Gombamód szaporodnak a hazai piacon azok a ingatlanbefektetési szövetkezetek, amelyek mesés hozamot – a bankoknál azonos futamidőre elérhető kamat akár háromszorosát, a befektetési alapok hozamainak kétszeresét – ígérve csábítják betételhelyezésre a betérő ügyfeleket. Lapunk összesítése szerint csak az elmúlt szűk fél évben legalább négy-öt e tevékenységgel foglalkozó intézmény (így a Profit Extra, a Vertical-Invest, a Pannon Unió 2003, a KPHM) alakult.
E szövetkezetek szinte mindegyike az ország nyolc-kilenc megyeszékhelyén és persze a fővárosban alakított ki fiókhálózatot, és intenzív reklámkampányba is fogtak (a Profit Extrát kivéve, amely pár heti működés után tavaly decemberben bezárt, és eltűnt a piacról). A képet árnyalja, hogy itthon több, jó ideje tevékenykedő szereplő (így a Baumag, a Pilis Invest, a Duna Profit) is jelen van, amelyek többsége a frissen indulókhoz képest némileg alacsonyabb, s így valószerűbbnek tűnő hozamokat kínál.
A csábító, színes ajánlatokat a tévében vagy óriásplakáton figyelő, netán újságban olvasó leendő ügyfelek közül mindenesetre kevesen tudják: nemhogy a hozamokra, de még saját betett pénzük megtérülésére sincs garancia. Csőd, esetleg bűncselekmény esetén így rossz esetben bottal üthetik betétjük nyomát. A kockázat oka: az ingatlanbefektetési szövetkezetek tevékenységét ma semmilyen állami szervezet sem felügyeli: legföljebb az adóhatóság vagy a cégbíróság foglalkozik az érintett szervezetekkel. A kontroll hiánya azzal is párosul, hogy e befektetések megtérülését – szemben például a bankbetétekével – nem szavatolják (állami) garanciaszervezetek, így az Országos Betétbiztosítási Alap vagy a Befektetővédelmi Alap sem.
A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) tavaly és idén márciusban is több közleményben nyomatékosította: a szövetkezetek – bár hirdetéseik ezt a látszatot keltik – a jog szerint nem hitelintézetek vagy befektetési alapkezelők. Nem szerepelnek a hitelintézeti vagy a tőkepiaci törvényben, ami viszont jelenleg azzal is jár, hogy a felügyeletnek nincs jogosítványa tevékenységüket ellenőrizni. A PSZÁF pusztán annyit tehet, hogy nyilvánosan is felhívja az ügyfelek figyelmét a jelentős veszélyre.
Ugyanezt szorgalmazta pár hete a Befektetési Alapkezelők Magyarországi Szövetsége (Bamosz) közleménye is, amely egyenesen „közgazdasági nonszensznek” nevezte a szövetkezetek egyes hirdetéseinek állításait. A Bamosz erőteljesen kifogásolta, hogy az érintett intézmények reklámjaikban biztos befektetésekről adnak számot, noha kérdéses, hogy hogyan teremtik elő majd a forrást a betett tőke és hozamai visszafizetésére.
A piacon lévő intézmények a hozzájuk forduló állampolgárokat először tagként beléptetik a szövetkezetbe. Ezt követően az ügyfél formailag nem betétet helyez el náluk, hanem – teljesen más kategóriába sorolandó módon – tagi kölcsönt nyújt számukra. Ennek révén az ügyfél-tag részjegyekhez jut a szövetkezetben, amelyet utóbbi a kiszálláskor hozammal növelt áron visszavásárol tőle. Mindez nehezen kifogásolható, hiszen itthon számtalan egyéb szövetkezeti forma létezik, s a tagi kölcsön is megszokott jelenségnek számít. Az így elért privát bevételt egyébként húszszázalékos forrásadó sújtja, de a befektetési szövetkezetek, amelyek az ezzel járó ügyintézést is magukra vállalják, a csábító hozamot sok helyütt e résznek a levonása után (tehát nettó módon) hirdetik.
A szövetkezetek egy része csak 30-100 millió forint alaptőkével rendelkezik (az alsó érték a Pilis Investhez, a felső a Pannon Unió 2003-hoz kötődik), ami jelentős számú betétes esetén aligha lehet fedezet a kifizetésre. Az érintett szervezetek általában már meglévő, megvásárolandó, esetleg fejlesztendő ingatlanokat, illetve az azok révén elérendő nyereséget is felsorolják biztosítékként.
A Duna Profit például Sajóvelezden egy hárommilliárd forint értékű ablakgyárat épít fel, de érdekelt egy-egy dávodi, balatonlellei szállodában, sőt fővárosi lakások is tulajdonában vannak. Közlése szerint a Pilis Investnek is van tényleges ingatlanfedezete: korábban egy nagy értékű piliscsabai ingatlant közművesítettek, majd adtak el. E szövetkezet most fejleszti 130 apartmanos üdülőkomplexumát Kőszegen, továbbá hatszáz hektáron golfpályát és pihenőházakat építenek Pilis térségében, sőt Hévízen hotelépítésbe is belevágnak.
Más a helyzet az újonnan indulókkal. A KPHM például bejelentései szerint csak tervezi, hogy megveszi és korszerűsíti a negyvenszobás Tokaj Hotelt és a húszszobás nyírbátori Hódi Hotelt. Igaz, az egy-egy pénzügyi tanácsadó, élelmiszeripari és ingatlanbefektető céget összefogó holding szövetkezet ingatlanvagyona – állítása szerint – így is 1,5 milliárd forintnyira rúg. A Pannon Unió 2003 pedig a napokban azt nyilatkozta a portfolio.hu internetes lapnak: menedzsmentjüknek ugyan nincs ingatlanpiaci tapasztalata, de befektetési döntéseik előtt komoly ingatlanfejlesztési és jogi szakértőkkel is konzultálnak.
Ami a további biztosítékokat illeti, a ma talán legerőteljesebb reklámkampányt folytató KPHM-hez máris két furcsa eset kapcsolódik. Az itthon jó nevű befektetési banknak és tanácsadó cégnek számító KPMG Hungária Kft. a napokban közleményben határolta el magát a szövetkezettől, mivel annak neve és főképp logója a megtévesztésig hasonlított az övére. A KPHM emellett az elmúlt napokban közzétett egyik újságreklámjában arra is hivatkozott, hogy az Általános Értékforgalmi Banknál (ÁÉB) lévő pénzbeni letétje is szavatolja a tagok biztonságát. A letéttel – ha valóban van ilyen – elvileg ugyan a szövetkezet minden tagja rendelkezhet (hiszen mindegyikük tulajdonos), de ehhez nyilvánvalóan megfelelő taggyűlési döntések kellenének. Ám baj esetén kérdéses, hogy mire erre sor kerül, az összegnek nem vész-e nyoma. Szakértők további két elemet furcsállnak a szövetkezetek tevékenysége kapcsán. Egyrészt nem világos, hogy miért éri meg ezen intézményeknek akár 20-23 százalékos kamattal is kölcsönt felvenni ingatlanfejlesztéseikhez, amikor banki projektfinanszírozás keretében e forrásokhoz maximum feleannyi, 8-12 százalékos kamatteherrel is hozzájuthatnának (igaz, csak akkor, ha akadna olyan pénzintézet, amelyik hajlandó volna a finanszírozásra). A másik komoly probléma, hogy a szövetkezetek egy része a vele kapcsolatban álló, ám esetleg magántulajdonban lévő kft.-k, egyéb társaságok számára adhatja tovább a tagok befizetéseiből birtokába kerülő eszközöket. Megfelelő ellenőrzés híján ezt szintén viszonylag szabadon megteheti (a régóta működő szövetkezetek e felvetés ellenérveként viszont általában a hatékony tagi kontrollra hivatkoznak).
A pénzügyi kormányzat az ingatlanbefektetési szövetkezetek okozta káoszt jogszabály-módosítással kívánja megoldani. A szövetkezeti törvényt – akár heteken belül – úgy módosíttatnák a parlamentben, hogy megtiltsa a piaci szereplők számára a nyilvános felhívás útján (például a médiában vagy írott szóróanyagok révén) történő tagtoborzást. A javasolt passzusok szerint így az ingatlanbefektetési szövetkezetek ezentúl nem reklámozhatják hozamígéreteiket, sőt magát a tagi kölcsön igénybevételének lehetőségét sem. Kérdés, mi lesz e jogszabály hatása, hiszen a hirdetési tiltás nem rendelkezik például az ügynöki terjesztésről.
***
Ingatlanszövetkezetek által ígért éves hozam (%)*
(Egymillió forint befizetésénél)
Szövetkezet neve Futamidő 1 hónap 3 hónap 1 év
Baumag 9 11 12
Duna Profit - 16 17
Fundamentum XXI - - 17
KPHM - - 23
Pannon Unió 2003 16 17 18
Pilis Invest - - 13-14
Vertical-Invest 15 17 18
* A szövetkezetek egy része nettó (szja-levonás utáni) éves hozamként tünteti fel, mások nem közölnek erről adatot (ez valószínűleg a 20 százalékos forrásadó levonását jelenti). Március végi állapot.
* Forrás: szövetkezetek nyilvános hirdetései, MN-gyűjtés
origo.hu
Lázár János lerántotta a leplet a Tisza Pártról – videó
