Családoknak kedvező lépésre lenne szükség a lakásáfánál

Közeledik az új lakásokra vonatkozó kedvezményes forgalmi adó év végi kivezetése, s ezzel együtt nő a bizonytalanság az ingatlanpiacon. Bizonyos esetekben ugyan 2023-ig alkalmazni lehet a kisebb áfakulcsot, de az már látszik, hogy csökken az építési engedélyek száma, és a jelek szerint jövőre vissza fog esni az elkészülő új lakások száma is. A helyzet kezelésére szakmai szervezetek olyan megoldást javasolnak, amely a kormány családpolitikai célkitűzéseivel egyezően és a csokhoz hasonlóan kizárná a kedvezményből a befektetőket, és a saját célra vásárlóknak nyújtana segítséget.

Toronydaruk Budapest és Budaörs határán. Nagy fellendülést hozott a társasház- és lakóparkfejlesztésekben a csökkentett forgalmi adó Fotó: Bach Máté

Jóllehet egy évvel ezelőtti döntésével a kormány segített az ötszázalékos, kedvezményes áfa hatálya alá tartozó új lakások jelentős részén, illetve azok megrendelőin, építtetőin és kivitelezőin, a problémát nem oldotta meg végérvényesen. Jelen állás szerint ugyanis alapesetben lejár a kedvezmény hatálya, vagyis a 2016. január 1-jétől bevezetett ötszázalékos áfakulcs ismét 27 százalékra ugrik jövő év elejétől. Akkori szakértői becslések szerint az, hogy a 2018. november 1-jével bezárólag építési engedéllyel vagy egyszerű bejelentéssel rendelkező lakásoknál 2023. december végéig lehet az ötszázalékos áfakulccsal számolni, tízezer lakás építésének feszített munkatempóján enyhített – eme otthonok átadás-átvétele a döntéssel anélkül húzódhat át 2020-ra (vagy későbbre), hogy az elkészülő lakás árát nagyobb adóteher sújtaná. – A kormány javaslata a jelenleg hektikus piacot kiegyenlítettebbé teszi, egyértelműen enyhíti a kapacitás- és szakemberhiányt, miután átlátható, kiszámítható rendszerben fokozatosan jelentkezhet az áfaemelés hatása a piacon – közölte akkor az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület.

Gyors eredmények

A válság s a korábbi szocialista-szabad demokrata kormány elhibázott gazdaságpolitikája miatt a 2010-es évek elejére mélypontra jutó lakásépítések fellendítésére szakmai szervezetek régóta szorgalmazták a lakásépítéseket terhelő, Európában rendkívül magasnak számító forgalmi adó csökkentését. A gazdasági helyzet rendezését követően a kormány 2015 végén jelentette be az ötszázalékos lakásáfa bevezetését – időkorlátosan, négy évre. Ezzel egy időben, 2016 januárjától a magánerős építkezéseknél ötmillió forint erejéig lehetővé vált visszaigényelni a forgalmi adót, s ekkor lépett életbe a kibővített családi otthonteremtési kedvezmény (csok) tíz plusz tíz millió forintos lehetősége is. Mindezek az intézkedések együttesen nagyon hamar meghozták az eredményeket. Már az első évben megugrott az építési engedélyek száma: a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint míg 2015-ben mintegy 12 500 lakás kapott engedélyt, 2016-ban már 31 500, 2017-ben pedig 38 ezer. Tavaly már kevesebb új engedélyezés történt, az idei első fél évben pedig lényegében stagnált a szám éves összevetésben. Eközben az átadott lakásszám 2016-ban elérte a tízezret, két éve csaknem 15 ezer otthon készült el, tavaly mintegy 18 ezer.

Toronydaruk Budapest és Budaörs határán. Nagy fellendülést hozott a társasház- és lakóparkfejlesztésekben a csökkentett forgalmi adó
Fotó: Bach Máté

Finomhangolás

A legfrissebb adatokban már látszódnak az elbizonytalanodás jelei. Ugyancsak elenyészően, de az idei első fél évben valamivel kevesebb lakást adtak át, mint egy évvel korábban. S bár az év hátralévő részében valószínűleg nagy számban készülnek el otthonok, mindez nem sokkal fogja húszezer fölé lökni az idei újlakás-számot. Az pedig már most borítékolható, hogy jövőre visszaesés fog következni. Nem véletlen, hogy a Magyar Nemzetnek korábban Banai Ádám, a jegybank igazgatója arról beszélt, hogy a lakásáfa még nem került le a napirendről. – Továbbra is fontos téma, hogy hosszabb távon mi legyen az új lakások forgalmi adójával. A legutóbbi döntéssel a bizonytalanság ugyan megszűnt, de a hosszú távú, megfelelő szint megtalálása még vita tárgya – fogalmazott az igazgató.

– Ahogy az ötszázalékos forgalmi adó megjelent, szinte egyből berobbant a piac. Ugyanakkor látni kell, hogy a kínálati oldalt szinte csak a kedvezményes áfakulcs mozgatta meg, a csok vagy más intézkedések a fellendülésre nem voltak érdemi hatással – mondta lapunk érdeklődésére Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Szerinte a legfontosabb nem az az ingatlanpiaci alapvetést jelentő szempont, hogy évi negyvenezer lakásnak kellene épülnie, hanem az, hogy ne hullámozzon az átadások száma. – Nagyon káros tud lenni, ha mondjuk egyik évben ötezer, a másikban 15 ezer lakást építenek, utána pedig újra jóval kevesebbet. Közép- és hosszú távon is egyenletes szintet kellene mutatnia a lakásépítéseknek, legfeljebb egészen kis kilengésekkel. Éppen ezért most mindenféleképpen szükség lenne valamilyen finomhangolásra, mert a 27 százalékos áfakulcs biztosan nagyobb visszaesést hoz – mutatott rá Balogh László.

– Az látszik, hogy a legnagyobbak nem állnak le. Nekik egyrészt lehetnek még korábban engedélyt kapó, vagyis az ötszázalékos áfa hatálya alá tartozó beruházásaik, másrészt a 27 százalékos áfával is folytatják fejlesztéseiket – mondta lapunknak Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. Ugyanakkor, ha a társasházi beruházások – ahogy azt az adatok mutatják – valóban visszaesnek, az szerinte annyiban segítheti is a kisebb fejlesztőket vagy a magánerős építkezőket, hogy jelentős kapacitások szabadulhatnak fel.

Befektetői vásárlások

Varga Mihály pénzügyminiszter korábban a befektetői vásárlások nagy arányával magyarázta, hogy az eredeti terveknek megfelelően csak négyéves ciklusra vezetik be a kedvezményt és nem lesz hosszabbítás. Ugyanakkor a kivezetés a jelek szerint inkább a saját lakhatásukat megoldani igyekvő családokat érinti érzékenyen. Nem véletlen, hogy szakmai szervezetek most javaslataikkal ebből az irányból közelítenek. Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége például azt vetette fel, hogy aki saját lakhatásra vásárolna új otthont vagy építene házat, az 2020-tól az ötszázalékos és a normál, 27 százalékos áfakulcs közötti különbözetet igényelhesse vissza. Ugyanez a logika működik ugyanis a csoknál is, hiszen ott is az életvitelszerű ottlakásra tudja megigényelni a család a vissza nem térítendő támogatást.

Mindeközben persze más családtámogatások is életbe léptek. Elindult a falusi csok, ráadásul a gazdaságvédelmi akciótervben elhangzott, hogy a kistelepüléseken ötmillió forintig vissza lehet majd igényelni a forgalmi adót, legyen szó építkezésről vagy házfelújításról. Ugyanakkor ez utóbbi részletei – például hogy a 2486 falusi csokos településen, esetleg máshol is igénybe lehet-e majd venni – az év végéhez közeledve sem ismertek.

Háromféle jogállás

Jelenleg három különböző eset lehetséges az új lakások piacán attól ­függően, hogy mikor kapott építési engedélyt az adott lakás, illetve hogy áll az építkezés.

1. Azokra az épülő ingatlanokra, amelyek 2018. november 1-je előtt megkapták az építési engedélyt vagy egyszerű bejelentéssel készenlétbe helyezték e-építési naplójukat, 2023 végéig érvényes a kedvezményes, ötszázalékos lakásáfa. Ezzel a tavaly november 7-én bejelentett intézkedéssel a kormány sok ezer ingatlan esetében azt akarta elérni, hogy a kivitelezői kapacitások szűkössége ne vezessen kapkodáshoz és tömeges problémákhoz. Ezek az ingatlanok a döntéssel „időt nyertek”.

2. Azoknál az épülő ingatlanoknál, amelyek 2018. november 1-jét követően kapták meg az építési engedélyt vagy ennél később történt meg egyszerű bejelentésük, a 2019. december 31-ig kiállított számlák, illetve részszámlák adóznak öt százalékkal. A 2020. január 1-je után kiállított számlákban szereplő összegeket viszont már 27 százalék forgalmi adó terheli.

3. A jövőre kezdődő építkezések lakásainál jellemzően már csak a 27 százalékos áfával lehet számolni. Ezeknél legfeljebb a foglaló, esetleg egy nagyobb mértékű előleg megfizetése történhet ötszázaléknyi forgalmi adóval – feltéve, ha legkésőbb 2019. december 31-i kiállítású a számla.