Irodák helyett raktárak kellenek

A múlt esztendőben már egymillió négyzetmétert meghaladó irodaterület volt a fővárosban. A fejlesztések volumene némileg lassul, ám e trend vélhetően nem lesz tartós. Az irodát bérelni szándékozó vállalkozások az árat és a jó megközelíthetőséget tekintik elsődleges szempontnak. A raktárak esetében a múlt évben az új építésű és a színvonalasan felújított létesítmények iránt a bérlői és befektetői érdeklődés továbbra is élénk volt.

Kisebb mértékben növekedett tavaly Budapesten a modern irodák összállománya, mint az azt megelőző évben. A 2001-ben átadott 195 ezer négyzetméternyi irodával az összterület 1,12 millió négyzetméterre bővült. A piacra kerülő irodaterület nagyságának visszaesését a növekvő üresedési rátával is jellemzett túlkínálat indokolja.
A Biggeorge’s International Ingatlantanácsadó Rt. szakértői szerint a fejlesztési tevékenység lanyhulása nem marad tartós. A bérlők terveire és a fejlesztői várakozásokra közvetetten hatással voltak a szeptemberi amerikai terroresemények, több vállalat későbbi időpontra halasztotta költözését. A kínálat bővülésének dinamikájára jellemző, hogy a múlt évben átadott összes irodaterület több mint 65 százaléka az év közepe után jelent meg a kínálatban.
A belvárosi fejlesztések kiemelkedően magas költsége miatt folytatódott a centrumhoz közeli, de nem központi elhelyezkedésű területek beépítése. Tovább bővült a kedvelt fejlesztési célpontnak számító Váci út és környékének kínálata, ahol több, sikeresen bérbe adott irodaház készült el, a harmadik és negyedik negyedévben pedig látványosan bővült a budai részpiac kínálata is. Egyébként a budai belváros irodaközpontja az Alkotás út mentén körvonalazódik.
Regisztrált bérlői igények alapján a keresett átlagos irodaterület az elmúlt két évben emelkedett, és jelenleg 800-1000 négyzetméter körül alakul. Emellett több esetben is előfordul, hogy a bérelt irodaterületüket csökkenteni kívánó, de a hosszú távra kötött szerződéstől elállni nem tudó cégek albérletbe adják irodáik egy részét, így biztosítva a területek kihasználtságát. Gyakori, hogy a cégek kinövik irodahelyiségeiket. A Biggeorge’s felmérése azt tükrözi, hogy a bővülés miatt új irodát kereső hazai cégek többsége a kedvező bérleti díjakat és a tömegközlekedéssel még elérhető, autóval könnyen megközelíthető irodaházakat részesíti előnyben. A múlt év második felében a belvárosi, magas színvonalú épületek irodáinak négyzetméteréért havonta 30-34 német márka bérleti díjat kellett fizetni, míg az üresedési ráta 20-21 százalékos volt. A nem központi fekvésű irodák négyzetméteréért havonta 24-28 német márkát kellett leróni, míg a bérbeadható területek 17-18 százaléka maradt kihasználatlanul.
A múlt esztendőben az egyik legmozgalmasabb ingatlanpiaci szegmens a raktározási, logisztikai ingatlanoké volt. Míg a termelési célú ingatlanoknál a Biggeorge’s szakértői nem tapasztaltak jelentős keresleti vagy kínálati bővülést, az új építésű és a színvonalasan felújított raktárak iránt a bérlői és befektetői érdeklődés továbbra is élénk volt.
Nőtt azon termelési, illetve kereskedelmi vállalatok száma, amelyek logisztikai tevékenységüket az arra szakosodott cégekhez helyezik ki (outsourcing), így a korábban saját logisztikai tevékenységet szolgáló bérleményekből kivonulnak. A szállítmányozói tevékenységét kihelyező cégek felmondott raktárterületei helyett a megbízást elnyerők új igénye lép piacra, ami az új építésű ingatlanoknál jelenik meg. Az új építésű üzleti és logisztikai parkok bérbeadása 2001 közepe után is sikeresnek ítélhető: a tanácsadó cég adatai alapján a kiadott raktárterületek összmérete megközelíti a negyvenezer négyzetmétert.
A fejlesztők várakozásai e piaci területen továbbra is pozitívak. Ezt jelzik a folyamatban lévő raktárépítések, mint például az M5-ös autópálya gyáli csomópontjánál megkezdődött Prologis-fejlesztés, valamint a Harbor Park további két, összesen 25 ezer négyzetméteres raktárépületének kivitelezése. Az új fejlesztések mellett nem esett vissza lényegesen a színvonalasan felújított használt raktárak iránti igény. E kedvezőbb árkategóriában a tanácsadó cég tapasztalatai szerint az agglomerációs övezetben elhelyezkedők a legkeresettebbek.
A fejlesztői, valamint az országkockázat csökkenésének hatására, továbbá a kínálat bővülésével tovább süllyedt a bérleti díjak átlaga. Míg a múlt év elején az új építésű raktározási ingatlanok havi bérleti díja négyzetméterenként legtöbbször 12 német márka volt, az év végére gyakran 11 márka alatti díjakon köttettek meg a bérleti szerződések. Nem maradt érintetlen a használt ingatlanok átlagos bérletidíj-tartománya sem: az első fél évre jellemző 5-8 márkás ár később 6,5-7 márkára olvadt. Az üresedési ráta a használt raktáringatlanoknál viszont érezhetően nőtt, s 2001 második felében 16-20 százalék körül alakult. Ez évben a használt raktáringatlanok bérleti díja színvonalának további csökkenését prognosztizálja a tanácsadó cég, miközben az új logisztikai területek további dinamikus bővülésével számol.