. Tapasztalható, hogy a módszerek egyre durvábbak a kiszemelt idős emberekkel szemben. Két ilyen emberölési ügyre is fény derült a közelmúltban. Rendőri források szerint gyanítható, hogy az eltűnési és a fenti módokon történő ingatlanszerzési ügyek között több esetben is lehetnek összefüggések.Az Angyalföld–Lipótváros– Vizafogó Vagyonkezelő Részvénytársasághoz mintegy nyolcezer ingatlan bérbeadása és kezelése tartozik. A skála az elegáns, harmincas évek épületeitől a panelig, kertes házakig és a szoba-konyhás lakásokig terjed. A vagyonhasznosítási igazgató, Király András az 1997–98 közötti időszakot említi meg, amikor észlelték: bizonyos csoportok vagy személyek egyes embereket különféle trükkökkel rávettek arra, hogy önkormányzati főbérletüket adják el más személy tulajdonában lévő albérleti viszonyért. Főleg az elesettebbekre, a szoba-konyhás lakásokra „utaztak”. Volt információjuk olyan esetekről is, amikor a kiszemelt személy meggondolta magát, és kényszerítés, tettlegesség történt, s olyanokról, amikor az adásvétel eredménye a kisemmizettség lett.Nyitott telekkönyvek– Próbáltak-e tenni valamit az ilyen esetek kivédésére? És egyáltalán: mennyire szólhatnak bele két privát személy üzleti ügyébe?– Kényszerítés miatt néhány esetből rendőrségi feljelentés lett – mondja Király András. – A rendőrség, az önkormányzat úgy látta, hogy valamit mégis tennünk kellene a visszaélések megelőzésére. Nagy mozgásterünk nincs, hiszen az idevonatkozó törvény lehetővé teszi, hogy a bérlő szabadon változtasson a lakáskörülményein, ami jó dolog. Viszont a helyi rendelkezések szintjén néhány, őket óvó mozzanatot beiktattunk az ügyintézés menetébe. Munkatársaink igyekeznek jobb személyes kontaktusba kerülni a szerződő ügyfelekkel. Tanácsot adunk, jogi segítséget ajánlunk fel, ha valamiben bizonytalan az idős ember. Érdeklődünk a megjelölt települési önkormányzatnál, hogy létezik-e a felajánlott ingatlan, valósak-e az elénk tárt adatok.– Hogyan viszonyultak mindehhez az érintettek?– Vegyesen. De azért voltak, akik elgondolkodtak a csábító ajánlaton. Látva a visszaéléseket, mi is változtattunk néhány dolgon. Például ha úgy döntenek, nekünk adják el a bérleti jogot, a korábbi árhoz képest – amely a piaci érték 25 százaléka volt – most 100 százalékot ajánlunk. Az irodáinkban, a falragaszokon feltüntettük, hogy ingatlan-adásvételnél milyen jogi, biztonsági szempontokra ügyeljenek. Számos felvilágosító cikk publikálását ösztönöztük, de aki nem hagyja, azt nem lehet megvédeni.– Ezek szerint hiábavaló volt az igyekezet?– Semmiképp. A kerületben mostanában hanyagolják ezt a műfajt. A felhajtók újabban a nagyobb, tulajdonban lévő lakásokat keresik.Nem is hinné az ember, milyen egyszerűen lehet harminc- vagy akár ötvenmillió forinthoz jutni a más tulajdonában lévő üres telek által. Fontos persze, hogy zöldövezetben, igen értékes helyen legyen. A recept: felderítés sok-sok sétával, az üres telek helyrajzi számának feljegyzése, egy kis sorban állás a földhivatalban, s miután ezek az adatok nyilvánosak, megtudhatjuk a valódi tulajdonos nevét, lakcímét, tulajdoni hányadát. Eme ismeretek alapján elkészülhet a hamis dokumentum, vagy egy személyi igazolvány manipulált adatai kerülnek az iratra. Így történhetett meg, hogy az igazi tulajdonos hazatért a külszolgálatból, s már csak azt láthatta, hogy a jóhiszemű vevő javában építkezik.– A telekkönyvi adatok nyilvánossága alkotmányos jog, ám kérdéses, hogy azok mindegyikét – így például a tulajdoni hányadot, a tulajdonos nevét, címét közölni kell-e? Hiszen a vagyonbevallásnak is vannak olyan elemei, amelyek titkosak. Ezek a bűncselekmények arra mutatnak, hogy ez a nyitottság eszköz mások megkárosítására – jegyzi meg Sári Mónika.Az említett esetek különböző szakaszaiban szükség van jogvégzett emberekre – így közjegyzőkre, ügyvédekre –, akiknek személye, képzettsége a későbbi károsult számára a hitelességet, a jogi biztonságot jelenti. Amikor egyes nyomozások során ügyvédek kerülnek gyanúba, az a sablonszöveg, hogy „kérem szépen, én nem vagyok okmányszakértő, honnan tudtam volna, hogy hamis az a személyi vagy a tulajdoni lap?” Ez az érvelés ellentmond a szakmai hitelességnek és alaposságnak, de még átlátszóbb, ha több ingatlancsalási esetben a szerződéseken ugyanannak a személynek az ellenjegyzése szerepel.A nyomozó hatóságok jelzése után az ügyvédi kamarák is lefolytatják saját szakmai, etikai vizsgálatukat.A Budapesti Ügyvédi Kamarához a hamis iratokkal történő, úgynevezett áleladások kapcsán valóban nagyszámú panasz érkezik – magyarázza dr. Bánáti János elnök, de hozzáteszi, hogy tapasztalataik szerint a károsultat és az ügyvédet egyaránt megtévesztik. Más a helyzet, amikor különféle tartozások fejében kötnek adásvételi szerződést. Itt már felmerül a gondatlanság vagy szándékosság gyanúja. Éves átlagban tíz ilyen jellegű fegyelmi vizsgálatuk van, hat büntetőeljárásról tudnak, amelynek kimenetele után történik a kamarai állásfoglalás. Az utóbbi három esztendőben öt ügyvéd ellen maga a kamara indított eljárást lakásügyekkel összefüggő szakmai hibák, vétségek miatt.A tv2 hétfő esti híradójában elhangzott, újabb két ügyvédről derült ki, hogy segédkeztek egy húszmilliót érő ingatlancsalásban.Mint a piramisjátékEzek után a Budapesti Közjegyzői Kamara elnökétől, dr. Bakonyi Elvirától érdeklődtünk, igaz-e, hogy több kollégája is kínos helyzetbe került ingatlanértékesítési ügyek kapcsán? Pontosít: jelenleg két ilyen esetük van.– Ha valaki közülünk olyan ügymenetben vesz részt, ahol visszaélés gyanúja merül fel, etikai vagy fegyelmi vizsgálatot kell lefolytatni ellene. Ebben a Fővárosi Bíróság illetékes testülete jár el. Az említett eseteknél az egyik kolléga praxisát már előzetesen, a jogerős határozatig felfüggesztettük. Eddig egyikben sem született jogerős határozat. A történtek arra figyelmeztetnek minket, hogy még a kötelező gondosságnál is precízebben járjunk el a szerződések előkészítésénél, a dokumentumok, az adatok ellenőrzésénél. Külön hangsúlyt helyezünk arra, hogy a szerződésekben szereplő pénzátvétel helyének, módjának és idejének meghatározása pontos legyen, és a szerződésből egyértelműen tűnjék ki, hogy az a közjegyző jelenlétében történt.Mit tehetünk, ha a „cselvetés” amúgy legális üzleti vállalkozás? Mint az Otthon 21 Ingatlanbefek-tető és Hasznosító Szövetkezetnél történt, amelynek „csupán” 187 károsultja volt. Piramisjátékszerűen szerveződött az akció, százezer forinttól tízmillióig terjedő összegeket fizettek be és vesztettek el az emberek. Itt azt sem lehet mondani, hogy a károsultak mindegyike vakon megbízott a cégben. Mielőtt befizette volna a részét, több károsult utánanézett a cég bejegyzett adatainak, alaptőkéjének. A cégbírósági információk – csakúgy, mint az impozáns irodaház, a személyzet, a folyamatos hirdetések – azt mutatták, egy jól működő, hiteles társasággal kötnek szerződést. A múlt évben került az ügy a nyomozó hatósághoz, miután a jövendőbeli lakástulajdonosok türelmes várakozás után sem látták a finanszírozási szándékot. A befizetett pénzek egy részének nyoma veszett, bizonyos hányadát – s ezt a nyomozók némi elégtétellel említik – sikerült zárolni, és így néhány személyt kártalanítani. Az ügyben eddig egy gyanúsított van, több személyt még keresnek.