Objektív számokkal csak közelítőleg igazolható, de nagyságrendileg igaz: 1999-ben a használt lakást vásárolni kívánó hitelfelvevő családok számára a tényleges teherviselő képesség alapján az elérhető hitel nagysága (átlagosan kétkeresős, kétgyerekes családmodellt feltételezve) hatszázezer forint volt, amely az akkori átlagos használt lakások vételárának mintegy 10-12 százalékát jelentette. Ez azt eredményezte, hogy gyakorlatilag nem működött a használt lakás vásárlásához kötött külső forrás igénybevétele. A kamatszint 24 százalékos volt, a futamidő öt év alatti szintje pedig csaknem minden családi elképzelést reménytelenné tett.
Természetesen a piaci igény akkor is jelentkezett, pláne egy olyan országban, mint Magyarország, ahol az európai átlaghoz képest kiemelkedően magas – kilencven százalék feletti – a saját tulajdonú lakásban való életvitel. Mint köztudott, Európában ez az arány nem haladja meg az 55-60 százalékot.
Mi kellett ehhez a nem igazán kedvező folyamat megfordításához?
– Kellett egy növekedési pályára álló gazdaság, legfőképp emelkedő reálkeresetekkel, amelyek képesen voltak a családfenntartási költségektől elszakadni. Szükség volt erőteljes inflációcsökkenésre, amely esélyt adott a tőkepiaci források bevonására. Húsz százalék feletti kamatszinten nem lehet tízéves fix futamidejű jelzáloglevelet kibocsátani.
– Kellett erős állami akarat, amely ha nem is direkt állami garanciákkal – bár erre is voltak elgondolások az USA példájára –, de kamattámogatási formában multiplikáló hatást kifejtve jelenértékűvé tette 2000. február 1-jét követően a kedvezményezett lakáscélok esetében az inflációcsökkenési várakozást a lakáshiteleknél. A jelzáloglevélhez adott állami támogatással annak érdekében, hogy a támogatás garantáltan eljusson a hitelfelvevőig, és ne banki eredményjavító tényező legyen, a támogatási rendelet előírta az ügyfél felé felszámítható kamatplafont is. Ezzel – igaz több lépésben – az európai országokban bármelyikében vállalható kamatszinteket tudott kiíratni a bankok portájára a kereslet.
– Kellett ehhez a hitelfelvevői kör szemléletváltozása. 2000-től napjainkig folyamatosan érzékeljük, hogy a hitelfelvevők igénye a futamidő nyújtására erősödik. Jelenleg átlagosan 12 év a lakáshitelek futamideje. Ez lassan alakult ki, hiszen a hosszú időtartamra való eladósodás az elmúlt időszak kiszámíthatatlan gazdaságpolitikai változásai és a banki magatartások nem mindig bizalmat erősítő elemei (az ingatlanfedezettségből való bizonytalan megtérülés miatt széles körű kezesi és egyéb fedezetek bevonását kérték a bankok) az ellen dolgoztak, hogy a közgazdaságilag indokolt futamidőnyújtást (addig kell nyújtani a lakáshitel futamidejét, amíg csökken a havi törlesztőteher adott kamatszint mellett) nem tették vállalhatóvá az elképzelésekben. Ez ma gyorsan változik: már senki nem riad meg, ha 15 éves kölcsönszerződésre kap ajánlatot. Ma a használt lakásokhoz kapcsolódó reális hitelcél megvalósulására (minden család egy minőségi ugrással az ő meglévő jelen lakhatási helyzetéhez képest) a családok 65-70 százalékának esélye van. Vállalható kockázatot jelent, hogy átlagos keresettel átlagos lakásméret nagyobbra cserélésére, korszerűsítésre, bővítésre hatmillió forintot felvegyen a hiteligénylő, ötéves fix kamatozással 15 éves futamidőre, havi 48 000 forint tehervállalással.
– Kellett ehhez a folyamathoz forrást, betétet biztosító kör is a tőkepiacról. A biztosítótársaságok, nyílt végű befektetési alapok, nyugdíjpénztárak kedvelt befektetési formája a jelzáloglevél vásárlása, azzal együtt is, hogy portfóliójukban limitált (25 százalék) az egy jelzálogbanktól származó jelzáloglevelek maximális mennyisége.
Jelenleg Magyarországon 350-400 milliárd forintnyi ilyen tőkepiaci szabadforrás keres befektetést. E lehetőség tovább bővül, ha jegybankképessé válik a jelzáloglevél, illetve a külföldi közvetlen kibocsátások korlátlan felvevőpiacként jelennek meg. Ma már jellemző e jelzáloglevekre, hogy meghatározó arányban minimum öt évre fix kamatozásúak és ezzel biztosítható, hogy a jelzáloghitelek is – igazodva a forráslejáratokhoz – fix kamatozásúak tudnak lenni. A lakáscélú nem üzleti vállalkozást finanszírozó hitelt nem lehet a napi változó pénzpiaci mozgásoknak kitenni. Egyszerű példával: egy pedagógus házaspár havi lakáshitel-törlesztő részletét nem képes rövidtávon az aktuális pénzpiaci hullámzással indukált módon változtatni. Jelenlegi ötéves fix periódusukat hamarosan cseréljük a tízéves fix periódusokkal.
Mi kellett még ahhoz, hogy ez
a sokszereplős folyamat elinduljon?
Egy olyan új intézménytípusnak kellett belépnie a piacra, amelyet elfogadnak a befektetők, elfogad kiszámítható partnernek a támogatások közvetítésére az állam, és elérhető a fő célcsoport, a lakáshitelt felvevők széles köre számára is.
Ez az új, törvényileg szabályozott intézményi forma a jelzáloghitelezés. A jelzálog-hitelintézetekről szóló törvény ráirányította a jelzálogbankot a speciális feladatra, a lakásjelzálog-hitelezésre azáltal, hogy – nem enged számlát vezetni, betétet gyűjteni; öt évnél hosszabb hitelfutamidőt ír elő folyósításnál; erős ingatlanfedezetet követel meg törvényileg (ne kelljen más biztosítékot kérni); speciális jogosítványt ad a jelzáloglevél kibocsátására és vagyonellenőr alkalmazását írja elő (ez a befektetők biztonságát erősíti, olcsóbban adnak forrást), a kockázatokat alacsony szintre szorítja le, közokiratiságot ír elő, külön felügyeleti speciális ellenőrzést rendel el.
Mi történt az FHB Földhitel- és Jelzálog-bankkal az elmúlt három évben?
A tőkepiacra bevezetett és elfogadott lett a jelzáloglevele mint speciális kötvény 13 zártkörű és négy nyilvános sorozattal, jelenlegi hetvenmilliárdos, folyamatban lévő kibocsátási programmal.
Kiépített egy kétszintű szereposztáson alapuló hitelezési folyamatot, amely a kereskedelmi bankokkal, biztosítókkal, takarékszövetkezetekkel, lakás-takarékpénztárakkal a közvetlen ügyfél elérést teszi lehetővé úgy, hogy az FHB biztosítja az ingatlanértékelés és az értékpapírosítás prudenciáját.
A feladatmegosztás eredményeképpen az államilag támogatott FHB-s forrású lakáshite-lek mintegy hétszáz ponton érhetők el az országban.
A két világháború között Európa harmadik legerősebb intézménye volt a magyar jelzálogbankok köre. Véleményem szerint ezen intézménytípus a legjobb lakmuszpapírja a gazdasági bizalomnak, hiszen ha a tőkebefektető bízik a hosszú távú gazdaságban, akkor vesz jelzáloglevelet. Az elmúlt időszakban 4-4,5-szeres volt a túljegyzés az állampapír referenciahozamok felett negyven-hetven bázisponttal. Nagyon értékes jelzés számunkra az az erős bizalom, hogy 15-20 évre veszik fel a hitelt. Mi, az FHB-ban dolgozók, reméljük, hogy tevékenységünk minden érintett szereplő megelégedését szolgálja hosszú távon, hiszen minden megkötött szerződésünk kifutáskor már euróban fog lezárulni, de ma még „csak” a kamatszintje euró.
A szerző az FHB vezérigazgatója
Zelenszkij támad, Brüsszel nem áll ki az EU-s tagországok érdekében
