A szakirodalom túlnyomó része, és én magam sem értek egyet azzal az állásponttal, hogy a gazdasági visszaesést az állami támogatásokkal indukált lakásberuházások megállíthatják, és gazdasági növekedést eredményeznek. Fontos tehát látni a lakáspolitika korlátait, és nem szabad abba az illúzióba esni, hogy minden, ami a lakáspiacon történik, az a lakáspolitika következménye, akár pozitív, akár negatív tendenciákról van szó.
A tények
A lakásberuházások növekedtek, habár a lakásépítés még 2001-ben is pusztán az 1996-os, a „szocpol”-megemelés miatti kiugró év eredményét érte el. Ám a lakásépítési engedélyek száma pozitív tendenciát jelez, amikor az évi 35 ezer lakás reális perspektíva. (Ez a nyugat-európai lakásépítés átlagának alsó határát jelenti.) Még ennél is fontosabb pozitív tendencia a lakásépítés szerkezetének megváltozása, a fejlődő területek és a vállalkozói lakásépítés arányának növekedése, amelyek egy egészségesebb lakáspiacra engednek következtetni.
A lakásberuházások azonban korántsem szűkíthetők le az új lakások építésére, hiszen ide értendő a korszerűsítés, a bővítés, a felújítás, amelyek semmivel sem kevésbé fontosak, mint az új lakásberuházások. A KSH becslései szerint a felújítások értéke elérheti az új lakásépítések értékének ötven százalékát. Amíg a lakásépítés harmincezernél kevesebb háztartás helyzetét változtatja meg, addig a lakáskorszerűsítés stb. évente kb. 250-300 ezer háztartást érint. A lakáspiacnak azonban csak egy szűkebb területe a beruházás, hiba ezért a lakásrendszer hatékonyságát a lakásberuházások nagyságával azonosítani. A lakások megfizethetőségének egyik mutatója a lakásárjövedelem-olló (átlagos lakás ára osztva átlagos háztartás jövedelemével), amely a piac hatékonyságát méri. A mai lakásárjövedelem-ollót 4,9-5,0 (évre) becsülik a szakemberek, ami még mindig magas a nyugat-európai lakásrendszerekkel összehasonlítva. A lakások megfizethetősége romlott 1998 után a lakásárak emelkedése miatt, de a jövedelmek emelkedése és a lakásár-növekedés lelassulása ezt a folyamatot megállította.
A lakások megfizethetőségének másik mutatója a lakáshitelezés hatékonyságát méri, mégpedig úgy, hogy egy átlagos jövedelmű háztartás az átlagos értékű lakás megvásárlásához a lakás értékének hány százalékát fizetheti ki hitel segítségével. A lakáshitelek megjelenése és a bankok közötti verseny az egyik legfontosabb változás a lakáspiacon. Ennek a mutatónak az értéke ma ötven százalék, míg négy évvel ezelőtt lényegében nem volt hitelezés. A kinnlévő hitelállomány a GDP 2,3 százaléka, ami még messze van az európai országokra jellemző harminc-negyven százaléktól. A lakáspiac működését jól jellemzi a lakásköltségek megfizethetősége, vagyis hogy a lakással kapcsolatos kiadások miként alakultak. A háztartások a jövedelmük 20-25 százalékát költik lakásra, ami különösen a kilencvenes évek elejéhez képest jelent változást. A háztartások 10-15 százaléka hátralékos, mivel nem működik olyan támogatási rendszer, amely az arra rászoruló háztartások jövedelmét még idejében kiegészítené, és amely fegyelmező erővel is járna, azaz a háztartások alkalmazkodási képességét javítaná. Ezen a területen nem történt pozitív változás, a hátralékkezelési programok ellentmondásosak és nem sikeresek. Végül a lakáspiacot jellemezhetjük a lakásállomány összetételével, a bérlakások és tulajdonos által lakott lakások arányával. A bérlakásépítés az utolsó két évben újra megjelent a magyar lakásrendszerben, ami pozitív tény, de ennek nagyságrendje nem teszi elérhető távolságra egy európai átlagot megközelítő nagyságrendet. A mai megoldási eszközök elégtelenek e cél eléréséhez.
Értékelés
A lakáspiaci folyamatok alapvetően pozitív fordulatot jelentenek, amelyeknek azonban nem szabad eltakarniuk a jelenlegi problémákat. A pozitív tendenciákhoz a ’96 után elkezdődött gazdasági kilábalás és a lakáspolitika együttesen járultak hozzá. A lakáspolitika mozgástere megnövekedett 1998 után, amit jól jelez, hogy az államháztartáson belüli lakáskiadásoknak (ideértve a költségvetésben nem szereplő adókedvezményeket is) 2002-ben csupán 16 százalékát kötötték le a korábbi elkötelezettségek, szemben 1998-as 31 százalékkal.
A lakáspolitika értékelésekor három szempontot kell figyelembe venni: fiskális szempontból tartható-e; mennyire torzítja a lakáspiaci szereplők viselkedése; a támogatások elosztása mennyire igazságos. A lakástámogatások 1998–2002 között a GDP 1,2-1,4 százalékát kötötték le, ami nemzetközi összehasonlításban nem számít kiugró adatnak, azaz egy olyan nagyságrendet képvisel, ami finanszírozható. Kérdéses azonban a tendencia. Vajon a mai feltételek tartósan fenntarthatóak-e és finanszírozható-e hosszabb távon a mai lakástámogatási rendszer? Erre nehéz egyértelmű választ adni, de véleményem szerint ez nem lesz tartható. Három érvet emelnénk ki véleményem alátámasztására. Az egyik a hitelek támogatása, ami hosszú távú elkötelezettséget jelent, a kinnlévő lakáshitelek növekedésével egyre nagyobb olyan terhet, ami a mindenkori kiadások között már mint a korábbi elkötelezettség szerepel. (1989-ben a GDP nyolc százalékát költöttük lakásszektorra egy rossz lakáskamat-támogatási konstrukció miatt.) A másik elem a bérlakásprogram. A mai támogatási tartalom lakásonként kb. 4,5 millió forint. Ez azért nem tartható, mert nem von be magánforrást a szektorba, és a jelenlegi szinten kilátástalan a bérlakásnövekmény elérése, ami nagyságrendi változást eredményezne. A harmadik érv pedig a lakásfenntartási támogatás és a lakbértámogatás forrásigényét jelenti. Véleményem szerint elkerülhetetlen, hogy a következő kormányzati ciklusban jelentős költségvetési forrást lekötő lakbértámogatás megjelenjen, és erre már nincs forrás.
A támogatások piaci hatása a lakáspolitika legvitatottabb kérdése. A 2000 utáni lakáspolitika számos radikális változtatást vitt a rendszerbe. Három jellemzőjét emelném ki e változásoknak. Az egyik: erős lobbinyomásra az építéshez fűződő támogatásokra koncentrált; másik: lényegében feladta a támogatások szociális „célzásának” elvét; a harmadik pedig, hogy sok „improvizáció” kísérte a lakáspolitikát. A támogatási rendszer torzító hatásainak mértékét nagyon nehéz ilyen rövid távon megítélni, az erre vonatkozó megállapítások inkább hipotézisek. A támogatások új lakásokra való koncentrálása eltolta a keresletet az új lakások irányába (megnövekedett építési engedélyek), de egyben hozzájárult a kínálati (telek, építőanyag, kivitelezés) árak növekedéséhez, ami a támogatások egy részének elszivárgását eredményezte. A lakáshitelekhez nyújtott támogatást a tehetősebb háztartásoknak mindenképpen érdemes felvenniük, hiszen a megtakarításaikat aligha tudnák a lakáskölcsönnél biztonságosabban és magasabb hozammal befektetni. (Pl. az államkötvénypiac kilencszázalékos kamata áll szemben a kamatmentes kölcsönnel.) Ebből az következik, hogy a támogatás nem vezet feltétlenül beruházásnövekményhez, hiszen a támogatás révén megszerzett pluszforrásokat vagy befekteti (államkötvény), vagy más területen elfogyasztja (autó, utazás stb.). Könnyen lehet, hogy ez a magyarázata annak, miért nem növekedtek a lakásberuházások nagyobb mértékben.
A lakáspolitika elemezésének harmadik szempontja, hogy miként befolyásolja a jövedelemelosztást. Természetesen a támogatási rendszer valamennyi elemére meg kell vizsgálni a jövedelmi hatást: szakértői becslések alapján a támogatások 25-35 százalékát kapták az alsó két jövedelmi ötödbe tartozó háztartások 1998 és 2002 között. Nagyon hiányoznak a támogatási rendszer jövedelemelosztási hatásának elemzései, de vannak közvetett adatok és összefüggések, amelyek megerősítik a regresszív hatásra vonatkozó hipotéziseket. Tudjuk például, hogy 2000-ben a lakáshitelekhez fűződő adókedvezmények csupán kilenc százalékát kapták a jövedelem szerint a legalsó egyharmadba tartozó családok. Ugyanúgy több elemzés is kimutatta a lakástakarékokkal kapcsolatos támogatások regresszív hatását. A támogatási rendszer célzottságát nemcsak a hatékonysági érv (elszivárgás), hanem a szociális érvek is indokolják. Fontos látni azonban, hogy a jövedelemi hatás nem pusztán a rendeletek, hanem a keresleti és kínálati oldalon fellépő tényezők együttes hatása. Például a lakáshitelekkel kapcsolatos támogatásokhoz már elvileg közepes jövedelmű rétegek is hozzáférnek, amit jól illusztrál az átlagjövedelmek, lakásárak és a kamatok összefüggése. De a lakáspiac úgy működik, hogy az alacsonyabb jövedelműek esetében kisebb lesz a hitelkereslet a nagyobb kockázatok miatt (munkaerő-piaci helyzet, váratlan kiadások kockázata stb.), illetve a kínálati oldalon a bankok racionális viselkedése is azt indokolja, hogy a magasabb jövedelműeknek zöld utat engedjenek, míg az alacsonyabb jövedelműeket szigorúbban bírálják el. (Ez teljesen természetese és racionális, ha nem így lenne, az még roszszabb lenne.) A hatékony lakáspolitika alapkérdése a támogatási eszközök lehetőségeinek és hatásainak korrekt értékelése, a programok következményeinek ellenőrzése és időbeni módosítása.
A szerző a Városkutatás Kft. igazgatója
szkíta nép
2600 éves szkíta nemes harcos sírját tárták fel Szibériában
