A jelzáloghitelezés az otthonteremtés motorja

Az elmúlt években a legnagyobb változás és egyben a lakáspiac dinamizálódásának legékesebb bizonyítéka azoknál mérhető, akikért az egész történik: a hitelfelvevő családok esélyében és tényleges szándékában történt a legnagyobb elmozdulás. Ha három év változását megnézzük 1999–2002 között, a lakáshitel-igénylőknél nagyon gyors esélynövekedést látunk.

2002. 04. 04. 23:00
VéleményhírlevélJobban mondva - heti véleményhírlevél - ahol a hét kiemelt témáihoz fűzött személyes gondolatok összeérnek, részletek itt.

Objektív számokkal csak közelítőleg igazolható, de nagyságrendileg igaz: 1999-ben a használt lakást vásárolni kívánó hitelfelvevő családok számára a tényleges teherviselő képesség alapján az elérhető hitel nagysága (átlagosan kétkeresős, kétgyerekes családmodellt feltételezve) hatszázezer forint volt, amely az akkori átlagos használt lakások vételárának mintegy 10-12 százalékát jelentette. Ez azt eredményezte, hogy gyakorlatilag nem működött a használt lakás vásárlásához kötött külső forrás igénybevétele. A kamatszint 24 százalékos volt, a futamidő öt év alatti szintje pedig csaknem minden családi elképzelést reménytelenné tett.
Természetesen a piaci igény akkor is jelentkezett, pláne egy olyan országban, mint Magyarország, ahol az európai átlaghoz képest kiemelkedően magas – kilencven százalék feletti – a saját tulajdonú lakásban való életvitel. Mint köztudott, Európában ez az arány nem haladja meg az 55-60 százalékot.

Mi kellett ehhez a nem igazán kedvező folyamat megfordításához?
– Kellett egy növekedési pályára álló gazdaság, legfőképp emelkedő reálkeresetekkel, amelyek képesen voltak a családfenntartási költségektől elszakadni. Szükség volt erőteljes inflációcsökkenésre, amely esélyt adott a tőkepiaci források bevonására. Húsz százalék feletti kamatszinten nem lehet tízéves fix futamidejű jelzáloglevelet kibocsátani.
– Kellett erős állami akarat, amely ha nem is direkt állami garanciákkal – bár erre is voltak elgondolások az USA példájára –, de kamattámogatási formában multiplikáló hatást kifejtve jelenértékűvé tette 2000. február 1-jét követően a kedvezményezett lakáscélok esetében az inflációcsökkenési várakozást a lakáshiteleknél. A jelzáloglevélhez adott állami támogatással annak érdekében, hogy a támogatás garantáltan eljusson a hitelfelvevőig, és ne banki eredményjavító tényező legyen, a támogatási rendelet előírta az ügyfél felé felszámítható kamatplafont is. Ezzel – igaz több lépésben – az európai országokban bármelyikében vállalható kamatszinteket tudott kiíratni a bankok portájára a kereslet.
– Kellett ehhez a hitelfelvevői kör szemléletváltozása. 2000-től napjainkig folyamatosan érzékeljük, hogy a hitelfelvevők igénye a futamidő nyújtására erősödik. Jelenleg átlagosan 12 év a lakáshitelek futamideje. Ez lassan alakult ki, hiszen a hosszú időtartamra való eladósodás az elmúlt időszak kiszámíthatatlan gazdaságpolitikai változásai és a banki magatartások nem mindig bizalmat erősítő elemei (az ingatlanfedezettségből való bizonytalan megtérülés miatt széles körű kezesi és egyéb fedezetek bevonását kérték a bankok) az ellen dolgoztak, hogy a közgazdaságilag indokolt futamidőnyújtást (addig kell nyújtani a lakáshitel futamidejét, amíg csökken a havi törlesztőteher adott kamatszint mellett) nem tették vállalhatóvá az elképzelésekben. Ez ma gyorsan változik: már senki nem riad meg, ha 15 éves kölcsönszerződésre kap ajánlatot. Ma a használt lakásokhoz kapcsolódó reális hitelcél megvalósulására (minden család egy minőségi ugrással az ő meglévő jelen lakhatási helyzetéhez képest) a családok 65-70 százalékának esélye van. Vállalható kockázatot jelent, hogy átlagos keresettel átlagos lakásméret nagyobbra cserélésére, korszerűsítésre, bővítésre hatmillió forintot felvegyen a hiteligénylő, ötéves fix kamatozással 15 éves futamidőre, havi 48 000 forint tehervállalással.
– Kellett ehhez a folyamathoz forrást, betétet biztosító kör is a tőkepiacról. A biztosítótársaságok, nyílt végű befektetési alapok, nyugdíjpénztárak kedvelt befektetési formája a jelzáloglevél vásárlása, azzal együtt is, hogy portfóliójukban limitált (25 százalék) az egy jelzálogbanktól származó jelzáloglevelek maximális mennyisége.
Jelenleg Magyarországon 350-400 milliárd forintnyi ilyen tőkepiaci szabadforrás keres befektetést. E lehetőség tovább bővül, ha jegybankképessé válik a jelzáloglevél, illetve a külföldi közvetlen kibocsátások korlátlan felvevőpiacként jelennek meg. Ma már jellemző e jelzáloglevekre, hogy meghatározó arányban minimum öt évre fix kamatozásúak és ezzel biztosítható, hogy a jelzáloghitelek is – igazodva a forráslejáratokhoz – fix kamatozásúak tudnak lenni. A lakáscélú nem üzleti vállalkozást finanszírozó hitelt nem lehet a napi változó pénzpiaci mozgásoknak kitenni. Egyszerű példával: egy pedagógus házaspár havi lakáshitel-törlesztő részletét nem képes rövidtávon az aktuális pénzpiaci hullámzással indukált módon változtatni. Jelenlegi ötéves fix periódusukat hamarosan cseréljük a tízéves fix periódusokkal.

Mi kellett még ahhoz, hogy ez
a sokszereplős folyamat elinduljon?

Egy olyan új intézménytípusnak kellett belépnie a piacra, amelyet elfogadnak a befektetők, elfogad kiszámítható partnernek a támogatások közvetítésére az állam, és elérhető a fő célcsoport, a lakáshitelt felvevők széles köre számára is.
Ez az új, törvényileg szabályozott intézményi forma a jelzáloghitelezés. A jelzálog-hitelintézetekről szóló törvény ráirányította a jelzálogbankot a speciális feladatra, a lakásjelzálog-hitelezésre azáltal, hogy – nem enged számlát vezetni, betétet gyűjteni; öt évnél hosszabb hitelfutamidőt ír elő folyósításnál; erős ingatlanfedezetet követel meg törvényileg (ne kelljen más biztosítékot kérni); speciális jogosítványt ad a jelzáloglevél kibocsátására és vagyonellenőr alkalmazását írja elő (ez a befektetők biztonságát erősíti, olcsóbban adnak forrást), a kockázatokat alacsony szintre szorítja le, közokiratiságot ír elő, külön felügyeleti speciális ellenőrzést rendel el.

Mi történt az FHB Földhitel- és Jelzálog-bankkal az elmúlt három évben?
A tőkepiacra bevezetett és elfogadott lett a jelzáloglevele mint speciális kötvény 13 zártkörű és négy nyilvános sorozattal, jelenlegi hetvenmilliárdos, folyamatban lévő kibocsátási programmal.
Kiépített egy kétszintű szereposztáson alapuló hitelezési folyamatot, amely a kereskedelmi bankokkal, biztosítókkal, takarékszövetkezetekkel, lakás-takarékpénztárakkal a közvetlen ügyfél elérést teszi lehetővé úgy, hogy az FHB biztosítja az ingatlanértékelés és az értékpapírosítás prudenciáját.
A feladatmegosztás eredményeképpen az államilag támogatott FHB-s forrású lakáshite-lek mintegy hétszáz ponton érhetők el az országban.
A két világháború között Európa harmadik legerősebb intézménye volt a magyar jelzálogbankok köre. Véleményem szerint ezen intézménytípus a legjobb lakmuszpapírja a gazdasági bizalomnak, hiszen ha a tőkebefektető bízik a hosszú távú gazdaságban, akkor vesz jelzáloglevelet. Az elmúlt időszakban 4-4,5-szeres volt a túljegyzés az állampapír referenciahozamok felett negyven-hetven bázisponttal. Nagyon értékes jelzés számunkra az az erős bizalom, hogy 15-20 évre veszik fel a hitelt. Mi, az FHB-ban dolgozók, reméljük, hogy tevékenységünk minden érintett szereplő megelégedését szolgálja hosszú távon, hiszen minden megkötött szerződésünk kifutáskor már euróban fog lezárulni, de ma még „csak” a kamatszintje euró.
A szerző az FHB vezérigazgatója

Ne maradjon le a Magyar Nemzet legjobb írásairól, olvassa őket minden nap!

Google News
A legfrissebb hírekért kövess minket az Magyar Nemzet Google News oldalán is!

Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.