Az ECOSTAT ingatlanbarométere 2001. negyedik negyedévében 49,2 százalék volt, az előző három hónaphoz képest 1,6 százalékponttal csökkent, ami a fejlesztés és a forgalom enyhe mérséklődését jelzi. Ezen belül
a lakáspiac 2002. évi tendenciái rövidena következőkben vázolhatók fel:
Új lakások piaca: nő az új építésű kis lakások iránti kereslet; változatlan a kereslet a modern és korszerű lakóparki lakások iránt; 9-12 százalékos áremelkedésre számítanak 2002-ben; a Széchenyi-terv alapján az ország egész területén elindul a bérlakás-építési program (az első ütem támogatási kerete 24,5 milliárd forint).
Régi lakások piaca: túlkínálat panellaká-sokból és korszerűtlenül megépített nagylakásokból – stagnáló, illetve csökkenő árak; változatlan kereslet a nagy alapterületű, régi építésű lakások, önálló kertes villák iránt – az áremelkedés legalább az infláció mértékét eléri; megnő a kereslet a jól beépíthető tetőterek iránt a belvárosban és környékén, 10-15 százalékos áremelkedés várható.
Az ingatlanpiac más területein várható fejlődés is hasonlóképpen prognosztizálható:
Irodapiac: túlkínálat, főleg Budapest belvárosában; további kilencven-százezer négyzetméter irodaterület építése; a bérleti díjak 7,2–10,3 százalék közötti emelkedése.
Telekpiac: továbbra is nő az építési telkek iránti kereslet – árnövekedés 10-15 százalék.
Ipari, kereskedelmi és szolgáltatási építmények: Budapesten öt-hatszázezer négyzetméternyi területen épül 18-20 bevásárlóközpont; Pest megyében is legalább 7-9 üzletközpont épül; további ipari parkok létesülnek egyre korszerűbb infrastrukturális hálózattal.
Az ingatlanforgalmazók szerint a lakosság vásárlási hajlandósága 2002 első hónapjaiban a 2001 év végi szinttel megegyező lesz. A használt, panel- és nem panellakások iránti lakossági keresletet lefelé ível, ezzel szemben az egyéb új lakások és az építési telkek terén éppen ellenkező a várt tendencia, a jelenleginél nagyobb kereslet várható. A nem lakossági ingatlanvásárlások körében is az építési telkek, valamint az ipari és a kereskedelmi, illetve szolgáltatóépületekkel kapcsolatban a legkedvezőbbek a várakozások.
Az üdülőingatlanok piacán 2001 végén csökkent és ez év első negyedévében is lanyhul a kereslet. Az ingatlanpiacon potenciális vásárlóként megjelenő csoportok közül a lakossági beruházásokkal kapcsolatban nagyobbak a remények, de a befektetői csoportok körében is optimisták az előrejelzések. Ezzel szemben a költségvetési, önkormányzati szervezetek vásárlásainak élénkülésével nem számolnak a forgalmazók. A potenciális bérlőként megjelenő csoportok közül a lakossággal és a belföldi befektetői csoportokkal kapcsolatban jelentősek a várakozások, a többi piaci szereplő esetében jellemzően a 2001. negyedik negyedévi szinttel megegyező vagy inkább csökkenő bérleti kereslettel számolnak a szakemberek a következő három hónapban.
Az egyes ingatlantípus-bérlemények közül várhatóan a lakások, valamint a kereskedelmi és szolgáltatóépítmények örvendenek majd nagyobb népszerűségnek, ugyanakkor az építési és üdülőtelkekre, valamint az üdülőkre, nyaralókra vonatkozóan lényegesen kisebb lesz a kereslet. Leginkább Budapest agglomerációjában és a fővárosban lévő ingatlanok vásárlásával kapcsolatban számítanak növekedésre a szakemberek. A községekben és az üdülőövezetben található ingatlanok ugyanakkor a jelenleginél kisebb mértékben lesznek vonzóak mind a lakossági, mind pedig a nem lakossági ingatlanvásárlók körében.
Az egyes ingatlantípusokat vizsgálva a várakozások szerint a fővárosban továbbra is a kisebb lakások lesznek a legkelendőbbek, valamint a tetőterek, a társas- és családi házak építésére, ipari és logisztikai ingatlanok építésére alkalmas telkek az eddiginél jóval nagyobb keresletnek örvendenek majd. A fővárosi ingatlanok közül az ingatlanforgalmazók az irodaházak, valamint a boltok, üzletek, illetve az ezek építésére alkalmas telkek körében számítanak leginkább a kereslet csökkenésére. A vidéki ingatlanokkal kapcsolatban a várakozások nagyon hasonlóak: a társasházak és a családi házak, illetve az ipari és logisztikai ingatlanok építésére alkalmas telkek a legkeresettebbek, amelyet a vidéki helyszínen is a kisméretű lakások és a családi házak követnek.
Az ingatlanforgalmazók az irodaházak, kiskereskedelmi létesítmények, szállodák építésére alkalmas telkek, valamint a boltok, üzletek és az irodák terén a kereslet kismértékű csökkenésére számítanak. Az ingatlanbérlési szándék sem a fővárosban, sem vidéken nem változik jelentős mértékben a következő három hónapban. Akik mégis változást várnak Budapesten, azok leginkább a raktárhelyiségek és ipari bérlemények esetében növekedésre, a lakások és az irodák esetében stagnálásra számítanak. Vidéken pesszimistábbak az előrejelzések: a kereskedelmi bérlemények, a lakások és az irodák körében stagnálást, a raktárak és ipari bérlemények esetében pedig növekedést várnak a forgalmazók.
A forgalmazók többségének véleménye szerint a bérleti díjak 2002. első negyedévében érdemben nem fognak változni. Azok várakozása szerint, akik feltételezik, hogy a piac nem marad mozdulatlan a következő három hónapban, a bérleti díjak az új ingatlanok esetében növekedni, a használt ingatlanoknál stagnálni fognak.
A lakáspiac áraival kapcsolatban kifejezett árnövekedésre számít a forgalmazók 36-71 százaléka. A legtöbben az építőanyagárak növekedését várják (71 százalék), ugyanakkor a telekárak és az építési-szerelési tevékenység árainak növekedését 63-65 százalékban valószínűsítik. Árcsökkenésre ezeken a területeken senki sem számít. Az árnövekedést feltételezők tíz százalék körüli vagy valamivel kisebb drágulásra számítanak, a legmagasabb átlagértéket (11,4 százalék) a munkaerőköltségeknél találjuk, míg a tervezési díjak emelkedésére 6,8 százalékos becslést adtak a forgalmazók.
Általános tendenciának tűnik, hogy a hasonló funkciót betöltő, de használt ingatlanok esetében jellemzően árcsökkenést, az új építésűeknél növekedést prognosztizálnak. Az árak növekedését az új logisztikai ingatlanoknál, az új ipari építményeknél és az új lakóépületeknél valószínűsítik. Az árak csökkenését leginkább a használt lakóépületek és az A kategóriás irodaépületek esetében tartják valószínűnek. Az árnövekedésre számítók 5–12 százalék, az árcsökkenést feltételezők 3–8 százalék közötti változást jeleznek.
Az ingatlanforgalmazók 2001. negyedik negyedévében valamelyest csökkenő optimizmusa szezonális hatásokkal is magyarázható. A forgalom intenzitását jellemző index 1,4 százalékponttal csökkent. Az ingatlanforgalmazói piac 2001 végén telítettnek tekinthető, Budapesten és a vidéki nagyvárosokban már a túlkínálat jelei tapasztalhatók. A közvetítői jutalék mértéke kialakult, s azon csak a forgalmazók 15 százaléka tervez változtatást. Eddigi felméréseink szerint az év utolsó negyedében jelezték a legtöbben, hogy nem kívánnak a jövőben ingatlanforgalmazási tevékenységgel foglalkozni.
Az ECOSTAT az új építésű lakások és használt lakóingatlanokkal kapcsolatos, 2001. év végén végzett felvétele során összefoglalta a legfontosabb jellemzőket.
Az új lakások piacán bevezetett fejlesztői támogatások kedvezően hatottak az év első felében. November hónapban – rövid időre – újabb ingatlanvásárlási hullámot indított el az új lakásokra adható hosszú távú építési kölcsönök kamatcsökkentése, valamint az adókedvezmények bővülése. Az alacsony lakáshitel főleg a kis lakások felé terelte az otthont keresőket. A kedvezményes kölcsön felső határa tízmillió forint, ez – főleg a fővárosban – a kisebb alapterületű lakások megvételére elegendő. A kedvezmények hatására jelentősen megnőtt az eddig sem csekély kereslet a 35-50 négyzetméteres lakások iránt.
A nagyobb, 60-80 négyzetméteres új építésű lakások piaca is jól működött a múlt évben. Ezeket a lakásokat főleg az egy- vagy kétgyermekes családok vásárolták, akik a régi lakásuk eladásával, a szociálpolitikai kedvezménnyel és a kedvező kamatozású hitel felvételével már nagyobb lakásba tudtak költözni. Az ingatlanpiaci szakértők szerint a nagyobb alapterületű, a kilencven négyzetmétert is meghaladó és a harmincmillió forint feletti lakások több mint fele üresen állt az év végén. Az új lakások piacán az árak 10-12 százalékkal nőttek a 2000. évi árakhoz viszonyítva.
A kedvező kamatozású lakáshitellel a keresletet csak meghatározott mértékig lehet bővíteni, hiszen a lakáshitelek csak a lakáshoz jutás egyik feltételét jelentik, emellett az építkezőknek elegendő saját jövedelemmel kell rendelkezni ahhoz, hogy a hiteleket törleszteni tudják. A további magas arányú lakásépítés a jövedelmek oldaláról nincs megalapozva. A tavalyi lakásvásárlási „megugrás” oka elsősorban abban keresendő, hogy sokan, akik csak két-három év múlva szerettek volna építkezni, a kedvező hitelfeltételek hírére előbbre hozták lakásépítési, -vásárlási döntéseiket, másrészt realizálódhattak a források hiánya miatt elhalasztott lakásépítési szándékok.
Csökkent a használt lakások kereslete, azon belül is a panellakások piacán az egyértelmű túlkínálat a jellemző. Sokan úgy próbálták megoldani lakásvásárlásukat, hogy régi lakásukat eladásra kínálták. Az év második felére a nagyszámú, eladatlan panelingatlanok túlkínálatot eredményeztek, az áremelkedés megtorpant, ezen ingatlanokhoz ugyanannyiért lehetett hozzájutni, mint a 2000. év végén. Változatlanul magas a kereslet a nagy alapterületű, jó helyen fekvő, színvonalasan kivitelezett, az 1900-as évek elején épült lakások, vagy a 200-220 négyzetméteres, kertes házak iránt. Ezek ára az év végén vetekedett az új építésű lakások, lakóingatlanok négyzetméterárával (három-ötszázezer Ft/négyzetméter).
Megnőtt a kedvező fekvésű építési telkek iránti kereslet, és emelkedett az áruk is. Nagy számban Budapest agglomerációjában található telkeken építenek egyre több modern lakóházat és lakóparkokat. A lakóparkok legtöbbjében a kisebb alapterületű luxuslakások keltek el a leggyorsabban, a nagyobb lakásokból még a házak elkészültekor is van kínálat. Lakóparki lakások ára 2001. év végén Pesten 210-320 ezer, Budán 230-560 ezer forint/négyzetméter. A budapesti használt lakóingatlanok átlagára tavaly a negyedik negyedévben nem változott számottevően az előző év azonos időszakához képest, az inflációt figyelembe véve értékük csökkent. Az új építésű lakóingatlanok árai – az inflációt is meghaladó mértékben – 10-12 százalékkal emelkedtek a múlt évben.
A 2001-es év elején még vidéken is bíztak abban, hogy az előző évek konjunktúrája egész évben tart, az év második felétől azonban az ingatlanpiacot stagnálás jellemezte. Pécsett, Egerben, Szombathelyen és más vidéki városokban is – mint Budapesten – a panellakások piacán túlkínálat jelentkezett, a 120-130 ezer Ft/négyzetméter ár 80-100 ezer forint/négyzetméter árra esett viszsza. A városok belterületein fogyóban vannak a beépíthető telkek. Aki régi családi házat vesz telekkel, legtöbbször lebontja a régi házat, és újat épít a helyére. Egerben, Pécsett Veszprémben 6- 15 ezer forint a telkek négyzetméterára. Az ország nyugati részén nyolc-kilencezer forintért vehető az építési telkek négyzetmétere. Az új építésű lakások négyzetméteréért 140-170 ezer forintot, a városok központjában a 150-170 ezer forintot, a történelmi városközpontokban például Egerben, Veszprémben 200-230 ezer forintot is elkérnek.
Vidéki városokban nagyobb árnövekedésre sehol sem számítanak, maximálisan három-hét százalékos árnövekedést prognosztizálnak az új építésű lakásoknál, a használt lakásoknál áremelkedést nem valószínűsítenek.
A következő hónapok prognózisaként, a háztartások lakásvásárlással és -építéssel kapcsolatos szándékait vizsgálva az ECOSTAT azt állapította meg, hogy a háztartások mindössze hat százaléka tervezi egy éven belül lakóingatlan vásárlását vagy építését, de inkább készen vesznek (négy százalék), s csak kisebb arányban építik vagy építtetik azt. Az új ingatlant általában a saját családi szükséglet kielégítésére vásárolnák. Az ingatlanszerzés említett oka: 28-28 százalékban a régi lakás kinövése, vagy az első lakás megszerzése. A vásárlók egyötödét a területi mobilitás készteti új ingatlan vételére, és ugyancsak egyötödüket befektetési szándék mozgatja. Tíz százalékuk vélekedik úgy, hogy régi házuk vagy lakásuk már túl nagy. Befektetési célból a háztartások két százaléka tervez építési telket vásárolni, és egy százalékuk üdülőt vagy üdülőtelket szerezne a közeljövőben.
A háztartások tervezett nagyobb kiadásai között a harmadik leggyakoribb a ház- vagy lakásfelújítás (29 százalék). Lényegesen kisebb arányt képviselnek az olyan rendkívüli kiadások, mint a lakás (négy százalék), illetve ház (három százalék) vásárlása. Üdülőingatlan vételét továbbra is elenyésző számban tervezik a háztartások. A lakossági hitelfelvétel legerősebb motivációja jelenleg is a ház- vagy lakásvásárlás. Az összes hitelfelvevő legnagyobb része (negyven százalék) ház- vagy lakásfelújítás miatt szeretne kölcsönhöz jutni, további 26 százalékuk ingatlanvásárlását akarja megkönnyíteni. A felvételünk szerint is leginkább az önálló ház- (39 százalék) és lakásvásárlás (49 százalék) esetén szorulnak rá a háztartások hitel felvételére. Az üdülőingatlan vétele a harmadik, a ház- vagy lakásfelújítás pedig az ötödik helyen szerepel a rangsorban, mivel a hitelfelvétel szükségessége szempontjából előbbre sorolták az önálló vállalkozás indításának tervét. A tervezett hitelfelvétel okaként a korábban mértnél most jóval nagyobb arányú (húsz százalék) a kedvező kamatozású hitel lehetősége. A kölcsönt igénylők négy százaléka kényelmi okokból, két százalékuk pedig a Széchenyi-tervvel összefüggésben vesz (venne) fel hitelt.
A magyar háztartások zöme most is az ingatlanok forgalmának élénkülésére és az árak növekedésére számít. A megkérdezettek több mint fele úgy véli, a következő egy évben az ingatlanok forgalma növekedni fog, s közülük is kilenc százalék fokozott élénkülésére számít. Négyötödük az ingatlanárak növekedését valószínűsíti, 16 százalékuk nagymértékű, 57 százalékuk kisebb drágulást prognosztizál. 13 százalékuk véli úgy, az árak nem fognak jelentősen változni, míg kismértékű csökkenésre nyolc százalékuk számít. A lakosság ingatlanforgalmi konjunktúraindexe az előző, azaz 2001. harmadik negyedévéhez képest 5,3 százalékponttal visszaesett, míg az első és második negyedévivel közelítően megegyezik. A harmadik negyedévben jelentkező pozitív változás lendülete az év végére kifulladt, a lakosság ingatlankonjunktúra-indexe a 2001-es év első félévi szintjére tért vissza. Ennek oka, hogy a háztartások még nagyon kis hányada jelezte, hogy ingatlanvásárlásuk és ingatlanfelújításuk során élni fog az egyre kedvezőbb lakáshitelek felvételének lehetőségével. 2002-ben azonban reálisan a hitelfelvétel folyamatos bővülésével lehet számolni.
A szerző az ECOStat Gazdaságelemző és
origo.hu
Menekül a Tisza, tüntetik el a nyomokat, de már késő
