Pesszimisták a hazai lakáspiac szereplői

A lakáspiac pesszimista, az e szegmensben működő vállalati szereplők összességében negatívan értékelik a tavalyi évet, és nem derűlátók az ideivel kapcsolatosan sem. Egyre inkább úgy tűnik, a kormány által beindított otthonteremtési, -felújítási programok csak keveseknek jelentenek megoldást.

Pesszimista a hangulat a lakáspiacon, amit csak részben képes kompenzálni a más piaci szegmensekben, különösen az üzlethelyiségek és az irodák piacán jellemző, némiképp derűlátó jövőkép – derül ki a GKI Gazdaságkutató Rt. közelmúltban közzétett jelentéséből. A befektetői kilátások nem jók, a piaci szereplői szinte az összes szegmensben a várható fogyasztói árindex alatti árnövekedésére számítanak. A következő egy évben az új lakóingatlanok, irodák és üzlethelyiségek ára várakozásaik szerint két, a raktárak, üzletcsarnokok ára három, míg a telkeké öt százalékkal fog emelkedni – áll a jelentésben. A lakóingatlanok piacán a tavalyi év utolsó három hónapjában nominálisan nem változtak az árak, sőt egyes ingatlanforgalmazók szerint a használtlakás-szegmensben némi árcsökkenés is bekövetkezett. A lakáspiacon működő vállalati szereplők pesszimistán értékelik a tavalyi évet, és nem derűlátóak az ideivel kapcsolatosan sem. Ennek oka a kereslet visszaesése mellett még mindig bővülő kínálat, tehát az egyensúlyát vesztett piac.
Ismert, a piacot számos jogszabályi változás rázta meg: például az új lakás illetékmentességének határa 30 millió forintról 15 millióra csökkent, s szigorodtak a lakáshitelek után járó kedvezmények feltételei. Azt sem szabad elfelejteni, hogy 2004-től 25 százalékos áfával terhelték meg a telkek árát, ennek következtében emelkedtek az árak. Sok szakember szerint a kereslet növekedése érdekében számos jogszabályi módosításra lenne szükség. Ezek között említették a használt lakások megvételéhez igényelhető támogatott hitelek ötmillióban meghúzott maximális plafonjának emelését, hiszen a jelenlegi limit gátja a forgalom növekedésének.
A támogatások csökkentése miatti keresletmérséklődés és a mihamarabbi értékesítés érdekében a fejlesztők inkább kisméretű ingatlanokat hoznak létre, amit viszont a szakemberek nem tartanak kívánatosnak. A lakáshitelezésben is megfigyelhető – ami a gépjárműpiacon már bekövetkezett –, hogy emelkedik a kamat- és árfolyamkockázatot is hordozó devizahitelek aránya. Piaci szereplők tapasztalatai alapján a vásárlók zöme ma már nem befektetési szándékkal vesz ingatlant, hanem saját lakhatásának biztosítása érdekében. Akik mégis „spekulációs” céllal invesztálnak, azok inkább tőkeerős beruházók. Akik pedig nem értenek az ingatlanpiachoz, s kevés tőkével rendelkeznek, azoknak az egyik legbiztosabb befektetés lehet az ingatlanalap. Ezek ugyanis a múlt évben 10-15 százalékos hozamot produkáltak, s vélhetően az idén is szépen hoznak.
Ismeretes, a kormány számos pontján módosította, elsorvasztotta az előző kabinet által életre hívott otthonteremtési rendszert. Az utóbbi időben ugyan több programot is bejelentett, ezek eredményessége azonban kérdéses. Köztudott, rendkívül nagy szükség lenne a hazánkban található panelépületek jelentős hányadának korszerűsítésére. Egy részüket ugyanis a lelakottság és a korszerűtlenség jellemzi, hiszen háromnegyedük 1970 és 1990 között épült. A nyílászárók gyakran rosszul szigetelnek, s nincs egyéni hőmenynyiségmérő. Ezek miatt viszont a havi rezsiköltségek irreálisan magasak. A döntés következtében ez évben 1,9 milliárd forint szerepel panelfelújításra a költségvetésben, ám a 2006-os keret terhére hatmilliárd forint értékben vállalhatnak kötelezettséget. Így az idei, összesen csaknem nyolcmilliárdból 28 ezer felújítás végezhető el. Ilyen ütem alapján viszont nem kevesebb, mint 26 év alatt újulhat meg az ingatlanpiacon található több mint 700 ezer panellakás. Ismeretes, a beruházás egyharmadát kell állnia az önkormányzatnak, egyharmadát a lakónak, és egyharmad az állami rész. Csakhogy a lakók és az önkormányzatok többségének nincs e célra fordítható forrása. Emiatt úgy tűnik, nem ürül ki a kassza.
Nehéz helyzetben vannak a fiatalok. A kormány februártól indította el a Fészekrakó programot, amellyel a hivatalos indoklás szerint az önerő és szülői segítség nélküli fiatalok lakáshoz jutását akarja segíteni. Csakhogy a program számos sebből vérzik, amelyek között talán a legkomolyabb, hogy a támogatással megcélzott körbe tartozók jövedelmi viszonyaik miatt nem tudják majd kifizetni a havi 80–100 ezer forintos törlesztőrészletet.
A harmadik kiemelt terület a bérlakásépítés lehetne. Az állami támogatású bérlakásépítés azonban e ciklusban szinte elsorvadt. Ugyanakkor a kormány lakbér-támogatási rendszert hívott életre. Ismert, ennek mértéke a lakbér 30 százaléka, de legfeljebb havi hétezer forint lehet, s szükséges, hogy az önkormányzat is hozzátegyen ehhez legalább ugyanennyit. Öszszesen tehát havi 14 ezer forint, ám albérleti költségének legfeljebb 60 százalékát kaphatja meg az albérletben élő család. Szakértők szerint e konstrukció azért fog megbukni, mert az önkormányzatok forráshiánnyal küzdenek.
Sokak szerint a Fészekrakó program átszabásra szorul. Gyurcsány Ferenc miniszterelnök nemrég azt mondta, az első hónapok tapasztalatai után lehetséges, hogy változtatnak annak egyes elemein. Ekkor kerülhet napirendre a használt lakások vásárlásához felvett hitelplafon vagy az életkor emelése is. A Fidesz szerint a kormányfő bejelentése beismerése annak, hogy a program nem tud segíteni az emberek otthonteremtési problémáin.