Ma már gomba mód szaporodnak a lakóparkok (a hirdetések jelentős része is erről szól), a soklakásos társasházak. A vállalkozók nyilvánvalóan odaviszik a pénzüket, ahol nagy haszonnal tudják megforgatni, s miután az elmúlt tíz évben meghatározó igény mutatkozott a jó színvonalú lakások iránt, az extra profit reményében sokan vágtak bele nagyszabású építkezésekbe. Ebből adódóan jelentős mértékben nőtt a kínálat szerte az országban. S persze a lakáshiány is kiváltotta az építési lázat. A vállalkozók természetesen nagy fantáziát és főképpen hasznot láttak a lakásépítésben. Nem volt ritka a negyven-ötven százalékos haszonkulcs sem, ami jó bevételnek számít.
Ugyanakkor a vállalkozói lakásépítők okkal spekulálhattak vásárlói oldalon a kormány által a lakosságnak nyújtott kedvező hitelkamatokra is. Kezdetben az új lakások vásárlására lehetett felvenni a 2,75 százalékos kamatozású kölcsönt (plusz a kezelési költség), idén március 1-jétől pedig ezt kiterjesztették a használt lakások vásárlására, illetve felújítására (ennek mértéke kezelési költséggel együtt maximum hat százalék). Ily módon mindenképpen bővült, növekedett a kereslet. (Sőt, a bankok még kamatversenyben is vannak egymással.)
Vajon miként hatottak ezek a tényezők a lakáspiacra, hogyan befolyásolta a kereslet-kínálat változása az árakat?
Három-négy évvel ezelőtt óriási árrobbanás rázta meg a honi lakáspiacot. Ennek egyik oka a tőzsde mélyrepülése volt, aminek következtében a tőke jelentős része átvándorolt az ingatlanpiacra, azon belül is a lakásszektorba. Mindez negyven-ötven százalékos áremelkedést is eredményezett egyes területeken, de a húsz-harminc százalékos növekedés általános volt. A bővülő kínálat az árakat azonban egy idő után lefelé terelte. Ma már nem ritka az sem, hogy az építők nem tudják a tervezett áron értékesíteni a lakásokat. A stabil pénzügyi háttérrel bíró cégek még kivárnak, reménykednek, de akik szerényebb tőkével és a gyors meggazdagodás reményében vágtak bele a lakásépítésbe, kénytelenek csökkenteni az árakat. (Új lakást egyébként ma Budapesten 260-280 ezer Ft/nm alatti áron már nem lehet vásárolni.) Hovatovább eljutnak odáig, hogy akár húsz-harminc százalékkal is mérséklik az árakat, de még így is marad haszon a befektetésen. Nem kell azonban fél évnél többet várni, hogy megbukjanak az első felelőtlenül, kis tőkével vállalkozó lakásépítők. Nem kevés olyan konjunktúralovag bukkant fel, akik valahogy szereztek egy telket, s mindenféle előzmény, különösebb építési szakértelem nélkül vágtak bele a többlakásos építkezésbe.
Az új lakások árának csökkenése érintette a használt lakások piacát is, még a márciusi kamatmérséklés előtt. Nyilvánvalóan ott is némi árcsökkenést, de leginkább stagnálást lehetett regisztrálni, ami a piac kiegyensúlyozottságát mutatta, s mindenképpen kedvezően hatott a vásárlási szándékra. És akkor jött a régóta várt márciusi intézkedés, a használt lakásokra felvehető hitelek kamatainak csökkentése. Ez ismét meglendítette a piacot, hiszen többeknek nyílt lehetőségük az elérhetőbb használt lakások megvásárlására. Mivel azonban a használt lakások köre nyilvánvalóan nem bővül ugrásszerűen, így előbb-utóbb – a növekvő kereslet hatására – áremelkedésre lehet számítani.
Ez a piaci élénkülés azért is üdvös, mert az utóbbi időben állni látszott a piac, olyannyira, hogy sokan kénytelenek voltak paneláron eladni magasabb árkategóriájú lakásaikat. Az eladók harminc-negyven százaléka ezért jelentős összeget engedett. Ez a folyamat most megfordulhat. A nálunk fejlettebb országokban egyébként öt-hét éves ciklusokban figyelhető meg árrobbanás. Nálunk a következőre az uniós csatlakozás előtt lehet számítani. Mindezen intézkedések hatására a lakásforgalom akár megduplázódhat (tavaly 150-200 ezer lakást értékesítettek), s ez kedvezően alakíthatja a lakásmobilitást, ami egyik kulcsa lehet az egészséges lakáspiacnak.
Az elmúlt években bevezetett lakástámogatási rendszer pozitív hatásai vitathatatlanok, de úgy gondolom, ez egy tudatosan és hosszú távra átgondolt útnak csupán az eleje lehet.
Számos ponton ugyanis tovább kell lépnie a kormányzati lakásprogramnak. Örülni kell, hogy sokak előtt nyílt meg a lakásvásárlás, még inkább a minőségi váltás lehetősége. Ugyanakkor azt is látni kell, hogy széles rétegek számára még ezek a hitelek is elérhetetlenek (alacsony kereset, nem igazán kiszámítható munkahelyi, vállalkozói jövő). Számukra igazán a piaci, illetve szociális alapú bérlakás nyújthat megoldást. Magyarországon egyébként is egészségtelenül alacsony a bérlakások aránya: mindössze hét-nyolc százalék. S talán éppen a bérlakás lehet a mobilitás megoldása.
A kilencvenes évek elején „kényszerprivatizált” számtalan lakó például könnyebb szívvel élne reális díjú bérlakásban. A lakhatás támogatása, az átmeneti lakbérkedvezmények sok fiatal és számos, ma vásárlásra képtelen család alapvető gondját oldaná meg.
Öröm, hogy nő a lakásszám, de félő, hogy „garzonországgá” válhatunk, mert a hitelhez jutók számára is ez a méret érhető el a leginkább. Ezért is megfontolandó a tízmillió forintban maximalizált támogatott hitel összegének a növelése, mert ez segítene a lakásstruktúra váltásában is.
Kiemelt helyen kell kezelni a panellakások sorsát. A rendkívül sok embert érintő, rossz állapotú panelekre jóval több támogatást kellene fordítani. Sokak, köztük a Magyar Lakásépítők Országos Szövetsége (Malosz) szerint a panelprogram és a tömbrehabilitáció esetében túlságosan szigorúak a feltételek, kevés önkormányzat tud élni ezzel a lehetőséggel.
Összességében megállapítható: az utóbbi években lényegi és pozitív változások indultak el a magyarországi lakáspiacon. Ha az eddigi eredményeket meg tudjuk őrizni, s a jövőben átgondolt, hosszú távú programok valósulnak meg, akkor jó esély van egy egészséges szerkezetű lakásrendszer elérésére, illetve a normális piaci működésre.
A szerző az Ingatlan és Befektetés főszerkesztője
***
Új építésű lakások számának alakulása
Építési engedélyek és megépült lakások számának alakulása (1990-2001)
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
Kiadott építési eng. 42 900 29 900 28 700 23 800 27 200 39 100 30 500 30 500 23 400 30 600 44 700 44 000
Megépült lakás 43 800 33 200 25 800 20 900 20 900 24 700 28 300 28 100 20 300 19 300 21 600 28 000
Forrás: KSH
barátság kőolajvezeték
Zelenszkij támad, Brüsszel nem áll ki az EU-s tagországok érdekében
